非常感谢搜房这次的邀请，有机会代表我们集团公司参加这次的商业地产年会。我们的这次发布基本作为一个专业机构在多年积累的商业经验和数据支持下给各位提供的参考。因为时间问题，给大家做一个09年的回顾和2010年的展望，从这里面可以得到未来发展的契机。

这次简单的分析，我们跟踪了36850个客户以及业态的基础上，我们以连锁品牌为主的1090个作为这次分析的结果。先回顾一下北京09年的政策，我相信在座很多专家和很多朋友们都知道，09年其实政府已经出台了很多土地的打击政策，包括屯地以及二手房的优惠终止，并且有一栏，政府在努力支持连锁企业在北京设置总部，增加税收。

08年我们看到土地的供应随着金融风暴的开始，我们看到有65万平米的土地供应，但是其中真正成交部分只有18万平米，这也说明了北京08年本生商业用房的成交量就是很小了。到09年全年可以看到，是200万平米，真正在市场得到消化的是47万平米。09年我们知道是个V型访谈，整个北京总面积供应是5千万平米销量里面，商业本生面积占的非常小，09年上半年受到金融风暴的影响，我们看到08、09这两年还是以27、23.5这两个数字代表这两年的商业非常冷清。

可以看到，北京商业地产的供需关系，从数据库的分析中得出什么结果呢？从这里可以看到，在08年的时候，基本在落成的商业面积里面大致接近85万平米，我们得到结果有38万平米的需求，也就是说08年商业的需求，07年由于经济的增长，很多私募基金得到了放松，07年是大幅度放松的年份，08年财政收紧，面积也大大减少，09年收缩的也非常厉害。可以看到08年整个商业面积只是43，到09年52，供需关系比造成了空置率。

09年和08年相比相差很大

这是08、09年客户开店的数目，08年1到8月，特别是以餐饮和服装类型数目开的非常多，已经接近了3千家的数量，表示08年还有很多零售业态有积极扩张的打算，到了09年上半年，我们在招商过程中接触了很多连锁品牌客户，都是因为09年的金融风暴把整年的开店计划都停止了，特别是一些老总跟我们说，09年是他们停止的一个年份，受世界金融的影响，到09年下半年才有新的开店计划。我们看到08、09年得比较，503到618的数量，这是09年和08年的相比，相差了很大的数字。

可以清晰的看到，08年是有3117家开店数目，到09年大幅度缩减，只有三分之一的水平，2010年的变化很明显，经济已经走出谷底，开店数目有了井喷式的增长。08年8月后，品牌商户全面搜索，到09年完全停顿，特别是国际连锁企业，直到今年他们的开店计划才有大幅度增长。从我们的分析里面，以国际型、全国型的知名品牌里，有接近4千家的数量，数字是多少呢？可以看这一幅表，商业供应2010年，我们得出一个结论，预计了一个大概，入市的商业项目有183万平米，而商业的需求是255万，这也造成了为什么说很多的开发企业在进入商业地产之前可以作为参考。在2010年这是很庞大得数字，是高于08、09年的数字。08年需求率比较高低到2010年有大幅度增长，预计今年商业地产将会是需求旺盛的一年。

我们不得不承认一点，今年我国商业的业态，一些商业形态里面能不能和商务部做个良好的匹配，这也是我们关注的问题，并不是说面积需求量大就可以了。刚才这几个数字可以看到今年北京商业简单的分析。

我们可以得出一个结论，09年上半年由于全球金融风暴的影响，市场非常低迷，商铺租金严重下滑，下滑幅度高达25%至45%的比例，另外我们也可以看到，投资的压力也非常大，由于受到银行贷款的限制，很多大的企业已经开始缩减，我09年之前还在摩根负责它在前国的项目情况，由于资金问题大部分项目都开始停工，特别是二三线城市的项目，由于市场金融不景气，银行贷款的问题，全部搁置，这也是为什么当时很多种小开发企业逐渐把项目停滞，转手，甚至提前销售，这也是迫不得已的情况，这也代表了09年整个商业地产在上半年是很静态的状况。

