中国需要什么样的房地产业，这是一个关乎13亿人的大问题。中国需要什么样的住房制度，这更是一个关乎13亿人的大问题。

    德国政府为什么要严控楼市？因为他们很清楚，这就是关乎全体德国人切身利益的头等大事。德国政府为什么可以成功控制楼市？这很简单，用交易税禁绝楼市投机，把德国房地产业办成最公正的公共的事业。

向德国学习。

    ——这是2010年“地产新政”重点打击投机的最大玄机。

 

 

德国启示：楼市不能成为投机者的天堂

 

    二战以后，全世界只有德国没有发生过房地产泡沫危机，这是为什么？过去10年，欧洲各国楼市无不狂升，德国波澜不惊，楼市10年升10％，谈然坐视伦敦同等规格的楼价比柏林高10倍，这又是为什么？很简单，因为德国政府深知“安居”才能“乐业”的道理，用重税在制度上彻底堵死了一切楼市投机者的路。

    德国人的收入是中国人的10倍，柏林的楼价和北京上海差不多。更耐人寻味的是，60％的德国人不买房，而是租房。中国人争当“房奴”，这不是中国人天生下贱和病态，而是被疯狂的楼市投机的群体效应给逼的。德国人不愿意当“房奴”，这不是德国人天生高尚和健康，而是无利可图的楼市迫使所有精明的德国人投资要理性。

    德国政府如何引导投资和刺激內需，这值得我们学习。德国政府如何毫不手软，坚决稳准狠的打击楼市投机，这更值得我们学习。

    篱笆扎得紧，野狗钻不进。蛇要打七寸。德国的超低楼价和比价效应显然太吸引人了。2004年，包括高盛、百仕通等国际巨头，大量热钱杀入德国楼市，很快就被迫割肉斩仓，因为德国人的重税政策让他们发现根本无利可图。

    德国政府打击楼市投机到底有多严厉，看看他们的相关制度和立法你就可以一清二楚：根据德国法律，房价超过“合理房价”的20%，地产商即违法，必须罚巨款，超过50%，不仅要罚巨款，还可判三年徒刑，所以德国绝不可能出现中国的富豪排行榜半壁江山被地产商占据的怪现状。德国买卖房地产先要交评估价值1%-1.5%的不动产税， 3.5%的交易税，买卖获利要交15%的差价盈利税，房屋出租收入则要交20%-45%的个人所得税，所以德国楼市需求很正常，再物美价廉也绝不可能出现中国的全民炒楼捂盘运动。

    大道至简。

    什么样的房地产业正常，什么样的住房制度合理，德国人想的显然要比我们清楚，做的也显然要比我们坚决。

 

中国反思：打击楼市投机一剑封喉

 

    我们的楼市投机为什么失控，这不是政治问题，而是技术问题，因为此前出台的一切政策都没有击中投机者的要害。技术问题现在正在变成政治问题，楼市疯狂正在危及所有中国人的安居大事，楼市投机正在吞噬所有中国人的财富，失控的楼市投机已经成了今日中国最大的不稳定因素，电视剧《蜗居》为什么会激起如此大的群体效应？老百姓为什么不相信政府可以控制楼价？09年底出现的席卷全国的恐慌性购房疯狂警告我们：“安居”才能“乐业”。楼市乱中国必乱。彻底堵死楼市投机的制度漏洞，今天已刻不容缓。

    主流学界和地产界普遍认为中国楼市2015年才会见项，此次政府的“地产新政”仍将是雷声大雨点小，中国楼价5年翻番的疯狂仍将续写，王石和任志强等业界领袖仍敢断言楼市上涨趋势不变，各地愈演愈烈的“地王比赛”正在成为打向“地产新政”的一记又一记响亮的耳光，这都在说明：“新政”威慑力不够。“新政”没有新的东西。“新政”不能终结地产暴利。“新政”没有出现投机捂盘者真正害怕的东西。

    一个国家，一个13亿人口的社会主义国家，一个绝大多数人刚刚脱贫的社会主义国家，一个以“创新”为立国之本的社会主义国家，富豪榜的半壁江山被地产商占据，这很不正常。我们对地产暴利已经容忍得太久。

    一个13亿人口的社会主义国家，炒楼捂盘成为一种全民运动，这是非常危险的。一个13亿人口的社会主义国家，许多的高层智囊和学界精英都变成了炒楼捂盘者的同盟，或直接成为捂盘力量的中坚，这是非常疯狂的。一个13亿人口的社会主义国家，许多的职能部门都事实上在放纵地产暴利，坐视投机者席卷全民财富，让楼市投机疯潮愈演愈烈，这不是失职，而是在犯罪！

