2009房地产市场： “摧毁”与“想象”

文/钟学隽

摧毁：经历“全球一体化、全球金融危机、网络时代信息混乱、旧有资本商业模式遭遇挑战……”这一系列复杂背景的2009年房地产市场，嬗变的市场下潜在的危机正蕴育着“摧毁”之前房地产市场的游戏规则。

想象：如果说上一个十年是中国房地产市场简单粗放的新生时代，下一个十年将是中国房地产市场迈向细分专业的全新时代。处于转折点的2009，正是开始下一个十年变化的想象起点。

摧毁与想象一：资本不是万能的

如果说2008年前，我们认为系在大多数开发商脖子上的发展枷锁就是“资本”，开发商也多乐于走“拿地——开发——上市”的资本圈钱法则，实施证明：即便是一些开发公司获得了投资基金或是上市成功，在全球金融危机的冲击下，几十亿的资本缩起水来也是相当的快。更为要命的是，貌似庞大的资本对于一些公司的“摧毁”力量同样强大，比如曾经在世界范围都牛叉得不行的美国雷曼兄弟公司。当初的资本不强大吗？其摧毁的力量也强大。国内一些08年陷入困局的公司，当初拿地开发的资本不强大吗？同样在“资本规模强大”的背景下一样陷入“大得动弹不得”的困局。

2009房地产市场的资本状况会下降吗？用春晚赵本山的小品来说——“不缺钱”，09年仍然有大量的资本在窥视着房地产市场，政府振兴经济的千万个亿、各种伺机抄底介入房地产市场的投资基金……仍然有大量的资本会进入房地产市场。让人想象的是：大量怀着不同心态的资本徘徊在房地产市场门外时，如何重新选择介入的方式？如何重新选择介入的项目？开发商如何看待曾经渴求的资本而又小心别让资本“摧毁”的力量不伤到自己？

摧毁与想象二：土地不存在稀缺

土地是商品吗？土地市场是市场吗？08之前“面包比面粉贵”一直是纠结在房地产市场中的一个“市场与商品”之外的“古怪”的话题……

抛开一些根本性的问题，在“房地产市场”内将“土地”看做做面包的面粉，从“房地产市场相关商品”的角度，09年开始，我们是否该认真地对待这样的“商品”？

对于房地产开发来说，土地稀缺吗？即便是在2008土地市场低迷的状态下，成都的土地供应仍然是呈现增长趋势。实际在不少开发商手中，仍然有大量土地囤积。更有不少不同渠道不同名义的土地在民间的市场存在。2008摧毁了多少开发商以往“囤地居奇”的梦想？摧毁了多少地方ZF“土地经济”的增长？

“地多、人傻、要否？”

对于09年土地市场，推地的难度在08年已经显现。09年土地这袋面粉如果不注入更多的“商品销售”的元素，土地市场同样难以想象。

对于地方ZF相关部门也好、对于一级开发商也好，有几个市场变化的因素需要关注：土地这袋面粉的市场竞争，正越来越呈现跨区域的范围趋势。开发商、尤其是外来开发商越来越看重土地这袋面粉有个好的包装袋——城市形象。在房地产市场，对于土地的“商品销售”，需要更细分专业的营销策划。

（未完待续）