陈真诚：房企资金链将断？别吓唬人
文/陈真诚
（平面文章载《南方都市报》，报纸文章因版面限制而进行了删减压缩，此为未压缩版）
[导读：即便房地产调控加码，但多数开发商的资金情况不至于断链。那些没有历史囤地的中小开发商，或会因破产倒闭而退出市场，或被收购……本文内容系个人观点，仅供参考，不构成任何人或任何机构、企业做出任何决策的依据，也不构成对文中提及的个人或机构的评价。]
2011年房地产调控必将加码
2010年3月份召开的“两会”上，温家宝总理在《政府工作报告》中明确提出要“遏制房价过快上涨”，此后在诸多政策、文件和决策层人士表态以及相关部委负责人讲话中，“遏制房价过快上涨”多次得到重申。并且，2010年4月出台了被称为“史上最严”的房地产调控政策即新“国十条”，2010年9月底再次出台了强化房地产调控的五条政策。只是，虽然政府启动了“史上最严”的房地产调控，但由于政策执行不到位，以及流动性泛滥、通货膨胀等因素的影响，调控效果仍然不理想，房价依然维持上涨。于是，2010年12月以来，决策层频繁表态，要继续加强房地产调控，抑制投资投机，遏制房价过快上涨。尤其中央经济工作会议闭幕后，决策部门已开始密集部署今年的调控，土地、信贷、税收等政策将进一步趋紧。
2010年12月3日召开的中共中央政治局会议指出，2011年要继续加强和改善宏观调控，实施积极的财政政策和稳健的货币政策，意味着2011年的货币政策不再适度宽松（实为十分宽松）而是稳健（实际上很可能是从紧），这对高度依赖政府政策尤其金融政策的资金密集型房地产市场来说，无异于将面临更严厉的调控。
此前2010年11月30日，胡锦涛在中共中央召开的党外人士座谈会上指出，要加快保障性住房建设，加强房地产市场调控。
2010年11月15日，住建部和外汇局发布《关于进一步规范境外机构和个人购房管理的通知》规定，境外个人在境内只能购买一套用于自住的住房；在境内设立分支、代表机构的境外机构只能在注册城市购买办公所需的非住宅房屋。其后，商务部办公厅发布了落款日期为2010年11月22日的《关于加强外商投资房地产业审批备案管理的通知》，要求进一步加强对并购、股权出资等方式新设或增资的房地产项目的审批监管和数据审核；对境外资本在境内设立房地产企业，不得通过购买、出售境内已建/在建房地产物业进行套利。
2010年中央经济工作会议明确，2011年经济工作的主要任务重点是更加积极稳妥地处理好保持经济平稳较快发展、调整经济结构、管理通胀预期的关系，实施积极的财政政策和稳健的货币政策，把稳定价格总水平放在更加突出的位置。会议闭幕后，决策部门就已开始密集部署2011年的调控。
2010年12月16日上午，国家土地总督察徐绍史在北京约谈违法用地较为严重的12个地方政府主要负责人。2010年12月16日下午，国土资源部、监察部、人力资源和社会保障部正式启动了全国土地管理“问责”。2010年12月19日，国土部紧急发出了《关于严格落实房地产用地调控政策促进土地市场健康发展有关问题的通知》，要求严格落实房地产监管和调控政策措施，加强土地调控，打击囤地炒地、闲置土地等违法违规行为，坚决抑制少数城市地价过快上涨趋势。
同在2010年12月16日，住房和城乡建设部官员表示，“十二五”期间中国将加强和改善房地产市场调控，继续增加住房有效供应，抑制投资投机性需求。
2010年12月26日，温家宝总理在做客中央人民广播电台中国之声直播间访谈时公开表示，中央已经采取措施加大力度调控房价，将从加大保障性住房的建设力度和利用信贷的杠杆抑制投机这两个方面继续加大力度，一定要使房价能够保持在一个合理的水平。这实际上就是说，中央对目前房价和调控的评判是，房价并非合理水平，房地产调控目标还没达到，中央已经采取措施并将继续采取措施加大力度调控房价。
2010年12月27日，李克强副总理在全国财政工作座谈会讲话时也指出，住房是民生之要，要坚持房地产市场调控不动摇，综合采取财税、金融、土地、市场监管等联动措施，继续抑制投机投资性需求。
