房价还是由供求关系控制

    对于政策调控下的房价走势，很多的舆论，最多的说法是，房价高低可以脱离供求关系，理由是日本的曾经高房价，香港的曾经高房价，最终在经济不景气的情况下出现暴跌，甚至是跌跌不休，此其时，供求关系没有发生大的变化。其实，无论是香港还是日本的房价的上涨和下跌，还是脱离不了供求关系。

    从商品的角度来说，房屋有其特殊性，他的不可随意挪移，他的受地域限制，他受困于土地，而土地不可随意再生，他的生产周期比较长等等。所以，在供求关系方面，当市场上出现求大于供的时候，我们无法无限量地向市场提供这种商品，他不像日用品，工厂可以在短期内加大生产力度，使市场的供求达到平衡。

     在求的方面，房屋实际上有点类似于奢侈品，不是每个消费者想要就能够轻而易举得到的，而大部分居民都希望买到房子，安居乐业。为了能够解决很多人的住房问题，国家允许给购房者提供帮助，那就是按揭贷款，这样，购房者就可以用未来的收入支付今天的购买，而金融机构也得到利息收入的好处。

   由于房屋的供应量是有限的，当需求远远大于供应的时候，就要受到购买力的限制，房价每向一个区间挺进，就要淘汰一批购房者，这批被淘汰者，不仅未来的收入可能无法支付今天的购买，甚至是金融机构要求的首付都无法付出者，他们只好望房兴叹，退出市场。房价越涨越高，而具备实际购买能力的消费群体不断在萎缩，投资投机者在擂鼓传花游戏中最终没人接手而嘎然而止。此时，不仅供应量还存在，还会因为房价的不断上涨暴利的延续，导致大量商人杀人这个领域，从而在一定程度上放大了供应量。在这一波房价猛涨的过程中，温州的制造业企业已经没有不介入房地产开发，独善其身的了。

    房价上涨到一个危险的位置的时候，有购买力的消费者萎缩到一定的程度的时候，市场就会出现逆转，房价只能掉头向下，以迎合市场，因为此时大部分消费者已经买不起房子，退出市场了，市场上便会出现供大于求的现象，尽管这个现象和实际的供求关系是不一致的，他更多的是牵涉到购买力的问题。

   房屋作为一个特殊的产品，他的生产过程牵涉到很多的领域，水泥啊、钢材啊等等，专家称可以牵涉到70多个行业甚至更多。当商品房的生产受到影响的时候，相关的行业自然也会受到影响，加上出口等等出现问题，经济也许也会出现拐点。

    房价的下降通道被打开后，就有可能出现跌跌不休的情况，因为市场买涨不买跌，即便当房价跌倒一定程度，具备购买力的消费群体达到一定的规模，足以消化存量房并支持房屋的再生产，市场从而可以达到平衡的时候。消费以及投资投机需求不一定能够被打开。

   这次中央政府出台的针对房屋的调控政策，正是向需求开刀。提高信贷门槛，减弱消费者的支付能力，降低金融机构给投资投机者提供的金融杠杠作用，甚至拿居住权来说事，未满一定时间居住和未缴满一定年限的社保金者不能够在本城市购房等等。这些举措就希望通过大幅度降低需求来达到控制房价的目的。因为房价还是受供求关系控制的，政策干预房价就从控制需求着手。

     调控政策出台许多天了，房价的走势尚不明确，专家学者们以及决策者很是焦虑，希望房价下跌，但不要跌过头。担心房价继续上涨，直至泡沫破灭，伤及实体经济。

    笼统地讨论房价是涨是跌，其实意义不大。因为很难判断究竟具备实际购买能力的消费群体有多大，何况房产有着高低端明显的区分，还有城市地域的区分。对于一线城市的高端房产来说，泡沫很难破灭，因为资本市场每天都在生产大量的千万富翁亿万富翁，超高市盈率发行导致成批成批的千万富翁亿万富翁的诞生，这种购买力足以支撑高端物业的高水平的房价，因为中国人有购买房产的癖好。

    如果一定要让房价在一个稳定的区间运行，应该不是很现实。市场总是要做出方向性选择，我们根本无法知晓具备实际购买力的群体有多大。让保障性住房去解决目前已经不可能进入商品房市场的住房问题是明智的做法，但是，这也可能面临着钱的来源问题。

    过去的几年里，在房价上涨过快的城市里，无论出现多高的地价，最终在房屋建成之后都会以暴利的结果销售一空。这就让土地价格推高房价的说辞变得没有了说服力。暴利假如还在延续，就应该向开发商开征暴利税，将这项税收用于保障性住房建设，不要说成本无法计算，其实成本是很好计算的，只要是明白的成本不难计算，至于灰色的甚至是黑色的成本支出，本来就不应该被计入成本。