五道口购物中心分析

    基本信息：位于海淀区五道口，总占地面积约3万平米，商业面积近5万平米，共6层（地下1层，地上5层）。

    区域：东临展春园西路，北临成府路，西靠城铁13号线，南距北四环约五百米。项目西北侧即为城铁13号线的五道口站。交通比较便利。周围有清华大学、北京语言大学、林业大学等高校，以及许多居民社区，人流较多，以学生为主。

 

    定位：中档的综合购物中心。

    硬件环境：硬件上没有什么突出的特点与卖点，但建筑的整体结构为长方形，内部空间、布局比较简单，易于商户的设置安排及人流动线的设计。

  

 

 

    品牌：该购物中心以华联商场作为主力店，地下一层为华联超市，华联商场和华联超市共占总面积的近60%。由于周边学生客群较多，该购物中心选择的品牌多以适合年轻人的时尚、新锐品牌为主。一层的优衣库较能吸引周边的中外学生。而一些风格鲜明的品牌也使整个购物中心的客群定位更加明确。

购物中心顶层设置了许多餐饮商户，可以吸引周边的许多目的性消费客群。

    但购物中心整体设计的业态不够全面，皮具、钟表饰品、化妆品、用品等业态都很少甚至没有。虽然主力店在这些业态中都有所涉及，但品类依然不全、品牌较少。使得该购物中心距“一站式购物中心”还存在一定差距。

 

    作为主力店的华联商场，在品牌的选择上与购物中心的整体定位有一定出入。比如在的少女装的品牌的选择上，华联商场中所涉及到的品牌较少、风格较单一，对周边的主流客群的吸引力度不足。而由于华联商场在整个购物中心中所占面积较大，但不具备吸引大量客流的能力，五道口购物中心在主力店的选择上稍欠稳妥。

 

    人流动线：本购物中心为较传统的购物中心，内部结构比较简单，这为该购物中心人流动线的设计带来不少便利。长方形的购物中心在电梯位置的设置上比较合理，购物者可以非常容易地找到购物路线以及各个品牌。

但由于该购物中心的绝大多数餐饮集中在了顶层，需要就餐的客群可直接乘观光梯到达顶层，而无需在其他各层停留。这使得该购物中心对就餐客群的利用不充分，就餐时段顶层常常人满为患，而其他各层则仅有少量的购物者。

 

    购物中心与主力店部分由三扇大门相连接。无论是由购物中心方向看主力店，还是有主力店方向看购物中心，消费者的大部分视野会被大门遮挡。在二、三、四层，购物中心在靠近连接的大门处还设置了一些中岛，对然这些中岛的高度并不是很高，但却有效地阻挡了购物中心的客群向主力店的方向流动。以上这些设计，都使得消费者在该项目的主力店与购物中心之间难以形成有效的流通，人流难以共享。

 

 

 

    空置率：由于购物中心建筑结构比较简单，为规整的长方形，在商铺的规划上几乎不会存在什么死角，所有的商铺曝光率都较高，所以几乎没有空置店铺。扶梯边的过道也布置了一些岛柜，购物中心在空间的利用上比较周全。

 

    现状及分析：五道口周边聚集着许多学生，其中也有许多外国留学生，这致使五道口在近十几年的发展中逐渐自发地发展出了许多临街小商铺，并逐渐形成规模、形成相应的商业氛围。五道口购物中心身处其中却并没有能够非常有效地利用已有的商业氛围，在品牌的选择上相对来讲比较中规中矩，许多品牌对年轻购物群体的吸引力不足。若在招商时选择更多更具时尚感或个性较强、设计感较强的品牌入驻，相信更能在商业运作初期赚足眼球，同时更易于项目定位与周边现实情况的融合。

    五道口购物中心主力店过大，是其在规划时的一项软肋。由于华联商场在品牌的选择上相对比较大众化，没有非常鲜明的风格，所以占据着大量面积的主力店并不能有效地为购物中心带来更多的人流。相反，购物中心的一些品牌反而能为主力店带来一些客源。

    而华联超市的入口没有设置在购物中心内部，也是规划中的一点遗憾。客流量较大的超市，其入口处设置在了购物中心的外围，来超市购物的人不需要踏入购物中心便可以进入地下超市购物，这使得本可以好好利用的曝光机会被白白浪费了。

    考虑到一些目的性消费的客群，购物中心如果在各层都设置少量的餐饮，将能更有效地引导购物者的购物线路，既可以避免人群大量的集中在某几个楼层，也可以有效地让每一层都增加客流。

    如果从选址的角度看，五道口购物中心确实占据了“天时、地利、人和”，但是从商业操作的角度看，五道口购物中心却并没有充分利用周边的资源。如果五道口购物中心更加明确自身的定位以及与周边客群的融合，相信在前期的规划中便能将该项目设计得更有利于商业的发展，从而获得更加丰厚的盈利。

 

    本博所有文章均为原创，版权归21世纪商业地产所有，未经允许，任何单位及个人不得转载任何文章，如需转载，请与我司联系，特此郑重声明。