我在不同场合听过无数次这样的讲话。我们先不去评价房价是否会上涨，但以城市化作为房价上涨的理由并不充分，也不科学。

城市化率增加，只是表示房地产需求量在增加，市场蛋糕在做大，这是一个“量”的概念;而房价上涨，是一个“质”的概念。

需求量的增加，并不一定表现为价格的上涨，而供不应求才是价格上涨的原因，但总有一些专家有意无意地回避这个问题，动不动把城市化为高房价（或继续上涨）进行背书。

以汽车产业为例。2003年中国私人轿车保有量为489万辆，2009年末达到了2605万辆，增加了432%，这说明汽车产业市场需求增加了，蛋糕做大了，但这没有导致汽车价格上涨，反而有所下降。

1.      为什么汽车价格随着保有率增加而下降，而房价随着城市化率增加而上涨呢？主要原因在于供应环节。

我国通过增加汽车生产线，扩大汽车进口，供应的瓶颈被打破，汽车产业一个相对自由的竞争市场，汽车制造商在供大于求的情况下，必须提高产品性能，利润日趋正常化。

房地产市场是一个“怪胎”，一线土地市场上高度垄断，二级房屋市场高度市场化，这样的“混搭机制”滋生了投机环境，本来就不多的房屋控制在富人阶层和投机分子手中，导致房价单边恶性上涨，价格越高，需求量越大，正常的价格机制彻底失灵。

2.      如果供需失衡是房价上涨直接原因的话，极度宽松的货币政策是导致房价上涨的内在动力

n             货币超量供应

M2从1999年末的13.2万亿上升到了2009年的61万亿，增长了518%，而中国的名义GDP同期增长了373%，剔除价格因素实际GDP只增长了254%，也就说中国的货币供应增长高于实体经济增长的2倍还多。房地产市场是货币最大的蓄水池，在房屋存量受到垄断控制下，房价势必上涨。

n             房地产行业得到银行重点支持

在居民消费类贷款里，90%左右是中长期贷款，住房按揭贷款属于中长期消费贷款，且在中长期消费贷款里占绝大多数比例，所以用新增中长期消费贷款数据来看信贷政策对房地产的影响。

从09年3月开始尤其是进入6月后至2010年4月期间新增贷款急剧放大，现实的房价就是从09年第二季度开始急剧飙升。

作者单位：中国地产少壮派创始人 王智中 陈志

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