2010年12月29日，住房和城乡建设部部长姜伟新在全国住房和城乡建设工作会议上对房地产调控做出明确表示，2011年，住房城乡建设系统要重点做好八项工作。其中第一条就是，继续坚定不移地加强房地产市场调控。进一步强化各项调控措施的贯彻落实，在支持自住性、改善性住房需求的同时，抑制投资投机性购房，遏制房价过快上涨。会同有关部储备调控政策，研究更细化的措施，促使新“国十条”等调控政策执行到位。
如此看来，2011年房地产调控必将加码。据悉，国土部、住建部两部委正在酝酿下一步调控楼市的方案。
强化金融调控打击通货膨胀并助力房地产调控
基于目前宏观经济形势和房地产市场大势及种种迹象来看，2011年，抗击通货膨胀、挤压资产泡沫将成为中央政府进行宏观调控的首要任务。中央政府将采取加息、收紧流动性、紧缩信贷等措施，打击通货膨胀。其结果，自然将助力于房地产调控。而且，中央政府还将采取限制房地产放贷以及包括抑制土地投机、打击囤地、囤房、捂盘、哄抬房价和强化地方政府落实执行中央调控政策、征收房产税等一整套的更严厉的调控措施，继续加码房地产调控。
实际上，2010年，央行已经6次上调了存款准备金率，最后3次约可冻结银行体系约10000万亿资金，并进行了两次加息，虽然每次只是象征性地加息0.25个基点。不过，从多种迹象来看，在2011年，央行还将继续上调存款准备金率，增加公开市场操作，回笼流动性，并将继续加息，以打击通货膨胀，并助力房地产调控。
2010年12月27日，央行网站刊登了央行货币政策委员会召开2010年第四季度例会的相关新闻稿。央行在发布的货币政策委员会第四季度例会公告中称，会议确定了2011年实施稳健货币政策的基调。2011年，央行将增强金融调控的针对性、灵活性、有效性，把稳定价格总水平放在更加突出的位置。按照总体稳健、调节有度、结构优化的要求，综合运用多种货币政策工具，把好流动性这个总闸门，引导货币信贷向常态回归，实现合理适度增长。
同一天，央行副行长胡晓炼也在央行网站上刊发了题为《“十一五”时期中国货币政策调控的成就》的文章指出，下一阶段，央行将增强金融调控的针对性、灵活性、有效性，继续综合运用利率、存款准备金率、公开市场操作等常规价格和数量工具，加强多种货币政策工具使用的有效组合，把好流动性这个总闸门，引导货币信贷向常态回归。
2010年12月 28日，央行货币政策委员会委员李稻葵在接受媒体采访时称，未来央行的政策还将缓慢渐进地以市场能够接受的步伐和频率来收紧政策，不仅存款利率需要调整，贷款利率需要调整，准备金也需要调整，整个货币政策都需要调整。
如此看来，2011年，央行将进一步强化金融调控，收紧货币政策，以打击通货膨胀。其结果，将助力于房地产调控。而且，中央政府还将针对房地产市场专门采取系列措施，深化房地产调控。而房地产是高度依赖政策尤其土地政策和金融政策的资金密集型产业，再加上，市场将步入低迷期，存在2011年将迎来巨量市场供应上市和需求萎缩而导致供大于求的问题。于是，在货币政策刚开始转向为稳健、央行刚开始进入加息通道之际，一些舆论就大呼2011年房地产业的日子将不好过，多数房地产开发商的流动性状况将变差,将遭遇资金断链的威胁，会有更多开发企业退出开发领域。
断言开发商资金链将断是耸人听闻
而实际上，只要客观地看看房地产市场现实情况，冷静地分析房地产市场实际形势，将一些数据进行对比就会发现，除释放货币政策收紧、宏观调控向打击通胀倾斜等信号外，已经出台的调控政策和2010年共6次上调存款准备金率、2次象征性地加息，迄今为止来看，对通货膨胀和房地产市场的影响的效果或非常有限。本文作者陈真诚认为，如果就此轻易断言2011年多数房地产开发商资金链将断，实在只是耸人听闻，只是在吓唬人而已。
首先，2010年的货币政策收紧，只是象征性行为而已。2010年，央行共6次上调存款准备金率，2次象征性地加息了，且总共才加息了50个基点。而2008年9月16日开始的短短百日时间里，央行曾连续降息了5次，且降息幅度达到216个基点。相比而言，2010年加息50个基点，只是意思意思下而已，效果实在很难乐观。
其次，2009年、2010年大规模增加的信贷投放，已使不少开发商，尤其大中型开发商，获得了足够多的贷款资金，其资金“血库”里已有充足储备，足可满足至少一年左右甚至更长时间的一般性开发运营所需资金需求。
