谢逸枫：看好越秀城建走出广州冲向全国
全国首个江门豪宅项目必然成为经典之作

  2009年，尝试走出广州的越秀地产先后强势入驻广东江门、佛山，山东烟台等地。其中在江门拿下的地块总价高达9.68亿元，是江门的总价地王，该项目已于今年6月动工，预计明年内推向市场。越秀地产虽然是国企，但在其涉足地产的多年时间里始终在广州发展，而从去年开始，越秀地产开始它全国战略性的布局。去年6月，越秀地产首试穗外项目，以9.68亿元的价格，一举创下了江门地王。

  根据越秀投资(1.94,-0.02,-1.02%)公布，公司持有95%权益附属公司，以合共9.68亿元(人民币，下同)(约10.98亿港元)，收购两幅广东省江门市商住地皮，地皮许可建筑面积最多约23.3万及19.9万平方米。其中JD2009-10地块土地面积101201平方米，包括商业办公用途面积20240平方米和住宅用途面积80961平方米，容积率在1.5至2.3之间，建筑密度低于35%。JD2009-11地块土地面积86665平方米，包括商业办公用途面积17333平方米和住宅用途面积69332平方米，容积率在1.5至2.3之间，建筑密度低于35%。

  资深房地产专家谢逸枫表示,越秀城建09年6月在江门拿的两块地是高价地，如两块地计算容积率，平均楼面价格是2240元/平方米。如果不计算容积率，两块地的楼面平均单价是5152元/平方米，俨然是“地王”楼面 价。另外，加上所有开发和建安等一切成本，至少在3500-4000元/平方米左右。

  按照越秀城建开发利润的预期，将超过江门价格30%-40%，也就是销售价格达到1 万-1.2万元/平方米.到2011年上市销售，价格要达到1.5万,二三年后价格就是2 万元/平方米。作为国企越秀城建第一个踏出广州进军三四线城市的高端豪宅产品楼盘,的确具有巨大的销售压力。尤其是楼面价格太高和本地收入水平低及整体高端产品购买力缺乏。但是，越秀城建作为国企完成有实力和有条件把江门地块打造江门最好的房子，成为江门楼市的风向标和地标。

  目前江门市楼市的平均价格是五六千元/平方米，最高楼盘销售价格达到8000多元/平方 米。而市场消费购买力主要是本地人为主,少部分的华侨人士和珠三角城市的投资客,例如香港和澳门等城市。但是，江门未来的经济发展和巨大的购买力，将成为购买高端产品的主要力。其实，江门市近年的整体楼面地价上涨过快，导致地价推高房价。如果一旦国务院的政策调控波及到三四线城市，限制外资和遏制投机炒房及货币政策等信贷2011年调整，容易导致项目产生销售压力。