谢逸枫：地王或招惹广州房价报复上涨
广铁南站地块竞价222轮86亿元造地王

  广州市土地市场25日掀起史无前例的抢地大战，经过三大竞买开发商222轮激烈竞价厮杀，广州铁路集团羊城铁路实业发展总公司以86亿元天价拿下荔湾区广铁南站总规模达26万平方米的住宅用地，折合楼面地价17276元/平方米，创下广州今年以来卖地总价和单价最贵纪录。 值得注意的是，广铁南站地块历史上就属于广州铁路集团，这次拿到土地市场公开出让是因为改变了土地性质要开发住宅。但根据“三旧”改造政策，广铁南站地块的70%地价款将补偿给土地原所有人，也就是说广州铁路集团仅以三成的地价重新获得了广铁南站地块的土地开发权。

  截至24日天下午开拍前，一共有4家开发商报名竞买广铁南站地块。由于地块规模庞大，地理位置优越，各路开发商虽然垂涎已久，但难以一家之力参与竞买，均通过抱团组成联合体壮大实力。 除了广州铁路集团羊城铁路实业发展总公司单抢匹马出战以外，其他三家竞买方都是知名开发商组成的联合体。其中万科和城建首次联合出战，保利、金地和华储房地产开发有限公司联合竞买，中海、光大组成另一家联合竞买体。

  25日的土地拍卖，变成了广铁集团与各路开发商的一场激烈竞夺。地块从48.2亿元开拍，广铁集团与万科、城建联合体先是展开了一场拉锯战，双方交替举拍，毫不退让。当报价突破51亿元的时候，保利等联合竞买体加入抢地大战，现场举牌在三家竞买人中轮番上演。 但广铁集团的举牌人明显表现果断，往往都是拍卖主持人话音刚落就举牌应价，而其他两家开发商联合体则显得比较谨慎，甚至要等到第三次报价才匆忙举牌。而中海、光大联合体在25日的拍卖中没有一次举牌竞拍。

  资深房地产专家谢逸枫认为，毫无疑问，广铁具先天竞买优势。首先，该地块隶属广铁集团历史划拨用地，根据广州“三旧改造”政策，将按土地出让成交价的60%计算补偿款，在2010年前完成搬迁、拆除的，按成交价10%追加补偿比例。其次，广铁具有先天竞买优势，要么其以30%的价格低价拿地，要么弃地而得总价70%的补偿款。最后，根据广州“三旧”改造的政策文件显示，规划（毛）容积率在3.5以内（包括3.5）的，将按土地出让成交价的60%计算补偿款，旧厂房在2010年前完成搬迁、拆除的，按成交价10%追加补偿比例。换言之，一旦竞投成功，原“地主方”广州铁路集团可获得返还的资金是土地成交价的70%。

  由于广州“广铁南站地块”的地价中70%将会转交地块原地主广铁集团，因此如果该地块由广铁集团拿下，实际上相当于仅需负担拍卖价格30%的地价，具备很强的竞争和开发优势。因此，地价返还7成，这样一来，即使该地块的楼面地价达到2万元/m2，广铁集团最终也只需支付6000元/m2，就可拿下该地块的开发权。但是，这种利益倾向于原业主的促进“旧改”的政策，值得其他竞投者三思。因为，既然大家都不是在同一条起跑线上“竞投”的话，即使把地价抬到“地王”价，其他房企也无法从广铁的口中“虎口夺食”。

  经过近50分钟、多达222轮的举牌竞价，广铁集团终以86亿元竞得广铁南站地块，折合楼面地价17276元/平方米。这幅地块的单价已经超越广州C BD珠江新城D 8-C3地块的15323元/平方米，而仅次于2007年广州楼市曾经“疯狂”时期创造的白云区云祥路“地王”的楼面地价18729元/平方米。 按照楼面地价一般占房价四成的业内通行算法，广铁南站地块未来开发的住房有可能卖到43000多元/平方米。广铁南站地块房价未来至少有可能卖到3万元/平方米。按照这个预期，西关老城区的房价已经开始向天河CBD中心城区看齐。

  资深房地产专家谢逸枫表示，认为，广铁南站地块或超越珠江新城最贵楼面地价，成为广州市历史上最高的成交楼面价。这个广铁南站地块楼面价虽然“天高”却不离谱，其实这个是比较“笋”的地价。广铁集团实际上相当于仅需负担拍卖价格30%的地价，具备很强的竞争和开发优势。因此，地价返还7成，这样一来，即使该地块的楼面地价达到2万元/m2，广铁集团最终也只需支付6000元/m2，就可拿下该地块的开发权。而目前楼面地价才17276元/平方米，对于广铁集团来说是自己拿钱买自己的地，却是非常的便宜。

  地价17276元/平方米，未来广州房价上涨是一个信号。现在荔湾区原“老荔湾”一带单体楼盘售价都在2万元/平方米以上，在黄沙大道能望江的楼盘售价更高达2.5万元/平方米以上。 目前同位于黄沙大道、高层能望江的逸翠湾近一个月来均价在2.5万多元/平方米，18日该盘在阳光家缘上显示的一套228平方米大户型均价更高达2.7万多元/平方米。而广铁南站地块无论地块资源和江景开阔度都优于逸翠湾，所以未来楼价可能卖至3万元/平方米以上，甚至达到4万元/平方米。

