谢逸枫:预售账款监控纯属一场空

  目前住建部、央行、银监会等其他相关部门，计划对房地产企业在售项目的预售账款实施监控，房企在项目结算前，将难以动用项目此前的预售账款。该消息指，拟定的方案要求今后房企的预售账款须存入监管部门指定的专门账户，监管部门会按照项目开发进度和工程资金所需，实行“专款专用”。该消息还透露，该预售账款包括房企项目获得的首付款以及银行按揭贷款，目前这两笔款项在项目交付前房企可自由支配，但根据新方案则应由监管部门依工程进度与质量，把预售款项通过专门账户支付给建设单位，或者由房地产企业向建设单位付款之后到银行支取。

  其实，对房地产企业在售项目的预售账款实施监控，实行“专款专用”主要是考虑到以下几个方面，首先，预售款项是房地产企业优先占用的客户资金,在房企资金占到三分之一。其次，部分开发商不顾政府严厉政策，违规收取诚意金和定金等，获得大量的资金。再次，房价不断疯狂上涨和地王不断出现，就是因为房企资金获得渠道过多和市场上资金剩余过多。

  同时防止房企通过收取预售款回收资金而后期捂盘惜售的现象。最后，遏制开发商的资金喉咙，才是未来房价下降的最大希望和避免出现地王的最好办法。只要开发商熬上3－6个月，将面临巨大的资金压力。开发商就不得不根据自身实际情况来谨慎拿地，避免疯狂高价拿地的局面再现。
 
  预售账款实行“专款专用”好比在开发商头上放着一把刀，随时都有威胁房企资金的紧张局面。首先，房企结减少这部分资金，而减少流动资金的利用，或者是会产生到民间资本借贷的想法。其次，所有中小房企可能会因资金问题倒下一大片，如果是再上调房地产项目资本金到35%。再次，开发商将考虑到降价的问题，只有快速销售才是回收资金的走好方式。最后，开发商在拿地时或者是拍地王时，会更加的谨慎和小心，因为地王随时会把房企资金套死，尤其在银行贷款收紧和土地融资及上市融资全部实行限制的情况下。

  如果这项政策能够得到地方政府和相关银行等监督部门的认真贯彻与互相配合，中国大部分房企将因资金问题而下降房价，下降的幅度将达到30%。另外部分房企则因为资金紧张而出现放弃拿地计划，甚至会抛弃手中的地王，或者是退地。并且部分房企产生资金链破裂而项目被人收购和被银行拍卖的现象。