资深房地产评论人：文/丁延平

    时下，中国房地产又进入新一轮调控阶段，无论从中央到地方，从一线城市到三线城市，从机关公务员到普通工薪阶层，大家都在关注着房地产“量与价”的发展态势！

    近期观察看来，深圳房地产三大交易市场：土地交易市场、新商品房交易市场、二手房交易市场。除二手房市场波动比较大以外，基本趋于稳定态势。据国土与房产管理局资料显示，二手房交易市场中消费群体依然表现出强烈的购买欲望，每天成交500套左右实属正常范围，在去年2改5大限12月31日前成交量，每天1000余套才是不正常，那是优惠税收政策将截止而引起的恐慌性购买。但是这一阶段中央发出一个声音：一季度控制投资性购房消费之后，引起投资客“抛盘惜售”的现象大增，这对深圳购房者是好事。总体上，深圳楼市表现趋稳，不像一些专家预测的房地产泡沫首先在深圳显现，因为笔者相信这3-5年深圳政府也该有所为。

深圳地产在全国房地产市场一向都有风向标的作用，深圳“打针”、全国观望，一些二线城市成交量正在下滑、部分供大于求的三线地市也出现了购房者“观望：现象。虽然深圳楼市整体向好，但并不能说没有潜伏危机。政府更应该有前瞻性忧患意识。

    最近，深圳地产的风头几乎被一些典型城市抢尽！笔者不愿意看到曾经标榜为“全国明星楼市”的深圳楼市地位就此下降，政府“光说不练”、“光打雷不下雨”是难究其词的。

以下几方面，都存在深圳地产风头被抢的情形。

   首先，在房产经济面上。据2009年底大致统计情况，在成交总量、商品房均价及地方财政收入上，70个大中城市里面，深圳排在全国前茅，前面两位是北京和上海。北京风头更盛，因为是中国首府，是全国的政治经济中心，各地驻京办就好千家，现在中央规定各地撤掉驻京办成了报端新闻；其他的中、外企业在北京开子公司的数万众。上海是国际化大都市，全国的金融中心，2012年世博会将在这座被誉为东方明珠的特大城市召开。深圳作为改革开放“桥头堡”，有着香港后花园、后备基地之称，也有创意之都之雅称，是一座城市环境类似新加坡的国际化花园城市。第三产业，尤其是金融业、电子行业、文化产业、房地产业在全国占重要席位。2011年世界大学生运功会将在这座城市举行，目前地铁各线路正在形成合拢之势。深圳常驻人口约800万中深沪仅300来万，远低于北京、上海。这也是房产经济指标不如它们的原因之一。

   其次，在房产政策面上。中国是政策市，无论开发商、银行、购房消费者都要看政策的脸色。去年深圳方面就扬言要在2010年4月开征物业税，2010年元月并把开征物业税写在了政府制定的《综合配套改革实验方案》里面。但是现在有没了落实该政策的声音，让人们产生各种猜想。倒是北京说干就干，先拔头筹，北京政府规定率先针对商业地产开征物业税，消息莆一出，牵动全国多产者的神经，北京方面赞成与反对等各种声音混杂其间。最新消息透露，北京方面最早明年底开征物业税。有经济学家称对两套以上商品房拥有者开征征物业税将导致中国离婚率上升，我想有可能，“假离婚”现象在中国楼市中本身就有存在，“假结婚”现象也有，那是为了分配政策性住房时聪明人的创造与发明。广西南宁更是开天辟地地执行了“取消商品方预售制度”的预案，让全国各个城市刮目相看。深圳此前在政府政协会议上也有会员提出过这个问题，万科也曾提过在广东实现上万套装修房销售，也类似于“不卖期房卖现楼”，但执行情况如何不得而知。“取消商品方预售制度”对深圳短期抑制房价没有明显效果，因为可能造成房源短期内断档，形成供不应求市场表象，但长远来看是造福于民的好事，起码这样执行后就没有太多弱势群体扯皮、闹纠纷的了，社会相对变得和谐。深圳方面主唱了很多政策但没有执行的成分比较多，这方面的风头不如别的城市。比如二套房贷7折优惠政策，虽然中央、央行、银监会有文件，但各大商业银行任然可以打“擦边球”！笔者期待，深圳地产什么时候也在政策面上也出下风头。因为靴子仍在半空、不落地也是枉然的。

   第三、在房产市场面上。专业书上有房地产市场的概念，笔者简单理解为房产交易场所、交易双方、交易频率、交易对象在某个周期时段数量与质量的动态变化。我们面临的房地产市场本身就是一个动态市场。深圳2009年的量是多少、价是多高？列位查查国土局资料就很清楚了。但自2009年下半年深圳房价也即商品房整体均价大概全国排第三位。虽然2009年上半年深圳商品房整体均价每月涨幅都是领涨全国。记得去年4月底去北京帮以前老领导的儿子在北3环与4环之间买了金地公司开发的带装修公寓房，单价在1万5每平，至今这套房单价在3万每平左右，翻了一倍，2009年年底北京楼市杀青、收官，商品房整体均价估计在3万每平左右，个案也有6-11万每平的。北京高房价风头更足，掩盖了深圳在房价上的“光鲜”。再看海南岛，岛内人经常挂在嘴边的一句话“要想身体好，就来海南岛”。确实，与马尔代夫一样的低纬度，北纬18-20度，阳光、沙滩、椰风，很浪漫、很惬意。9月，笔者到海南转了一圈，基本上80年代末90年带初的烂尾楼不复存在了，市区内烂尾楼被收购包装后在去年9月推出来1万每平就被抢购一空，更不用说沿海岸线上的那些别墅，万科的浪琴湾别墅当时要卖3万每平，估计现在卖5万每平了；鲁能地产开发的楼盘海蓝椰风别墅也应该卖到5万左右了。三亚的半山半岛、鲁能城也是每平米5万-6万左右。三亚楼盘外国人士购房比重较大，韩国、日本、俄罗斯为最多，其次全国各地富闲阶层占最大比重，区域以东北、中西部、东部发达区域为主。温州炒房团杀入海南岛、并被中外投资客“爆炒”，这并不稀奇，这是市场流通领域民间资金过剩的表现，更是他们的赌博心理使然。海南被国家定位为国际旅游岛是给投资客的一支“强心剂”，何况这里有那么多先天性旅游度假资源，物以稀却为贵嘛！深圳在地理上没有这么低的纬度和资源，所以房价涨幅不能和海南来攀比。海南业界已经传出声音称：三亚房价泡沫逼近93年！当地政府应该引起重视，不要重蹈80年代末的覆辙。

   令深圳自豪、抓世界眼球的是：深圳地产在房产动迁补偿上显得比较康慨，可以说是独占全国鳌头了！

   2009年上半年，京基地产开发建设蔡屋围的项目国际金融中心，对周边拆迁户的治理、安顿工作中，最后一家“钉子户”补偿据说是上千万之多；2009年底，岗厦城中村拆迁补偿造就了数千个千万富翁；2010年元月，大冲城中村拆迁补偿据说成就了几十个亿万富翁。

   所以，坊间又多了一句感叹：工作单位好，不如生的好！深圳楼市中的相关工作者应该百尺竿头，拼搏进取，把丢掉的“风头”抢回来！