珠江新城“地王拔高”规划公示引起争论，我把在某访谈会的发言整理出来也表个态。

    主持人：我们今天想探讨一下，这些地王频改规划里面的原因到底是什么。我们先探讨第一个话题，改规划是不是业内一种普遍的现象，还是个别的现象？

    黎文江：有些网友可能不大清楚规划设计的程序。首先，规划局在拍地时只给地块范围红线图和设计要点（包括容积率、建筑密度等技术性指标）。至于建筑物是什么样的，每一层是怎么样的，高度多少（航线范围和文物建筑周边等有限制），规划局并没有严格规定。拿了这块地，开发商按设计要点搞出报建设计图纸后，拿去规划局审批，这时候规划局和开发商就要沟通，就有可能因为某些原来考虑不周到的地方（因为规划局也不是万能的），跟开发商沟通按照实际情况修改。长久以来几乎每个工程项目都要来回修改多次的，根据实际来修改是肯定需要的。问题是原来的容积率定了，拍卖之后是不能改的，原则性的东西是绝对不能改的，但是高度如果不是航线控制高度范围内，也不是在文物建筑物（例如中山纪念堂）旁边要限制高度之外，一般高度没有很严格的限制。规划设计方案修改是很正常的一个工作程序，不是什么“潜规则”，拜托不要把经济技术上的问题娱乐化。我们搞设计每个项目基本都要跑好多次规划局来来回回的修改，没有半年时间恐怕通不过。

    主持人：珠江新城开发商说：为了更加符合人居、低碳的要求，所以他们就修改了规划。规划部门也给我们回应：因为城市景观的需要，所以拔高了。现在看来，在这几个项目里面，他们也没有突破容积率，销售算面积的地方不会增加，发展商为什么还有修改的动力呢？

    黎文江：我的理解是这样的，因为珠江新城的楼面地价1.5万元/平方米，肯定要到4万元/平方米以上才可以销售，这并不是一般人买的，只有“金字塔”顶尖上的人群才会买。我们不是有钱人，没有办法揣摩富人生活习惯、享受和喜好，也不了解他们的购房心态。但是开发商会去迎合这些富人的要求，广州大桥珠江北岸有一栋顶级住宅，是三梯一户、580平方米整层一套的豪宅，珠江新城“地王”的开发商把楼高从100米拔高到156米，可能考虑用这类豪宅户型去迎合买家需求。这种超高层建筑成本比一般的高层要高很多。基础和结构要增加成本，还有超高层消防、电梯的规范要求更严格，各方面都要增加成本。不是说拔高就为了卖价高，拔高的成本也同时抬高了售价，不过买得起的人不会斤斤计较价钱。

    主持人：会不会他们拔高了之后，比如说原来3米层高，拔高到5米，再做一些复式。

    黎文江：买得起4万元/平方米豪宅的人，绝对不会做加个阁楼这种低档次、小鸡肚腸的行为。比如象空中别墅6米高一层的客厅设计是有可能的，但很难想象会出现有人买了以后在客厅上加一层阁楼这样的低级动作情景。

    主持人：规划的调整，比如说楼层拉高，有网友质疑：如果这样更改之后，把拍卖的一些规则进行了变更，现在的情况是不是拿回重拍，有没有可行性？

    黎文江：如果没有违反原来的拍地条件，比如容积率的话，不必重拍，也没有必要征求当时拍卖在场其他开发商的意见，因为没有违反出让合同。如果改变了原来卖地时设定的容积率、建筑密度等指标，跟原来不同了，就不公平了，别人自然有意见，当然要重拍。现在没有改变，你也找不出什么证据来反对。原来已经设定高度，现在申请加高，并非改变合同原则，但也需要公示，因为有可能影响周边建筑，但不是向开发商公示，周围附近建筑才是第一利害人。公示完了就可以根据正确意见来接受，民主还要有一个集中，不能只有民主没有集中。

文/黎文江

2010.4.2.