顾海波：房地产调控必须系统、精确制导！

到底什么力量推高了房价？！答案只有一个：地方政府！为什么中国房价严重脱离国情、民情但国内外投机客仍然趋之若骛？！因为他们太相信地方政府了，地方政府于“公”于私都会竭力托市的！果然也不负众望，在各级地方的放纵和托举下，房价一路狂飙，严重威胁到了中国经济结构的转型和和经济的可持续发展！严重影响到了社会的和谐稳定！

早在2006年5月17日国务院办公厅转发建设部等九部委《关于调整住房供应结构稳定住房价格的意见》（下称国六条或意见）下达后，笔者随即写了篇文章《养泡沫还是挤泡沫，九部委新政未击中要害》一文，对“国六条”的设计和效果表示质疑和忧虑，笔者当时就认为，没有“精确制导”，房产调控需要从供应、需求（遏制投机、抑制投资）和反腐败三方面进行系统调控才有效果，其中犹为重要的是对需求的调控（即必须遏制投机、抑制投资），多年来的房产调控的结果来看，不幸被我言中，住房价格非但没有稳定，而且出现了持续、非理性的飙升，房产调控成为“空调”，造成中国经济增长严重失衡，宏观调控的难度日趋加大，中国经济尚至今尚未有安全着陆的迹象，与此同时，各级地方政府的公信力受到了极大的影响！最近的“国11条”、“国19条”似乎仍是老调重弹！

下一步房产调控将往哪里走？房产调控还有哪些招数？这不仅是中央政府、各级地方政府及相关职能部门（银行、税收、建设等）需要亟待关心和解决的问题，也是国、国内外投机者、投资者和国内广大消费者需要关心的问题。

笔者仍然坚持，房产调控（宏观调控实际上就是房产调控）要想取得实效，第一，各级地方政府必须要彻底转变观念，必须认真按照中央政府2007年8月7日颁布的《国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》精神，搞好住房保障体系的建设，切实增加住房的有效供应，为广大低收入家庭造福。第二，还是要从住房供应、需求和反腐败三方面进行系统调控，缺一不可，当然，最重要的还是要放在调控需求（投机、投资）及反腐败方面，我一直认为，当前我国房地产过热有多种国内外复杂的因素综合而成，但最主要的是由于各级地方政府对房地产过度“呵护”和“纵容”而形成的投机过甚所致，因此，必须“精确制导”、严厉打击各类房地产的投机行为，这是符合我国“人少地多”的国情的，也是符合党中央科学发展观的要求的。第三、中央政府必须要痛下决心，要真正落实各级地方政府稳定房价的责任制，必要时要摘去管理不力者的乌纱帽（遗憾的是我们责任制形同虚设）！只有这样房地产调控才能抓住要害！才能起到事半功倍的效果！因为，我国是根本没有土地资本进行透支的！

 “ 他山之石，可以攻玉”，我国的近邻韩国，同我国一样，人多地少，最近几年随着经济实力的提高，房地产投机日益盛行，根据统计，仅韩国汉城江南区，2000年平均房价3000美元左右，到2005年初涨到10000美元左右，5年时间竟涨了3倍多，韩国全国许多大城市年上涨幅度达7%—8%，有的城市最高的年涨幅达到28.9%，对韩国社会经济和人民生活的提高都造成了巨大伤害。对此，韩国政府通过舆论、税收、信贷、利率及改善供给等综合手段加以系统调控，特别是卢武铉总统宣布，“这是一场与房地产投机势力进行的战争”，既说明这一“整治”任务的艰巨性，又表明政府要把“整治”任务进行到底的决心和信心；而其重点是调控需求、打击投机，就拿税收政策而言，06年，对出售第二套房产以上的卖主征收30%的资本收益税（相当于对交易增值部分征收所得税），从2007年起，将改为对出售第二套住房的卖主征收50%的资本收益税，对拥有第三套住房的卖主征收60%的资本收益税，这几年韩国的房价总体上是比较平稳的。

世界经济发展的历史证明，没有一个国家单是由于房地产价格飞涨、投机盛行而造成综合国力提升的，没有一个国家在经济起飞时不对国内外投机“热钱”给予狙击的；相反，如若不顾国情、民情，在房地产价格大大脱离本地绝大部分老百姓购买力的情况下，过分放纵“热钱”投机本土房地产，最终造成房地产泡沫破裂从而导致经济危机和社会危机的例子是屡见不鲜的。