房地产贷款，是各商业银行争夺的优质贷款业务资源。全国新增信贷投放中，有不少直接流入到了房地产开发贷款。房地产按揭贷款，最终也流向了房地产开发企业。数据显示，2009年，全国新增信贷投放接近10万亿元人民币，房地产新增贷款约2万亿，约占全国新增贷款总量1/5，已创下历史最高水平。而且，2009年，地方融资平台拿走了全年新增贷款的约5成以上，其中不少资金间接地流向了房地产。再加上，全国新增信贷中，地方融资平台所拿走贷款和房地产贷款之外的新增贷款部分，还有些也转道进入了房地产。这也就是说，2009年全年新增贷款中，约有50%流向了房地产，即约有5万亿元新增贷款流向了房地产。
至于2010年，虽然银监会要求银行收缩信贷，争取将全年新增贷款控制在7.8万亿元之内，但央行公布的《2010年11月金融统计数据报告》显示，至2010年11份末，全年新增人民币贷款已经达到7.44万亿元，逼近2010年年初设定的7.5万亿元左右的全年新增贷款调控目标。其后有报导称，截至2010年12月10日，全年新增人民币贷款已经突破7.8万亿元，达到7.8435万亿元。之后，更有报导称，截至2010年12月24日，2010年全年新增人民币贷款已达人民币7.99万亿元，超出全年调控目标。就全年来看，2010年新增人民币贷款总额，很可能将突破8万亿元。
前面说到，2009年我国房地产新增贷款约占全国新增贷款总量的1/5，2010年很可能突破1/5。按照全国全年新增贷款8万亿元人民币计算，突破1/5就意味着直接流入房地产贷款的新增贷款也约2万亿元人民币。事实上，统计局的数据显示，仅2010年1-8月，房地产开发企业资金来源中，国内贷款8460亿元人民币，个人按揭贷款5745亿元人民币，合计1.42万亿元人民币，这与2009年同期房地产新增贷款量1.19万亿元人民币相比增长近20%。如果按前8个月1.42万亿元人民币的月度平均来计算，全年12个月房地产开发企业资金来源中，直接来源于开发贷款和按揭贷款的资金，就可能超过2.1万亿元人民币。如果按前8个月与2009年同期房地产新增贷款量相比增长近20%来计算，全年新增房地产贷款或将达到约2.4万亿元人民币，甚至更多。此外，虽然地方融资平台贷款减少，但也还是有一定的贷款额。再加上，全国新增信贷中的其他新增贷款部分，还有些也转道进入了房地产。总的来看，2010年的全部新增信贷中也约有4万亿元人民币左右流向了房地产。
国家发展和改革委员会2010年12月29日发布的数据显示，2010年1-11月，全国房地产开发投资42697亿元人民币，同比增长36.5%，增速同比加快18.7个百分点，与2010年1-10月持平。预期全年全国房地产开发投资将达到46000亿元人民币。按照目前房地产项目自有资金比例要求来看，其中约有80%不是企业自有资金。虽然说，2010年全国房地产开发投资中的资金来源与投入存在一定的时间差，按这个数据也基本上能应证2010年的全部新增信贷中约有4万亿元人民币流向了房地产。
这就是说，2009年、2010年这两年，约18亿万元人民币新增的信贷总额中，约有9万亿元人民币流向了房地产开发。如果将这个数字与历史数据进行对比，就会发现是非常惊人的结果。
央行公布的数据显示，2008年，受2008年下半年开始因应对金融危机而突击放贷的因素影响，全年人民币贷款按可比口径增加4.91万亿元人民币，同比多增1.28万亿元人民币。2007年，处于房地产高热期，人民币贷款增加只有3.63万亿元人民币，同比多增4482亿元人民币。2006年，人民币贷款新增只有3.18万亿元人民币，同比多增8265亿元人民币。2005年末，人民币贷款余额19.5 万亿元人民币，比年初增加2.4 万亿元人民币，也就是说，2005年全年人民币贷款新增只有2.4 万亿元人民币，同比多增871 亿元人民币。
