相信这个问题一定困扰过不少房地产开发商——当一块价值不菲的土地拿在手里的时候，怎样做才能更快更稳定地收回成本、获取收益？是根据经验判断、利用美观新颖的建筑吸引眼球，还是瞄准需求、利用功能健全的建筑紧随市场呢？这是一个值得探讨的问题。
一般的房地产开发有两种过程：规划先行，或策划先行。我们这里所说的规划主要指规划设计。规划先行即是，在项目开发前与建筑设计机构一起制定出开发策略及设计方案并执行；而策划先行则是，开发商在制定策略之前与专业的策划机构合作，结合宏观经济现状、相关政策以及项目周边辐射的市场状况，进行有针对性的定位，之后再由这个定位聘请设计团队进行建筑设计及施工。前一种开发方式相当于在还不清楚周边状况的时候，就投资设计并建设商业地产项目，这是一种遵从经验主义的开发方式。如果建成后通过商业运营招商成功，并且恰巧符合了周围居民的消费水平及消费需求，那么这个项目也许有可能成功。后一种开发方式则是在动工之前先进行详尽的市场调研，分析了解了周边居民的需求以及未来此地块可能的发展趋势，并进行详尽、客观的市场定位后再进行投资建设。这样开发的项目是有针对性、有前瞻性的，因为这是建立在事实及分析基础上的，而不是仅仅依靠经验。显然，后一种开发方式更加客观，实际。
商业地产属于复合型地产开发，“商业”和“地产”相加才是商业地产。对于商业地产而言，开发建设只是整个项目运作的一个部分，而商业运作才是项目开发的真正目标与导向。所以商业地产首先要求地产商、投资商以经营为本进行开发建设，要求建筑设计公司按照“以商业空间实用为本”的设计理念进行规划设计。但很多建筑设计师并非专业从事商业地产的建筑设计，他们往往对于建筑设计的美观与实用性更加重视，而对于建筑物完工后的功能用途与市场定位却不甚了解，因此常会导致相应的建筑规划方案并不符合商业需求。
如位于唐山市中心的某商业项目。开发商在开发初期虽然已经有了一个初步的概念——要建造一个购物中心，但却没有咨询相关的专业策划机构，而是直接聘请建筑设计团队直接设计并到政府报批。在这幢建筑的设计中，临街首层本应是黄金铺位的地方被安排用作了机房。了解商业地产的人都知道，这样的铺位在整个商业物业中是绝佳的，可以在这里利用较高的租金来帮助开发商快速收回成本，它也应该是购物中心的“门面”。然而报批后才加入该项目的策划机构也无力回天，只能继续按照这个规划来策划，否则新的报批程序将让开发商付出更大的时间成本。我们可以想见，如果在规划之前聘请专业策划机构参与规划设计，就一定能避免这样的情况发生，策划机构也一定能在这几个铺位上大做文章，使开发商在更短的时间内收回成本。
先规划设计的项目还有一个更大的问题难以解决，那就是需求。有人也许会说，凭借我的经验和我对这块片区的了解，我甚至可以制造出需求。但事实上在市场建设初期，可以纵观一个片区、一个市场未来十几年甚至几十年的发展，这不是一般人或一般团体能够做到的事。实际上不少地方政府的规划目标也不一定都能如期达到。所以，对于企业来讲，想要制造市场需求几乎可以说是天方夜谭。许多现实也都摆在我们眼前，北京市商业地产的空置率近几年来一直居高不下就是一例。市场定位的不准确导致招商困难重重，因为商户都是利益的追逐者，只有好的地段、良性的配套才能吸引来有号召力的零售商，才能号召来更多的商户；而招商招得差不多了却无人光顾，也是困扰开发商以及物业持有者的最大问题，然而怎样的市场该消费怎样的商品，却是在商业地产开发前无人提及的问题。
如浙江某商业项目商业面积约15万平米，项目由1个中心大楼和三条环状特色街组成，建筑规划师并没有把中心大楼放在主干道与城市干道的交界处，而是直接放在了几条环状特色街的中心，使中心大楼被三条街紧紧环绕。这样的设计看起来非常奇特，很有新意，但如果我们站在零售商的角度考虑就会发现，这样的布局并不利于中心大楼内零售商的销售。如果在进入该项目的时候，只需在外围的三条街内就可以购买到需要的东西，消费者们又有什么理由非要去中心大楼不可呢？最终这样的设计导致中心大楼的招商极难，因为商家不愿进去做生意，于是中心大楼的百货店的招商难以实现。