  首先，广州市老城区中心地块非常紧缺，供应稀少，尤其是地块好面积大的地块。其次，恩宁路和陈家祠等地块的拆迁补偿标准都很高，也让地块的楼面价格具有“底气”。再次，该地块是“地王”价，形成投资价值上涨的预期。最主要是地块本身可以支撑这个楼面价格，另外是符合市场和开发商预期的开发可销售价格利润及周围楼价有支出点。

  另外，该地块规划利好，未来配套齐全，可望江，所谓的一线绝版江景。按照规划，广铁南站地块一线是沿江开放滨水区，二三线是高低起伏的楼房。也就是说，地块上建的楼房虽然在二三线，仍可望江。 整个项目位于未来荔湾区的公共中心，拥有约900米的岸线，是荔湾滨水核心区的重要景观节点，有800米长的绿化空间轴线，人均公共绿地面积不小于1平方米。地块中绘画了4个相对规模的城市广场，分别是：地块北侧，临黄沙大道的地铁退缩内的城市绿化广场；地块中央于铁路公园中部的休闲娱乐广场；酒店临黄沙水产市场一侧的城市商业广场；中轴线南端与区图书馆结合部的城市文化广场。

  地块还配套了小学、幼儿园，社区居委会，110KV变电站，二级普通消防站，公交首末站和文化活动中心等，还首度制定了公共建筑的位置：公共建筑应布置在用地西部或中部，建设设计应形成高低错落的布局特点，注意天际轮廓线和视线效果。虽然，住宅限高不得超120米有限高，但是不影响项目的整体发展。

  资深房地产专家谢逸枫表示，没想如此严厉的政策调控下，竟然会爆发高价地王，这就是开发商盲目追求高房价高暴利的结果。毫无疑问，说明开发商依然不害怕最严厉的政策调控，而政策调控影响不了“不差钱”和有实力的房企。虽然，本次广铁集团拿下最高楼面价格的地王，却与政策调控无关，主要是广铁南站地块本来是广铁集团的，并且享受60%-70%的土地出让金补偿款。政府不过是重新拍卖而已。但是，高地价容易导致房价上涨预期和推高广州整体价格及形成高地价产生高房价的恶果。并且，受到广铁地块的地王，将扩大到广州围的区域楼价也跟着上涨。尤其是在政策调控深度期，高地价必然招惹政策调控的报复，最后让开发商自食其恶果。

  广铁南站地块是广州第一宗结合旧厂房改造政策公开出让的住宅用地，这里不仅见证了广东地区铁路事业的百年成长，而且是中国民族铁路事业开拓者詹天佑曾经工作过的地方。该地块后来成为铁路货运站，但随着铁路线路的调整和广州新火车站的建设，老南站地块已经在2005年6月停止运行。现在，这里是广州人最熟悉的冷冻食品交易市场。按照广州“三旧改造”的政策规定，公开出让的旧厂房用地将按土地出让成交价的60%补偿给原土地使用权人，如果在2010年前完成搬迁的，还可以按成交价追加10%补偿比例。也就是说，广州铁路集团或其下属公司成功竞得广铁南站地块，抵扣获得的补偿款后，实际上只需出资缴交土地成交价款的30%。

  按照地块规划，开发商还要负责建设地块内的铁路博物馆、詹天佑纪念馆，初步估算建设费用1亿元。 为什么没有诸如富力，雅居乐这些粤派开发商参与?

  资深房地产专家谢逸枫表示，一方面，富力，雅居乐等粤派开发商不参与，主要是有“自知自明”，知道以自己的实力与广铁地块的原地主巨大的优势无法抗衡，干脆不参加。另外一方面，销售业绩未完成，资金相对紧张，况且政策调控让差钱的房企拿地特别的谨慎，害怕资金链破裂。其他方面就是他们的土地储备足够多，受到土地政策调控的压力。同时，富力，雅居乐等“联合体”目前正在销售和开发“亚运城”项目，资金回收比较小，如果再去抢夺地王，会导致亚运城项目开发受到影响，容易形成资金链崩溃。

  广州国土局表示，本次公开出让的成交价格，显示出市场对广铁南站独有内在价值的认可：一是具有很好的区位资源优势。地块位于老城区的中心地段，交通、教育、医疗等生活配套设施完善；自然环境优越，拥有罕见、稀缺的江景资源，地块南邻珠江，东临白鹅潭，拥有近千米的江岸线、宽幅超千米的开阔江面和约800米长的绿化空间轴线；地块位于我市重点功能区——白鹅潭地区的核心地段，未来发展前景看好。二是为“迎亚运、办亚运、创造新生活”，近年来，我市投入巨资进行城市人居环境整治和城市公共服务设施的完善，城市面貌已实现“大变”，全面提升了城市品位和整体价值，广铁南站地块除反映其自身的价值外，还体现了城市价值的巨大提升。

  新闻发言人最后强调，广州市的房地产市场调控坚持“一手抓保障、一手抓市场”，保障方面，将加大、加快保障性住房建设，切实解决低收入和中等偏低收入家庭的住房困难，今年新开工300万平方米保障性住房，约相当于全年住宅供应总量的30%，保障房建设规模位于全国前列；市场方面，将根据国家、省、市房地产调控政策，坚决抑制不合理的住房消费，坚决遏制房价的过快增长。

谢逸枫

2010/11/28