    中国楼市有没有泡沫，什么样的地价合理，什么样的楼价合理，什么样的地价和楼价涨幅合理，这不重要，因为这都可以是一种市场的自由选择。中国应不应该出现70万元一平米的豪宅（如香港），中国应不应该出现只为富人盖房子的地产商，这仍不重要，这仍可以是一种市场的自由选择。中国能不能放纵地产暴利，坐视投机者把楼价炒上天，让疯狂的楼市吞噬全体中国人的财富，这很重要！这关系到政府到底为谁服务，执政到底为公为私，分配到底公平还是不公。

    执政者即立法者。

    “安居”才能“乐业”：德国经验告诉我们，就立法者而言，控制楼价不是目的，你到底需要什么样的房地产业，你到底需要什么样的住房制度，一个13亿人口的社会主义国家的房地产业可不可以成为少数利益集团和投机者吞噬国民财富的工具。这些基本问题不想清楚，不弄明白，永远不可能有正确的楼市决策。

    “纲举”才能“目张”：我们认为，收紧房贷，增加供地，保障性住房，加息，物业税，这都不是投机者的最怕。德国政府可以成功控制楼市，让楼价10年涨10％，这是政治正确，更是技术正确，即用重税让投机者无利可图，在制度上彻底封死了楼市炒作空间。没有热钱兴风作浪，没有投机捂盘炒作，真实的市场需求和正常的市场秩序就都有了。

    德国政府真正视所有德国人的“安居”为头等大事，所以才可以在打击楼市投机时毫不手软。中国有13亿人口，我们的楼市政策必须比德国更严厉的禁绝投机炒作。楼市和股市不同。楼市政策和股市政策也必须不同。没有最大的资本市场即没有最大的定价权，没有定价权即没有一切话语权，资本市场扩张是我们一切战略的核心，所以股市可以用减税鼓励投资。楼市必须最坚决的用重税禁绝投机。一个稳定的，可以持续上涨的楼市即是我们下一个30年资本市场持续扩张和深化的坚实基础，也是我们下一个30年长冶久安的政治根本。中国不能乱，中国的楼市首先不能乱。纵容楼市投机即最大的失职和犯罪，只有提到这样的高度，我们才可以把13亿中国人的“安居”大事真正办好。

 

                                                                                               

警惕“陈志武现象”：闪烁其词的主流学界

 

    “陈志武现象”之所以需要我们特别警惕，因为他非一般学者，他是受人尊敬的学贯中西的学界权威，以理性公允著称，又游走美中两地政商高层，影响力不可小覷。陈不是谢国忠那样的“死空头”，他预言中国楼市2015年才会见顶，可以代表主流学界的一种普遍的理性共识。陈在凤凰卫视的访谈中说他许多朋友在大陆都持有四五套房子，这无意中说明，卷入和煽动今天中国楼市疯狂的，不光是地产商和职业炒家，还有许多非常高端的中外学者。

    “陈志武现象”提醒我们，北京上海和各大城市为什么会有那么多空置的豪宅，国际热钱的进入到底有多少渠道，中国惊人的空置率是怎么来的，陈志武的朋友——那些非职业的高端的“炒房客”和“捂盘者”——显然贡献很大。陈志武的中国楼市2015年才会见顶的判断无疑即这些高端的“炒房客”和“捂盘者”的判断。这一判断的潜台词即今天北京上海的楼价在5年后还会翻一翻。这一判断与任志强和王石的判断是一致的。

     “陈志武现象”更危险的是，我们的上层智囊是否也持有类似观奌。面对失控的楼市疯狂和老百姓的愤怒，我们的上层智囊和主流学界表现得如此束手无策，令人匪夷所思。尤其是那些至今仍在以种种理由阻止用交易税彻底整治楼市投机的经济学家和地方大员，他们到底在想什么？他们到底要干什么？