再如著名的大连天津街改造案例。原本熙熙攘攘的老商业街在不顾市场的情况下盲目改造，改造后由于市场定位的不准确，导致连这块位于市中心的黄金地段都鲜有人光顾，终令整条街都难以经营下去。这提醒了我们，在市场经济环境下，对市场需求有一个明确、清晰的认识，是多么的必要。
有需求才有市场，这是亘古不变的真理。经济学里讲到，需求引起供给，供给满足需求，而需求又引起新的供给。可见需求决定了市场的供应，决定了市场的动向。顺应市场需求应运而生的产品，往往不需要刻意的营销便可占据市场，独领风骚。需求是指消费者有支付能力的需要，它是消费者所拥有的货币量决定的能够购买商品和劳务的能力。由此可见，形成市场需求必须具备两个条件：消费者愿意购买和消费者有能力支付。如果投资者能够在投资之前详细地分析了市场中消费者的消费力、消费水平、消费趋向等，也就了解了市场需求，也就把握住了市场的脉象，顺应这个方向进行投资也就可以轻易回收成本、获取收益。
比如南京水游城项目，在破土动工前开发商先咨询了专业的策划机构，了解了周边市民的消费倾向以及消费者的需求。市民们需要的已经不仅仅是一站式的购物中心，而是一个集购物中心、休闲娱乐以及多种功能配套服务的全方位商业中心。在这里已经不能仅仅是让市民们购物这么简单，而应该做到让大家在闲暇时就会想到来这里走一走、转一转。考虑到这一点，水游城在开发建设时聘请了国外专业的建筑设计师，结合市场定位中成为市民休闲购物全方位的商业中心的目标，而量身订制了富有特色的建筑。其间的人工运河、水岸、瀑布等让消费者，也是游客都流连忘返。正是由于正确地认识了市场的需求，并不断朝着满足这个需求的方向发展，水游城才真正树立起了家庭型娱乐消费中心的新概念。它所拥有的建筑风格为国内仅有，而开业后的口碑和声誉更是印证了“先策划后建设”路线的正确。
近几年来，各地都建造了许多外观前卫、时尚的新式建筑，它们吸引了许多关注。但我们可以注意到这些建筑往往都不是用作商业用途，因为一个优秀的商业项目不仅仅需要美丽的外观，对于建筑物的内部功能、布局设置更有着严格的要求，而这些要求又常会制约设计师的创新与开发商的资金。但对于开发商来说，项目能够良好地经营下去远远比它华丽的外表要重要得多。认识到这一点的开发商就会详尽地分析市场，谨慎地做出决策。在这一过程中，专业策划团队的优势就体现了出来。
商业地产策划绝非简单的一两个环节，而是一个系统性的工作。它应是将投资者、消费者、品牌、管理、资金等等多种因素综合分析、研究、定位、设计并实施的完整过程。策划的内容中包含了对于政策、区域规划的系统分析，最后再由已完成的策划方案对建筑物的具体属性进行规划。策划的优劣对于项目后期招商工作的顺利与否起着决定性的作用。所以，一个完整的、优质的商业地产策划往往需要耗费数月甚至半年、一年的时间。这对于中国的许多房地产企业来说恐怕是难以接受的。但是，换一个角度思考，如果几个月的策划能换来未来几年、十几年、甚至几十年的平稳收益，那又何乐而不为呢？
目前国内很多开发商本来并没有商业地产经验，对于他们来说商业地产策划其实是一个很模糊的概念。大多数决定进行商业地产开发的公司，往往还没有弄清楚投资商业地产与投资住宅地产之间最大的区别在哪里。这个区别其实就体现在，住宅物业是期待快速销售后的资金回笼，而商业物业则是追求商业运营的可持续发展。
目前国际国内商业地产的发展趋势，都是由开发商自己持有部分或全部物业，相信这在未来也必将成为北京市场的主流。在这样的背景下，商业物业能够保持良好的运营便成为开发商们未来的最大目标。在开发之前先了解市场，进行策划，开发商便能胸有成竹，待项目开发完成后就能放心地自己持有一部分物业，并长期经营下去。在这样的前提下，若能兼顾建筑物外形的美观，便会是锦上添花了。
那么究竟商业地产开发应该规划先行，还是策划先行呢？想必答案已经明了，只有策划先行才是紧握市场动向、谨慎开发地产、从容营运商业的王道！“七”乐无穷，尽在新浪新版博客，快来体验啊~~~请点击进入~