疯狂的巅峰，拐点之所在

　　

　　中国房地产市场这些年的搞风搞雨一直不正常，这是国人所皆知的。关于房地产调整政策的出台，很多人就在问，是否拐点出现了？多少个拐点论的破产，于是拐点政策也成了兴奋剂。其实中国当前过剩的热钱应该是比较多的，不然也不是如此容易到处兴风作浪。这对于中国诸多民生行业的巨额缺口的存在，其实是一种讽刺。存在这种现象，一方面，新兴资本的金钱膨胀欲望的逐利性十分强烈，一切向钱看，带有福利性的低利润行当还少人愿意做；另一方面，诸多行业的垄断经营或市场化运作没有放开，导致钱途梗塞。这些方面，国家都应该出台相应的引导和开化鼓励政策加以化解。国内热钱与国际热钱的兴风作浪始终少不了，如何防范将是今后一个值得研究的课题。而根本之策，还是要做好方方面的市场规范，盈利与成本始终要成正比才行。房产炒作这些年的成本也未免太低了。第二套以上住房的交易，利润所得税可以比照较高个税来收嘛，房产过户的遗产税或赠与税也不能太低了不是。不然，热钱还会在地产行业加速搞搞整。

　　说起这个问题，其实是看到最近关于海南房价炒作的新闻有感。海南的房价变化现象是有点不正常了，如此妖魔化的现象，估计海南又将制造中国房地产行业的又一次滑铁卢大败亡。海南的一次国家区域规划能够推动房价短短几天翻成4倍？简直是开国际玩笑。其中热钱在房地产调整政策出台后赌一把的成分居多。海南房产的候鸟季节性特征十分明显，即使将来国际旅游岛建设有成，也难以改变相应房产利用价值折半的现实。在海南开发走向热闹都还八字差一撇的情况下，目前的房产有多大的升值空间是很明显的。以目前的情况，最后房价的大幅度下挫是避免不了的，就看谁倒霉去接最后一棒。海南这次的暂停土地出让，应该说是明智的，不然以上世纪的教训，到时又是到处烂尾现象，估计海南就再次将付出多年的努力进行消化了。不过其中还要提醒银行的按揭控制，膨胀的幅度越大、规模越大，将来银行的困难就会更大。

　　这次房地产的调整，本意不应该进行剧烈的调整的，以避免滋生次贷危险。但是如果热钱的搞搞整没有节制，很多时候就难以避免大的问题的出现，其中，出现房价集中急速下挫的危险就有出现的可能。这轮房价的上涨，房价已经很离谱了，按揭贷款的额度的大幅度提升，其中隐藏的次贷风险大幅上升，而次贷风险的大小要看经济景气，当前的经济景气还尚未明确处于上升周期，不稳定因素还较多，特别是通胀问题的威胁，对于还贷能力就是一个挑战。这种情况下，银行的按揭不能只盯住盈利，还要综合考虑总体的还贷的次贷坏账准备。根据以往的经验，当总体还款能力长于5-8年，发生还款意外的几率就会大幅度上升。目前国内部分城市的房价远远超出普通居民家庭10年的还款能力。而近30年我国的经济波动周期，大致是10年一个周期，超过10年的还款能力，就意味着会产生很多的问题。事实上10年中，经济景气阶段大致就是5-8年，所以，应该说，总体控制在5-6年的综合还款能力是中国房价较为合理的区间，超过7年，就应该进行干预调整了，不然不利于经济的平稳发展。

　　海南与深圳等一线城市没得比，深圳的房价在人均收入2000元/月时高到均价20000元/平方米，也可能还能承受，因为一线城市集中了全国非一线城市富有阶层的余钱，还贷能力上估计没有问题，资金的沉淀也有助于消化高房价带来的诸多社会问题，只是不利于城市的正常发展。而海南还不具有这样的持续吸引力。这样，海南的房产如果房价过高，海南的经济的正常秩序就会受到严重的威胁。从经济秩序的正常回归来看，海南的高房价将很快回落。海南的经济社会正常运转支撑不了海南长时间的高房价，一方面海南的高房价不是本地经济快速发展的积累，另一方面，海南的高房价也不能对海南高速增长有所助益，特别是高房价制造的泡沫难以留在海南，海南的社会经济基础短时间内消化不了脱离发展实际的高房价，反而高房价的泡沫吸金的流失将严重打击海南的社会经济的正常秩序。

　　海南的房价的疯狂，有可能将是中国房地产的悲哀。疯狂的巅峰，拐点之所在。看来如果有可能有必要针对海南实行暂时的按揭冻结，缓解相应的疯狂炒作。如果顺其自然，估计海南的今后十年发展又够呛了。

　　20100118