中国房地产是否存在泡沫一直是业内争议的热点话题。在2010年1月7日观点地产新媒体主办的“城市观点论坛中国行2009年度论坛”上，有人预言2012年中国房价泡沫破裂，与会的专家学者对此问题展开了激烈的争辩。电影《2012》描述了当数千年前玛雅预言的2012年世界末日来临之际，中国方舟拯救人类的故事。而在现实中，2012年也许是中国在本次全球金融危机中力挽狂澜，终于获得成功的一年。是泡沫破裂还是回稳成功？摘录论坛中的精彩对话，与大家分享。

主持人：接下来我们将进入城市观点论坛中国行年度论坛每年浓墨重彩的保留节目——精英对话环节。我们请出精英对话的主持嘉宾，他们是：

著名经济学家、国务院发展研究中心金融研究所副所长巴曙松先生，

合富辉煌集团首席市场分析师黎文江先生

本次对话的嘉宾：

中国房地产业协会副会长兼秘书长朱中一先生

著名经济学家、建设部政策研究中心主任陈淮先生

著名经济学家、北京师范大学金融研究中心主任钟伟先生

金融分析家、清华大学经济管理学院博士杜丽虹女士

富力地产集团执行董事吕劲先生

黎文江：请巴教授先说。

巴曙松：我们分工吧，我专门负责看表，我们在12：30分准时结束。台上有六位专家，一共有50分钟，每个人大概有9分钟不到，所以我的建议是，让每个专家先花3—5分钟时间，将2010年房地产市场最想说的话进行表达，之后是台下提问。

黎文江：我最想说的是，因为我在2008年底曾经说过，广州市2009年房价会保9000元/平方米，现在看来2009年广州市一手房价达到了9300元/平方米，成交量是10年以来最高的，达到了970万平方米，可以说是量价齐升，这是我最满意的一点。

钟伟：讨论房价之前我请教大家两个问题，请大家仔细的思考，1987年的1万元的币值跟2008、2009年多少钱是相当的。目前，假定还可以工作10—20年，退休之后如果再活30年，大概需要多少退休金，如果可以大概估计出这两个问题，关于房价的争议就可以停止了。

陈淮：一辈子大概要吃2万个鸡蛋，需要存那么多的钱吗，有一只母鸡就够了（全场大笑），2009年房地产政策有成功，有成就，也有不足，也有缺陷。

杜丽虹：我就简单的说三句话，今天的主题是不确定，我想说几个确定的事。我个人认为，首先现在的房价是有泡沫的，第二个确定的事情，这个泡沫是会破灭的，什么时候破灭是不确定的。第三，在破灭的泡沫的背景下，地产企业应该如何做，大家听我下午的发言。

吕劲：我认为经过去年大的反复，全中国的发展商，包括服务商，大家都进了一大步，心态更健康，对行业的发展把握的更透彻，风险的控制也有很大的提升，我个人认为，最确定的就是行业一定会在中国今后若干年中更健康的发展，全中国的老百姓都将因为行业的发展成为更大的受益者……。

巴曙松：已经过了二十分钟，还有35分钟。杜博士说有泡沫，一定会破裂的，吕总说现在地价高，所有人都得益，故事不断的发生，下面请杜博士评论这种看法。

 

杜丽虹：我个人认为一线城市的房价，肯定是存在泡沫的，因为我自己测算了北京的情况，北京4—8个老人帮助年轻人支付房屋的首付，即使在北京可以享受优惠利率7折，现在北京平均的月供收入比首付是30%，如果是100万房屋的话，月供是8000元，这是一个三口之家平均收入的122%，国际上合理的月供收入是30%左右，中国放宽一点50%是可以承受的，北京现在什么地方的房屋才可以达到平均收入家庭的月收入的50%，就要到六环附近购买，因为五环到六环的价格计算也达到了54%，北京月平均家庭收入已经达到了6600元，两个人相当于每个人收入3300元左右，因此泡沫是存在的。今天的房价已经没有刚性需求释放的空间了，今天的房价还可以上涨，主要的因素是过剩的流动性支撑房价的上涨。

