羊城晚报詹青记者整理了我对2010年楼市的一些看法，登载于昨天的羊城晚报楼市版。内容很完整，标题很符合我的观点，特此致谢！本文以此为基础，结合其他一些资料，整理形成一篇对明年楼市预测博文，向业内人士讨教。

    一、2010年广州一手房价预测。

    尽管近来有“遏制部分城市房价过快增长”政策的连番出台，但明年广州房价仍将稳步上升，并会进入“万元时代”。支撑这一观点有五大理由：

    1、今年的房价曲线是稳步上升的，而非过快上升。今年的一手房价曲线在8000-8500元、9000-9500元、1万元这三个区间内均运行近4个月左右的一段轨迹，而后才稳步上升。曲线并不陡峭，更不是过山车式的上涨。

    2、今年的楼价有量的支撑。2009年1－11月广州市十区商品住宅均价9189元/平方米，比2004年全年均价4618元/平方米翻了一番，但尚未突破去年9338元/平方米的历史最高年均价位，今年单月最高均价的11月10282元/平方米，也未突破2007年11574元/平方米的单月历史最高均价位。但是今年一手和二手住宅成交量却达到近6年历史最高纪录，同时，今年8月单月169万平方米商品住宅交易登记量也创造了历史最高记录。可见，不能单纯看房价升幅，还要看成交量是否跟得上，高成交量说明了广州买家承受能力的提高。

    3、明年将由换房群体主导市场，这决定了购房者将追求更高素质的物业，价格自然会更高一些。目前超过70%的潜在购房客户为换房客，换房需求取代首次置业成为目前市场购房主流需求。

    4、明年的供应量将会减少，供求结构决定楼价不会下跌。明年3月前不申请开工则全年不准开工。而正在施工的工地，亚运会期间也要停工2个月，这将是直接导致商品住宅结构性缺货的主要因素。

    5、适度宽松的货币政策未改变。房贷政策仍未收紧，这决定了购房需求仍然不会萎缩。同时，资本流动性也仍会保持一定的高度，这也是支撑房价继续往前跑的一个理由。

    综合以上影响楼市因素，2010年楼价仍处于上行趋势。预计全市一手房均价在10000-12000元/平方米之间运行，中心六区升幅更明显，在13000-16000元/平方米之间运行。

二、2010年一手房成交量预测。

   在政策维稳，改善和投资需求旺盛情况下，预计广州2010年的成交量主要受制于供应层面。由于供应下降，预计成交量将有所回落。同时，高房价亦抑制了小部分购买力。预计2010年广州市十区一手房成交量在7万套（平均月度成交量为60万平方米）左右。

三、2010年我们分享蛋糕。

    2010年元旦来临之际，富力、雅居乐、碧桂园三家本土开发商送给全体广州市民一份厚重的新年礼物——255亿元亚运城大“蛋糕”。非常感谢！同样也应该感谢2010年8000套亚运村住宅的购买者。因为他们以“有钱出钱，有力出力”的实际行动支持亚运会，支持广州城市建设。亚运村每平方米突破万元的8000套住宅上市销售，将推动番禺区房价跃上万元新台阶。标志着广州十区房价在2010年整体迈进万元高房价时代。广州市民在分享255亿元大“蛋糕”的同时，将告别以往吃“面包”的低房价时代。

   月有园缺，人有祸福，世间万事万物都具有既对立又统一的两重性。俗话说：“针冇两头利”，市民在享受城市发展帶来的舒适便利的同时，也要接受因城市价值提升形成的房价提升。广州恩格尔系数指标显示广州市民己经告别“牛奶会有的，面包也会有的”温饱阶段，进入了较富裕小康时代。广州市民今后要习惯吃蛋糕了。有人把地比房屋贵形容为“面粉贵过面包”，那末，2010年我们就用贵过面包的面粉做成贵过面包的蛋糕。

    让我们在2010年一齐快乐地吃蛋糕！

文/黎文江                  

2009.12.30.