我认为要全面贯彻“管住地根、管住银根、遏制投机、抑制投机、严惩腐败”的二十字方针，她是一个系统过程、缺一不可，当务之急是要明确投资和投机的概念，打击各类房地产投机行为、尤其是当前对外资的投机、“洗钱”要重点打击，从国际的角度看，我国房地产是利率的“盆地”和税收的“盆地”（国外发达国家二手房交易增值税一般都在20%以上，泡沫严重时课提升到50%左右，而且有的国家还采取累进征税，以抑制投机），再加上责任主体缺失，地方政府的过分‘呵护”，可以说过去我们对房地产业过于放纵和纵容，导致了我国住宅居住功能严重异化和扭曲，也导致了社会价值取向和价值判断的严重扭曲，房地产“过分耀眼眩目的光环”掩盖了我国产业能级低下现实和产业结构升级的紧迫性，同时，也造成了其他消费的“挤出效应”，也是我国除了房地产“一枝独秀、通货膨胀”外，其他行业都处“通货紧缩”尴尬境地的深层次原因。在长三角、珠三角、北京等城市房地产投机过甚，对国内外“热钱”的大肆投机敞开怀抱，严重地透支了当地老百姓的购买力和土地资源，给可持续发展留下了巨大的隐患；笔者认为，“住宅到底要卖给谁”？！你到底是在为谁服务？！住宅首先、本质的用途是居住而不是投机和投资，要“遏制投机、抑制投资”，把投机和投资功能抑制在最小的范围之内，住宅要首先买给本地区的老百姓，不能在本地有效需求不足的情况下，靠外来投机来支撑本地房地产和经济的所谓“繁荣”，那是本末倒置的，对当地的广大中低收入老百姓是不负责任的、也是不公平的，是不可持续的，我们欢迎外资到我国来投资、置业，但我国住宅不需要投机、不欢迎投机也没有“本钱”投机和折腾（人多地少），房地产的发展要随着本地老百姓收入增长而发展，“竭泽而渔，则天下无鱼”。

要“精确制导、重点制导”，建议：

1、开征物业税、所得税，可以对外资房率先实行20%以上的交易所得税、物业税（外资房率先国际接轨，建立“混合型”外销房，在一个小区内内外资买房差别政策，当然内资房也要征税）；提高营业税持有年限（8—10年）和税率（10%或更高）增加住房持有成本。

2、提高别墅等高档房的契税，适当提高首付，适时提高房贷利率，杜绝三套以上住宅的房贷直至不准购买三套以上住宅，这是我国人多地少的国情所决定的（我国人均耕地1.39亩不及世界平均的1/4，而上海人均耕地不到0.26亩）要严厉打击房地产领域的商业贿赂，防止国内外“热钱”（包括黑钱、洗钱）扰乱房地产秩序进而扰乱我国经济、金融和社会秩序，这样才能起到“四两拨千斤”的作用，才能真正使房地产、乃至整个国民经济纳入健康、可持续发展的理性轨道，要给我们的子孙、未来可可持续发展留下足够的资源（土地）空间。

我们要把房地产业的发展放到全国、全世界的背景下去思考、去谋划，放到可持续发展的大背景下去思考、去谋划，更要放到历史和时间的长河中去思考、去谋划，要经得起时间、历史和人民的检验，真正做到“功在当代、荫及子孙、利在千秋”。                                 

                                                            2010-3-24

一、讲座预告：

《2010楼市何去何从》的讲座将在上海《东方讲坛》（市委宣传部、市社联主办）再次开讲（见解放日报3月19日（周五）11版），这是1月10日、1月17日两度开讲后今年第三次开讲（有视频和PPT），效果远超出我的预料，欢迎大家前来批评指正（公益）！

时间：2010年4月10日（周六）上午9：15分。

地点：上海市长宁区图书馆（天山路356号10楼报告厅）（地铁2号线威宁路站）

协办：长宁区图书馆、国金证券。

联系：021-33538808、33538818

二、电视预告：

本人最近又一次参加了上海艺术人文频道《大声说》栏目有关《租房真的比买房更实惠？》的探讨，估计在下周一至周四的某一天晚21：30分播出（具体看预告），欢迎大家届时指正。

有意合作交流者，请来信交流。

顾海波：上海市城市经济学会、中国房地产界独立思想者、高级经济师

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