    陈志武可以轻松笑侃中国楼市疯狂，我们不可以轻松笑侃中国楼市疯狂。陈志武可以预言中国楼市2015年见顶，我们不可以坐视中国楼市2015年见顶。

    陈志武的那些朋友只捂了四五套房子，这不算多。今天的北京上海，陈志武级别的中外学者和非职业炒家，捂四五套房子的很普遍，捂十四五套房子的不稀奇。陈志武学贯中西，陈志武的朋友们也肯定一个个学贯中西。陈志武的那些朋友为什么至今仍敢大胆捂楼炒楼，很简单，因为他们和任志强及王石一样，都没有发现中国2010年的“地产新政”有新的东西。这些自以为摸清政策底牌的高端“炒房客”和“捂盘者”为什么都敢断言中国人不会用德国人的办法来彻底禁绝楼市投机，这同样很简单，他们都在低估13亿中国人的智慧和中国政府整治楼市的决心。

 

警惕“任志强现象”：兴风作浪的地产大佬 

    “任志强现象”之所以需要我们特别警惕，因为他不是一般的地产商，而是非常有影响力的商界思想家和敢说敢言的业界代言人，人称“任大炮”。在商言商。任是商人，其“只为富人盖房子”是无可非议的，因为这里有最大的利。但任可以“只为富人盖房子”，政府绝对不可以“只为富人盖房子”。政府非但绝对不可以“只为富人盖房子”，政府还必须对“只为富人盖房子”的开发商苛以重税。政府如果不对“只为富人盖房子”的开发商苛以重税，中国楼市的政治导向就会出大问题。我们容忍地产暴利太久了。为什么去年全国的保障性住宅只完成三分之一？因为全中国的开发商都在向任志强学习，都在拚命为富人盖房子。为什么王石和任志强都敢断言没有人可以改变楼价上涨趋势？因为他们都没有看到可以终结地产暴利的措施。

    为富人盖房是一种捂盘策略。

    这方面榜样的力量同样是无穷的：上海汤臣的天价房不是一种最成功的销售策略，而是一种最成功的捂盘策略。5年前汤臣敢用10万一平米的高价捂盘，因为他知道没有人可以制止中国楼市疯狂，卖楼不如捂盘。今天汤臣敢用15万一平米的高价捂盘，因为他知道仍然没有人可以制止中国楼市疯狂，卖楼仍不如捂盘。

开发商捂盘，职业炒家捂盘，非职业炒家捂盘，中国楼市就这样一波一波被推向疯狂的极致。有报告称，中国有10分之1的楼盘在炒家手里。形形色色的炒家结成了定价同盟，真实需求不见了，真实供给不见了，加快供地在加快捂盘，控制房贷在加强捂盘。让全中国的老百姓都知道，谁相信政府会控制楼价谁傻，早买楼早赚，晚买楼晚赚，不买楼你就永远是穷光蛋，这就是最近10年中国地产商们的最大政治胜利。

“任志强现象”是我们的耻辱。任志强可以不讲政治，我们的立法部门绝对不可以不讲政治。任志强可以利字当头，我们的立法部门绝对不可以利字当头。中国到底需要什么样的房地产业，中国到底需要什么样的住房制度，这是我们每一个决策者都必须想清楚的大问题。

    “任志强现象”告戒我们，中国楼市绝对不能是暴利行业。中国楼市的定价权和话语权绝对不能被那些形形色色的投机捂盘者掌控。中国楼市如果可以是暴利行业，这就是在公然纵容所有的地产商为富不仁。中国楼市的定价权和话语权如果被那些形形色色的投机捂盘者掌控，13亿中国人的财富就会被楼市疯狂吞噬。

    世界上没有一个国家可以靠地产立国，更没有一个国家会如此放纵地产暴利，让少数掠夺多数人的财富。一个社会主义国家，富豪榜里一半是地产商，这是极不正常的。我们必须警惕，到底是什么力量在支持这种怪现状。

    纲举目张。

    向德国学习，毫不留情地用重税让所有的投机捂盘者把他们吞噬的财富吐出来，这是分配公平的第一步。

    一个微利的地产业会不会失去活力。地产泡沫破灭会不会拖垮银行，会不会拖垮其它衍生产业，会不会影响地方政府的土地财政，会不会拖累国民经济。这些担心都是多余的。中国楼市的长期上涨趋势不用怀疑。一个13亿人口的地产市场的刚性需求到底有多旺盛，这更不用怀疑。没有暴利，才可以迫使地产商在技术创新上下大功夫。把那些小的专门搞短线投机的地产商打爆仓，才可以整合我们的专门做长线的类似美国房地美和房利美那样的超级公司和地产航母。

 

警惕“张羽冲效应”：推波助澜的职业炒家

 

