洪维：海南炒房为房市布下杀机重重的雷区（经济评论）

　　

　　                                 洪维

　　   

　　    凤凰岛正在成为海南疯狂炒房的“标本”。1月11日，凤凰岛公寓开盘，700套房子一天卖光，均价高达7万元/平方米。而就在凤凰岛公寓开售不久，三亚的中介里面就有凤凰岛的房子在卖了。而“温州人在凤凰岛一个楼盘就赚了上千万元”这样的故事则越传越神。这只是海南岛房价暴炒的一个缩短。三亚房价一周翻倍，国际旅游岛获批发价格5天内，海南的商品房销量就超过2008年全年的总量

　　    凤凰岛已成为海南房价暴炒的标本，房价突涨3万元/平方米，炒房客在它身上净赚上千万元。在其带动下，三亚房价一周翻倍。1月6日，海南省方面宣布，据国家统计局的统计，三亚平均房价截至当时不到11000元/平方米。另据海南搜房网统计数据显示，1月中旬三亚商品房销售均价20582.96元/平方米。如果数据真实，三亚房价在短短一周时间完成翻番。

　　    在销量方面，在国际旅游岛上报国务院批准期间的去年12月份，海南全省商品房销售面积124.69万平方米，环比上涨158.80%，而整个2009年，海南商品房销售面积只560.34万平方米。更有一个让人吃惊的数据在传播：在1月4日海南国际旅游岛建设正式上升为国家战略后的5天内，整个海南省的商品房销售量就达到了2008年全年销售量的总和—171.12亿元。与此同时，“10万浙商携300亿海南炒房”、“炒房客半月净赚上千万”、“山西煤老板转战海南”……凤凰岛成为传奇中的传奇，不仅因为创造了一天700套的销售奇迹，它还创造了一个个财富神话的故事，传遍三亚市的大街小巷。

　　    在海南国际化的前夜，又一次全民炒房上演。国际旅游岛概念，让海南再次成了各路资本和投资客狂舞的天堂。不少温州投资客包机前往海南大小城市看房；一直对海南房产情有独钟的东北投资客也疯狂扫货；一些宁波投资客甚至不去现场，直接通过海南项目在当地的代理商买房。各种投资热钱蜂拥而至。凤凰岛一期700套房源、65000元/平方米的单价，在1月11日开盘当天，就销售一空；二手房市场竟然出现了无房可卖的现象。这是海南国际旅游岛规划获批后，新一轮楼市出现投资热潮的一个缩影。如今的海南，买房子跟买白菜没啥区别，买白菜还得挑挑高矮胖瘦，拣拣烂叶子，买房子可由不得你半点考虑，否则一不小心，房东又要涨价了。

　　    公交车上都是看房的人，现在的海南可以说是全民炒房。手头有资金的人不用说，没钱的人也抱团，五六个人凑个首付买套房，只要找到合适的下家与合适的价位就出手做短线。

　　海南省委书记卫留成今天在哪里，讲了哪些话，也成了炒房一族每天必须关注的话题。因此，《海南日报》成了所有炒房者必看的报纸，零售量飙升，海南电视台新闻联播的收视率也奇高。

　　    在业内人士看来，国际旅游岛概念仅仅是催旺海南楼市的第一步，直接把海南房价推上火箭速度的是“海南暂停批地”消息。1月15日，海南宣布今年3月底前暂停商业性开发土地出让，暂停审批新房地产开发项目。消息一出，一直呈温和上涨的海南楼市直线飙涨。不少楼盘房价直接跳涨，有的干脆封盘不卖。

　　    1992年-1993年，随着大批淘金者涌入，在海南办公司非常容易。政府可以为企业先办理执照，然后再补注册资金。当年在海南炒地更方便，1000万元的土地，只需象征性地打一点首付款，并出具相应的银行存款证明，就可以在土地部门办到土地证。如果存款不够，只需要5-6万元，就能买到5000万到1亿的存款证明。拿到土地证后，就开始不断转手炒作……炒房也是一样，有不少房产还是图纸或是只挖了基脚，就已经转卖了10多次了。当时一栋楼盘崩盘后，发现已经炒了23手，不少后来接棒的人连最初的老板是谁都不知道。当时整个海南皮包公司起堆堆，房地产市场没有真实的需求，泡沫越吹越大。1993年4月，国家宣布收紧银根，市场一下子从火热的巅峰跌入冰谷。泡沫破灭后，跳楼的、跳海的，家破人亡的也不少，其景象惨不忍睹。

　　    在两周的时间内，海南省委书记卫留成凡是在公开场合露面，均会谈及其稳定房价的迫切愿望。卫留成1月12日明确表示，暂停商业性开发土地出让、暂停审批新的土地开发项目。1月19日，卫留成表示：“今后不再同时将加强土地出让金管理和收缴，土地出让金首付必须达到50%，两年内要付清”。

　　    1月22日，卫留成第三次出席长江年度论坛并发表开场演讲。“最近海南天气热，人们脑子也很热，岛外投资者蜂拥而至，买房子的人也排成长队，这个时候，海南最高决策层应该冷静一下。1月25日在海南省四届人大三次会议上参加分组讨论时，卫留成又以海南岛南部的三亚为例说，三亚房价高、游艇贵，只有有钱的人才能消费得起，今后到三亚的富人会越来越多。   

　　    三亚的房子是从2008年下半年开始涨的，也就说，在全国房子都还在跌的时候，很多炒房的资金去了三亚避险。如今不到一年，三亚的房价涨了一倍多。12月17日，在搜房网做的一次“海南房地产市场走势研讨会”上，三亚一位政府负责人介绍说，2009年前10月，海南全省完成房地产投资200.02亿元，已经超过2008年全年189.31亿元的水平，同比涨幅居全国第五位。除海口、三亚的房价猛涨外，海南二三线城市房产也是如火如荼，一些楼盘到了一次性付款都得排号的火爆程度。2000年时，刚刚从海南地产泡沫中复苏的三亚房屋，均价不过1000元/平方米。9年后，三亚房价均价在2009年年中冲破万元。当年的噩梦难道正卷土重来吗？

　　    90年代泡沫时还没有资金雄厚的购房者支持，而现在，三亚海景资源面向全国十万分之一高收入群体，大批岛外投资客是三亚房价狂潮的主力推手。2009年前6个月，岛外人士在三亚购买商品住房套数5491套、面积47.9万平方米，占总套数和总面积的比例分别为81％、76％。

　　    虽然三亚官员不认为三亚房地产市场已出现泡沫，但国务院在此时出台了遏制部分城市房价过快上涨的调控措施。虽然三亚的房市很特殊，但是其两个特点决定了在这轮房地产调控中会受到影响：一是国家出台的政策就是为了控制投资、投机性购房，而三亚的投资、投机性购房达到了80％以上；二是2010年对投资性购房信贷收紧，也将对三亚房地产市场带来负面影响。

　　    最近地方两会房价都是热点，各地方领导也都表示遏制房价。收取物业税的工作己摆上日程，取消期房的坏消息让开发商跳了起来，还有许多遏制房价的好消息将会接连不断。炒房者固然不相信海南重演悲剧，而炒房发财的经验已成思维定势，他们没有注意到房地产业是政策市。耳闻目睹海南炒房癫狂的一幕，无疑为中央和地方政府敲响了警钟，更可怕的是，在各级领导人心中，为房地产业布下了杀机重重的雷区，那就是炒房危及中国经济和社会，重现泡沫，极有可能再现迪拜危机，必须遏制。惊天逆转惊雷杀人将发生在哪一刻，没有人预测，现在则是连环大爆炸前的让人憋不过气的平静。