巴曙松：泡沫的边界在哪里，破在地产商还是破在消费者。

杜丽虹：我认为破裂的因素会源自于加息。

巴曙松：现在请吕总回答。

吕劲：大家总是提泡沫，杜博士的年纪在中国还没有经历过泡沫。前天晚上不知道大家是否有看电视节目，就是全世界最高的迪拜塔落成仪式，这是迪拜国有企业做的项目，我三年前曾经代表富力地产跟该公司进行商业谈判。他们比万科大得多，他们有38%是政府的股份，大家都在谈迪拜泡沫，在座的各位都应该去迪拜看看，这是全世界房地产发展最好的地方，他们现在也在经历调整，去迪拜买楼的都不是穷人，都不缺钱，楼价反复，他们心理的承受能力比我们强一百倍，我个人目前还是看不到迪拜的泡沫，更不要说中国的泡沫了。

巴曙松：迪拜如此富的地方，我曾在飞机上瞄了一下，那里的房价跟北京、上海相比还是便宜了很多，我们地下也没有埋藏石油，我们的外汇储备都是出口皮鞋衬衣赚回来的，他们在地下打洞就可以出石油赚回来。

陈淮：迪拜地下没有油，连淡水都没有（全场大笑）。

巴曙松：成本就更高了，现在请钟教授发言。

钟伟：关于经济预测，我反复强调有三个要素，一个事情是什么？第二多大的可能性？三多长的时间？缺乏了事情是什么，多长时间，多大可能性，如果没有这些，都不是预测，就是聊天。如果说有泡沫，什么时候破裂，破裂的可能性是多大，这就跟我一定是会死的，但是死于18岁还是80岁是一样的，没有信息含量，违背了做预测的基本常识。北京市的房价有多高，我们先不去管，也不要管收入和房屋比，首先要问杜博士，既然房价如此的高，为什么大家还留在北京，而不退出北京？事实上如果房价越来越贵，商品房的面积应该变得越来越小，而不是越来越大，遗憾的是，2005年北京平均新房套型面积多数低于90平方米，而2009年1—11月份商品房新房平均套型面积是115平方米，二手成交平均面积是110平方米，大家一方面埋怨房价贵，一方面在北京买更大更贵的房屋。以前北京年轻置业者是34岁，我就是典型的住13.4平方米的副教授，住了很多年的筒子楼，现在北京市首次置业年龄大概是26岁，全国大中城市都是这样的水平，比西方国家提早了10年，我昨天在车上说了严肃的话：“80后要求父母给他们付首付，大学一毕业就要购买房屋这是他妈的不道德的”。所有购买房屋的金额中，如果房价越来越贵，我们的销售款应该严重的依赖于商业银行的贷款，也就是说每年的销售金额和来自于商业银行对个人所发放的按揭贷款和公积金贷款的比例将会上升，2005年人民银行发布了房地产金融报告，披露的比例数据是54%，而2009年全国全年商品房销售金额是4万亿元，在2009年发放的贷款则不超过1万亿元，按揭率下降到了25%以下的水平，因此我不太理解到底是怎么回事，也许是有钱人买房首付加大或一次性交齐房款。按理说，如果房价够高，生活成本够高，大多数年轻人会看着高房价望而却步，一个月收入才3000元，怎么能购买月供8000元的房子，北京的城市化率预估是2.4%，每年大约增加20—30万的户籍人口，尽管如此，涌入北京市的年轻人和流动人口不是每况愈下，而是与日俱增，即便如此的高房价和昂贵的交通成本和遥远的交通出行距离，都无法低档住受过高等教育或者是没有受过高等教育、怀有勃勃野心的年轻人涌入北京市。现在说一线城市房价在2009年上涨过快是有可能的，如果说现在就出现了广泛的泡沫这是绝无可能的。

巴曙松：我听了钟教授的演讲，感觉住在北京市是世界上最幸福的人，朝鲜有一首歌叫做《我们是世界上最幸福的人》，我看到杜博士拿起了话筒，但是主持人没有同意还要等一下。你说房地产有泡沫的时候，陈淮教授恍然大悟地“呵”了一声，一定有话要说（全场大笑）。

陈淮：这20年城市化的规模、速度、质量决定了未来50年中华民族在世界经济中发展的速度、规模和质量，这20年房地产的发展使中国老百姓在20年前父母一代一无所有的无产阶级变成了13亿有产者的速度和历史。