    张羽冲三年前即是北京炒房客里的名人，现在因为成功转战海南楼市而再一次在业内名声大噪，甚至有了很多媒体“粉丝”。用某网文的话说，因为总能在最低点买进，最高点卖出，凭借其极具前瞻性的眼光，张很为圈内人崇拜。在海南国际旅游岛规划获批的前夜，张大笔买下一批海景房，据说至少有五六十套，甚至是“整栋”，这让很多媒体记者惊叹以张羽冲为代表的职业炒家，已经发展到一种“炒房的新阶段”，可以与开发商结成“合作”关系，带动炒房团整体推高地产项目的价格。

    张羽冲白手起家。在媒体介绍中，人们只知道他过去似乎是个音乐老师，没有什么背景，从小炒到大炒，完全是自己打拼出的。和江浙拥资几十亿的可以买下几个小区的大炒家相比，张羽冲这样的可以买下整栋楼的炒房客算不上“大鳄”。现在类似张羽冲这样的与开发商结成“合作”关系，带动炒房团整体推高地产项目价格的职业炒家多如牛毛，正在形成一个独特的阶层，但这类炒家主要靠开发商吃饭，或直接就是开发商为了遮人耳目，规避监管，便利骗贷和捂盘的一种分身术和技术工具。

    张羽冲们处于楼市投机链条的最下端，不仅收益无法和神通广大的陈志武的朋友及任志强一类地产大佬相比，抗风险能力也很差。最成功的炒家就是杠杆投资玩得最好的炒家，张羽冲也不会例外。如果楼市大变，让张羽冲们“一夜回到解放前”是非常容易的。

    张羽冲们最怕的就是交易税。这是他们的灭顶之灾。如果他以陈志武及任志强的判断为依据，也认为此次政府“地产新政”没有什么“新的东西”，温家宝总理关于严厉打击楼市投机捂盘的警告是吓唬孩子的，那将是他炒楼生涯中最后的最致命的错判。

    地产暴利误导投资，抑制需求，扰乱人心，败坏民风，是今天最大的贪腐之源。把千千万万的张羽冲变成炒楼一族，这是一种恶劣的市场环境在扭曲人性。张羽冲们的投机成功又吸引更多的聪明人加入楼市疯狂，这就是“张羽冲效应”的危险性。

    陈志武的朋友们在炒楼捂盘，地产商们在炒楼捂盘，千千万万的张羽冲们在炒楼捂盘。只要我们不下决心用重税彻底堵死地产投机的暴利之门，陈志武的炒楼捂盘的朋友圈子会越来越快速地发展壮大，地产商们的炒楼捂盘圈子也会越来越快速地发展壮大，千千万万的张羽冲们的炒楼捂盘的朋友圈子更会越来越快速地发展壮大。这就是今天“地王”层出不穷的真相：所有的地产商都越来越明白，只要楼市泡沫不破，任你有多少土地上市也不够炒家捂盘。

 

楼市恐怖主义：疯狂与昏溃

 

    中国楼市泡沫很恐怖。中国楼市泡沫破灭更恐怖。

    这是纵容疯狂的昏溃。

    太多可以影响决策的智囊都在用这样昏溃的经济学理论纵容楼市投机，维护楼市投机，支持楼市投机：这比楼市疯狂更疯狂，更危险。我们容忍楼市投机已经太久了。我们容忍这些昏溃的经济学理论也已经太久了。

    “陈志武现象”和“任志强现象”告诉我们，今天的学界主流和地产精英已经不可能有大局观的市场判断，因为他们早已间接或直接成为中国楼市疯狂的投机捂盘力量的中坚。陈志武等学界主流预言中国楼市疯狂2015年才会见顶，任志强和王石等地产大佬断言中国楼市的上涨趋势不会改变，这都是在向楼市炒家们传达一种权威信息，政府不会改变目前的地产博弈格局，政府也不能改变目前的地产博弈格局，因为没有人敢刺破楼市泡沫。

    “地产绑架中国”游戏的核心即在于此。加速中国地产博弈的政治格局从一种无意识的“地产绑架中国”游戏向一种越来越有意识的“地产绑架中国”游戏转换的，正是这一越来越盛行的“楼市泡沫不能破”理论。

 

    你信吗？

    你可以不信，有良知和理性的国人，尤其掌控各层面话语权和决策权的国人不能不警觉。

    （本文发自《融资中国》杂志，详情见《融资中国》2010年04期封面文章——“终结地产暴利”）