将以上数据进行对比就可发现，无论2010年、2009年每年新增贷款中流向房地产的资金，或是这两年新增贷款中流向房地产的资金的平均额，都超过了2005年-2007年每年新增贷款总额，甚至高达约2-3倍，是非常大的差距。与2008年全年所有新增加贷款总额相比，2009年新增贷款中流向房地产的约有5万亿元人民币资金，则已经超过了，2010年新增贷款中流向房地产的约有4万亿元人民币资金也有之相差不多。
按照一般性的房地产开发贷款期限和购房按揭贷款也进入了开发商的自有资金中来看，2009年、2010年两年新增信贷中所流入房地产的9万亿元人民币贷款，就一般性开发商而言，应可支撑或满足在2011年或更长时间的一般性开发经营的资金需要。
第三，虽然中央政府已定调2011年实施稳健货币政策，意味着流动性会较2010年有所收紧。但有消息称，2011年的信贷规模比2010年大概只降低约10%，也就是说2011年全年新增贷款仍会有约7万亿-7.2万亿。即便按照目前所传闻的降低25%来看，2011年全年新增贷款仍会有约6万亿。这两个数据，也都将超过2008年全年所有新增加贷款总额，这意味着，虽然信贷政策转向稳健，但其实还是相当宽松。本文作者陈真诚认为，无疑，2011年全年新增贷款中，也将有不少比例的资金流向房地产，将为房地产开发企业提供相当强力的资金支持。
近几年的历史经验告诉我们，无论信贷是否从紧，由于房地产是商业银行的优质信贷业务，那些大中型开发商和部分有关系的中小型开发商，一般依然不难获得贷款。更何况，还有一些未偿还历史贷款的各种开发商，将牵制银行继续放贷。这样，2011年，依然有相当多的开发商将获得所需要的贷款。
第四，在开发商所能获得融资的所有融资渠道中，银行贷款成本是最低的。但在低利率、严重负利率下，开发商更关注的是融资渠道，而非融资成本。现有的加息幅度很有限，对目前市场利率已经很高的银行体系之外的融资的融资金成本，几乎没什么影响。那些不能获得银行贷款的开发商，尤其那些因历史上大量囤地而因房价、地价上涨带来土地大幅升值后获得了很大获利空间的开发商，有足够的利益空间去支付、消化银行体系之外的信托融资及高利民间融资的成本。因此，一些开发商可从信托、基金及其他民间融资渠道获得融资，以解决或部分解决企业所需要的资金问题。
事实上，2010年以来，国内贷款在房地产开发资金来源中的比重持续降低，由1-2月份的23.77%下降到11月份的17.79%。这也说明，不少企业已经从银行体系之外获得了融资。
2010年，信托业管理的资产规模首次突破3万亿，追赶上基金业。尽管监管层2010年2月出台了《关于加强信托公司房地产信托业务监管有关问题的通知》，但房地产信托依然已经成为热门信托产品之一，其规模远远超过了去年。中国信托业协会公布的数据显示，截至2010年9月末，中国累计新增信托项目金额1.8万亿元，其中投向房地产行业的为0.22万亿，环比6月末的0.14万亿元增加57%，约800亿元。另有监管数据显示，2010年1-9月，房地产集合信托发行规模达1240亿元，而去年全年才480亿元。截至2010年9月底，房地产行业的信托资金余额为3778.2亿元，较6月末增加624.57亿元，占信托总资金投放的13.41%。7-9月，房地产信托每月都超过200亿元，10月有178亿元。
其后，2010年11月，银监会下达《关于信托公司房地产信托业务风险提示的通知》，让信托公司对房地产信托项目进行自查，要求除项目最低资本金比例达标、开发商二级资质、项目“四证齐全”外，还包括禁止向开发商发放流动资金贷款、禁止进行商品房预售回购、禁止信托公司以信托资金发放土地储备贷款，以及将投资附回购形式的变相融资行为视同贷款管理等一系列监管政策，让部分信托公司暂停或减少了房地产信托产品的发行与运作，但房地产信托产品的发行量依然也有相当的规模。
值得注意的是，虽然房地产信托发行减少，但2010年11月份总的信托发行情况呈现出先抑后扬景象，私募信托发行亦呈现出井喷局面。2010年11月份，私募信托发行达到51只，比上月新增15只，创年内新高。其中，非结构化产品24只，结构化产品20只，TOT产品7只。2010年11月12日前，私募信托发行仅有13只。而在11月下半月，发行情况却达到惊人的38只，比10月份一个月还多。这些私募信托中，不少资金也已经流入或即将流入房地产。