09年下半年状况分析

09年下半年可以看到什么呢？国家政策的出台，以住宅市场来说是V型的反弹，09年8、9月开始，是连续楼价高速攀升，商家对物业持有比例大大增加，可以看出很多原本希望转手的商业物业在09年下半年已经开始逐渐进行招商，说明在09年商业地产是个机遇与挑战并存的一年。

2010年是什么情况呢？踏入2010年上半年，我们看到是政策出台，相信各位都非常了解了，随着房价的高涨，政府出台了国十条、十一条政策，对房地产住宅市场不断的打压，这也是有效制止了以投机型为目的，使房价上升。2010年上半年由于楼市的增长，商铺的倒挂非常非常明显，特别很多分析里面，这两年我们分析的数字可以得出，很多住宅底商的黄金地段，特别是以望京为例，价格远远低于住宅的情况，这是正常情况下很难遇到的，但的确在现实房地产市场出现了。我们可以看到2010年上半年的情况，开发商拿地以住宅为主，而商业用地很多是流拍，这也说明开发企业拿地的方向以住宅为主，并没有特别关注商业地产。但并没有阻止连锁企业开店计划的搁置，需求还是很大的，很多大型企业还是在忙着开店拓展。

商业地产到底是什么样的契机呢？大型社区商业将成为主导，随着北京商业发展的格局，多中心、多概念已经成为现实的情况，这点我想特别提到，传统北京商圈，王府井、东单这样的年代，虽然很热闹，但是可以看到像回龙观、天通苑、望京、通州诸如此类百万大型居住社区，相当于一些地级市逐渐成立，他们的商业反而非常稀缺，以回龙观为例，很成熟的商业并没有见到，也就是09年很多大区域社区逐渐展现在市场面前。我们说的顺义新城，百万社区里面，商业的情况都有很好的前景，可能未来北京的商业发展，我觉得机会应该是以多中心概念，很多开发企业应该可以留意一下。

南城、通州、北部居住地区将成为商业发展的热点

说到南城、通州，北部居住地区，将成为商业发展的热点，我们说的居住型社区，动辄都是几十万人口的社区，缺少商业这是我们的机遇。随着政策的出台，商业地产新的契机也出现了，我们了解到一个很简单的例子，商业地产为什么是新的契机呢，由于中国的投资渠道并没有很多可以选择的，虽然房价制止了，但是这些热钱也应该有个出路。我们看到什么样的前景呢？最近很多开发企业与我们沟通，我们了解到，他们已经开始逐渐去慢慢了解北京推出的之前大家不重视的商业地块的情况，甚至很多已经开始逐渐分析，去了解。我们说的很多契机可能在这里面，也是受到开发商的重视。

另外我们大家提到一点，大型开发商转型的变化，最近很多新闻都看到，很多大型开发企业开始转型，一个是主动转型，一个是被动转型。什么是主动转型呢？像万达是这样，是第一个吃螃蟹的人，了解到商业地产的盈利模式和自己做出的模式，可以放弃自己的住宅，全力进军商业地产。但是有很多大型开发企业，像万科、龙湖等开始转为商业地产，这是什么情况呢？我们可以说是被迫式转型。我们都知道大型开发企业拿地，不局限于10万、20万的项目，像长沙拿个500万平米，这是什么概念？相当于县级市的概念，因此很多大型开发企业的转型是因为它的需求而转变，也是被迫向这方面来转型。

我们为什么说对于未来开发企业要综合性的考虑会更多一些。另外我们看到商铺倒挂的减轻，热钱逐步流向商业地产，另外很多投资者开始向商业用房、写字楼用房、二手商铺开始咨询，我们看到这些热钱慢慢从投资者的角度逐渐转移，流入这方面。

今天我简单的汇报，也非常感谢各位的聆听。谢谢！