加息，剑指通胀，但吹不破楼市“大泡泡”

    突然吗？不突然！意料之外？意料之中！

    我在前面博客及很多公开场合很早就提到：10月人民币要加息。

    自从总书记与奥巴马会晤后，两国领导人在媒体闪光灯下微笑着握住彼此得手，然而，微笑背后得答案就是，美国就是金融大国，汇率强权国，我们看到得是奥巴马与总书记亲切得握手，却看不到握手背后是以美国为首得他国联合要求中国加息，人民币升值的紧促。

    于是，终于到10月了，央行宣布自2010年10月20日起，上调金融机构人民币存贷款基准利率。其中，一年期存款基准利率和一年期货款基准利率分别上调0.25个百分点。

    由于此次加息行为紧随房地产业“二次调控”政策出台，因此被业内看作是“加剧二次调控威力”的一项举措。根据央行规定，一年期存款基准利率由现行的2.25%上调至2.50%；一年期贷款基准利率由现行的5.31%提高到5.56%。如果以一套100万元贷款的房产为例，以等额本息的还款方式贷款30年，且利率选择目前5年期以上的基准利率6.14%来计算，加息后每月还款额将从原来的5957元增加至6086元，即每月增加129元的成本。而二套房在按利率1.1倍计算后，月供则为6489元，比加息前增加了145.6元。如把首套房与二套房相比，两者从加息前月供相差386元，上升至402.8元。

    可我依旧以为，加息，剑指通胀，但吹不破楼市泡泡。

    加息周期是开启了，尽量与国际接轨，尽管落后市场预期良久，央行还是决定加息了。央行此举目的何在？央行需要重新赢得市场的尊重？我看更是行需要重新赢得欧洲市场的尊重。

    表面上，物价飞涨，如果央行再不采取措施，彻底扭转市场这种“央行无为”的预期，那么央行尊严何在？无疑，加息、缩小甚至填补负利率之洞，是一种负责任的态度。可以预计，央行的加息将是一个连续动作。其实，加息，是剑指通胀，不是剑指房地产业。但是，正逢房产新政出台之际，让人不免思考起加息与房地产调控得关系。

    房地产业看上去，已经是招新政挤压，现在又遭加息“棒喝”，可见低端买家很快被挤出市场。预期中的另一只调控“靴子”终于落地。

    对眼下正观望看房的人来说，加息后是否作出“暂停购房”的决定？如果按照长期贷款成本来计算的话，利息方面的支出会蛮厉害的。而另一个导致眼下正观望看房的人观望的因素是，在加息政策的影响下，房价或许会有进一步下调的空间，这一观点也得到业内人士认同。因为，房价在通货膨胀预期强烈的情况下仍然看涨，而此次加息措施的出台无疑对房价涨势起到了抑制作用。虽然与之前的政策相比，此次加息只有0.25个百分点，但近两年的货币宽松政策至此已预示着开始收紧，市场流动性将明显趋紧。可以这么说，这次加息就是对房地产业的再次调控。贷款成本支出的增加，将会抑制住相当部分购房者入市。这对于当前以销售回笼资金为主的开发商来说，无疑是有影响的。

    而开发商则指出，受加息影响较直接的，是那些具备刚性需求、对银行贷款依赖性较大的购房者。前期政策提升了首付成数，加息则增加了成本支出，这些在买房方面谨慎计算的购房者更容易受到影响，导致观望。在成本压力大的情况下，更多的低端买家会被排挤出市场。

    加息虽然并不是直接针对房地产业，但由于涉及到整体经济的成本均在增加之中，因此对于盲目流入楼市的“过热资金”会有一定抑制性。虽然加息0.25个基点并不算高，但这是对已有的一揽子调控政策的持续巩固，其心理影响应该比较明显。如果这一影响的效果继续加大的话，不排除会出现房价下调的局面。一旦进入加息通道的话，预计将继续出台针对开发商开发贷款收紧等政策。对于开发商来说，增加的利息额会是一个不小的资金压力，未来市场可能会出现一轮明显的开盘销售热潮，尤其是在近期土地供应集中区域。

    因此，我们可以看作加息是房地产调控政策的延续。央行此举抑制资产价格的大幅上涨，减轻通货膨胀现状。加息一定程度上也能对热钱产生抑制作用，通过改变资产价格上涨预期，从而导致部分热钱从中国市场退潮。

    就最明显现象而言，房地产新政频出，投资客炒房无门改炒股。这次限购政策非常严，想钻空子很难。国土局这边过户一卡死，炒房就彻底不用考虑了。上海、广州等地的限购政策也对家庭新购住房做出严格限制。不仅是投资客撤离，部分改善型需求也开始观望。而最近股市、黄金都涨的很好，预计还有上涨的空间。暂时没法买房，又不想把钱存在银行里，打算从首付款中拿出部分进行其他投资，加码股票或者买些黄金比较适合得选择，于是，股市自然成为目标。

    比如刚需，无奈买股。但就加息强化楼市调控效果而言，效果是有的，而房价松动可能性也增加，但增加房产的持有成本，抑制投资投机性需求，尽管加息并非是针对房地产市场的直接调控手段，但对处于调控敏感期的房地产市场影响重大。加息将强化“国十条”和9月底出台的“五项措施”的调控效果，增加持有成本，进一步抑制购房需求，尤其是以规避通胀预期为主要原因的购房需求。

    坊间有人议论加息将收紧市场流动性，降低通胀预期。因此，一些中小开发商和二手房业主可能率先降价，但吹不破楼市“大泡泡”，降价幅度还是不大。同时，近期首套房首付提高至三成，与加息的效应叠加，将明显增加购房者的首付压力和利息成本。部分资金实力不强、还款能力有限的自住型购房者，也将可能暂缓购房计划。

    由此看来，明年货币政策可能从“适度宽松”转向稳健。对当前通胀压力的担忧是央行选择此时加息的重要原因。自今年2月份以来，CPI涨幅超出1年期定存利率，即截至8月，实际负利率已维持7个月，居民通胀预期强化，储蓄“搬家”进入楼市、股市。在信贷控制基本达标、法定准备金率已接近历史高点情况下，决策层启用利率政策工具。

    加息无疑也是抑制楼市泡沫的有效手段，今年以来资产泡沫在楼市堆积最为严重，普遍认同加息是楼市调控中的重要一环。可我依旧以为，加息，剑指通胀，但吹不破楼市大泡泡。