  巴曙松：现在买不起房屋，活该。                                                                                     

    陈淮：那是你说的，不是我说的。就象你说迪拜下面有石油一样，反正大家都没有挖过（全场大笑），大家喜欢用美国来说，迪拜来说，大家请注意，美国不缺房屋了，就是3亿美国人在现有的房屋内，全美国的房屋还有富余，因此美国的供求影响和中国所面对的情况完全不一样。

巴曙松：好！

陈淮：还没有完，不要着急，迪拜的油还没有挖出来（全场大笑），中国的城市居民还处于改善期，要让人均住到户均90平方米，还有2亿农民进城，现有的住房有1/3到一半要拆除后重建，因此从这个意义来说，中国处于住房绝对短缺的状态，美国不存在这样的情况，他们的需求取决于当年老百姓更新还是推迟的问题。迪拜的房屋不是卖给人住的，而是全世界的富人用于表达我自己是处于某一档次富裕阶层，你是世界首富，为什么还没有在迪拜购买房屋？就象《建国大业》一样，很多的电影不给片酬明星就不来，《建国大业》不给钱他们反而苦喊着要来，因为如果你是一流明星，怎么《建国大业》没见到你？三十年前有专家给我们预测，10亿中国人穿不起皮鞋，用七种数学模型进行模拟，将全中国的牛都杀了也不够。那个时候中国的牛存栏是有数的，今天在座的各位都穿得起皮鞋，巴曙松你夫人没有50双，也有48双（全场大笑），中国去年出口了80亿双皮鞋，中国的牛杀光了没有，没有啊，现在不仅有专门吃肉的牛，分为肉牛和肥牛，还有喝牛奶的牛，还有制革的牛，这种牛还不能打它，牛一紧张，那牛皮就作废了（全场大笑），这么多的牛哪里来的，这就是市场经济的魅力，魔力、活力和创造力。三十年前中国老百姓穷得10亿人中有2.4亿人吃不起饭，20年前中国有2亿多人买不起冰箱，现在有人穷的买不起房屋，中国是进步了还是退后了。我们应该说，中国走到大多数人购买房屋的目标一定会达到的，而且比任何世界都快，比任何国家走过的路和时间更快，更短，但是无论如何也绝不可能在一夜之间实现。刚才吕总说当年富力城卖7000元/平方米，现在在北京这样价钱的就在涿州，再过10年就在保定以南才能找到，这就是房地产价格变动的规律。

巴曙松：鼓掌。掌声越响，显示房地产集团的价值链越紧密，后面的学生有多少人，你们人少，气氛就不热烈。我看杜博士话筒拿了半天，一定要说一下话，一定要憋足劲，最想说的时候说就会更加的精彩。

 

杜丽虹：今天我发现，不仅性别上势单力薄，观点也势单力薄。先回应吕总说的是否见过泡沫的问题，中国的地产企业真正经历地产泡沫是没有的，之前曾有的泡沫是在海南，2008年不能说是地产泡沫，因为周期太短了，只有一年，美国的次贷危机从2006年开始，地产市场下滑，现在的情况还在下滑，持续了三年的时间，真正的地产危机，长度要比深度影响大得多，中国地产企业还没有真正的经历地产泡沫，没有一家企业有能力说可以对抗泡沫的问题，这是回应吕总的问题。我个人认为泡沫的破裂是在2010—2012年间，这是我的回应。

 

朱中一：研究地产是否有泡沫，这就是人是否会生病的问题，我们要提防此事，国家现在跟发达国家所处的时期是不同的，目前处于城市化发展的阶段，我们是青壮年，虽然有泡沫，但是泡沫消化比较快。中国不停的进行调控，不停的搞调控也是在不停的挤泡沫，因此不要说调控就是空调，实际上调控的过程就是挤泡沫的过程，因此杜博士说2012年有危机，不要说的太可怕了。

黎文江：刚才杜博士说了2012年有危机，我刚看了电影《2012》，可能跟玛雅几千年前说世界末日在2012年的预言是非常契合的，因此我吓了一跳。

摘录到此为止。

文/黎文江

2010.1.8.