第五，2009年下半年到2010年上半年，商业银行放出天量信贷之后，面临资本充足率的压力，于是纷纷利用银信合作将信贷转到表外。银信合作，很快在2010年7月达到2万亿的规模。这超过了2万亿规模的银信合作资金，作为银行表外贷款，有不少进入了房地产。
第六，统计数据显示，2010年11月以来，进入发行期的公募基金高达30只，创下了单月新基金发行历史之最。不仅基金的发行数量大幅飙升，而且公告成立的基金的规模更是实现了翻番式的增长。
2010年11月以来成立的新基金多达18只，新基金发行规模合计610.54亿元，平均每只基金33.89亿元。而整个2010年10月份成立的基金只有8只，总规模只有87.36亿元，平均每只基金只有10.92亿元。二者相比较，2010年11月成立基金规模环比增幅近6倍，平均单只基金的募资额增加3倍。这些公募基金中，不少资金也将流入房地产。
第七，除信托、公募基金外，2010年的民间融资非常活跃。一些开发商，由于有土地囤积多年，因土地升值、房价上涨导致土地升值，未来开发赢利空间预期颇大，因而有足够的赢利空间，有能力支付或承受较高的融资成本。于是，不少开发商，通过民间融资获得了融资，以满足其资金需要。
第八，不少外资，也通过隐蔽性的变相借贷、投资等，为开发商提供了融资。
统计局数据显示，2010年1-11月，房地产开发企业本年度资金来源63220亿元，同比增长31.2%；其中，利用外资656亿元，增长59.0%。商务部外资司有关数据显示，从商务部2007年开始实行外商投资的房地产企业实行登记备案制度后，2010年新设或增资的外资房企数量将突破1000家。单在2010年11月，总计有超过114家外资房地产公司向商务部外资司报备成立新公司，以增资或并购的方式进入中国，该数量是10月份的2.71倍。其中，很大一部分的外资房地产公司，把项目公司设在了中国的二、三线城市。有人预计我国房地产领域实际利用外资远超官方统计数量。保守估计，今年流入我国房地产领域的境外资本将达1200亿元。这些外资以借款人或者参股的方式，曲线进场介入项目开发。其中，不少资金，实际上并非真正是自己直接从事开发，而是隐蔽性的资金借贷，为开发商提供了资金支持。
第九，2009年、2010年这两年，开发商们已实现了大规模销售，回笼了不少资金。
国家统计局数据显示，2010年1-11月，全国商品房销售额为4.23万亿元，同比增长17.48%，接近2009年全年4.4万亿元的销售水平，2010年全年全国商品房销售额将突破5万亿元，可能达5.3万亿元，同比增长约20%。
从公布的业绩报告来看，截止2010年11月，大部分开发商已经完成全年销售目标，并呈现与2009年同期不同程度的高增长。2010年前11个月，万科、恒大、保利等十大上市房企累计销售额高达3783亿元，八成开发商已提前完成全年的销售目标。2011年1月1日发布的《2010年度中国房地产企业住宅销售排行榜》显示，全国近40家房地产开发商跻身销售百亿元行列，而2009年为27家，2008年则是13家。其中，主要的30家开发商2010年全年销售额累计达到8691亿元，销售面积为8449万平方米。
2009年、2010年这两年，开发商实现大规模销售所回笼的大量资金，对2011年乃至其后更长时间的资金需求提供了支撑。
有数据显示截至2010年11月78家上市房企经营性现金流负数超过600亿元，这说明开发商已将相当多的资金投入到了还未到销售期或结算期的项目开发和部分土地购买中，如果一些项目陆续进入销售期或结算期，部分现金就会回流带企业手中。
第十，2010年开发商销售额逆市增长，很大程度是由于房价的上涨。
虽然，大部分房企2010年销售的套数和面积增长速度在下降，但2010年的均价明显高于去年。
数据显示，截至2010年12月13日，上海新增住宅供应大跌三成，成交量更是同比腰斩，但与此同时，上海新房价格已经达到22040元/平方米的历史新高，同比涨幅高达38.9%。深圳市房地产研究中心发布的2010年前11个月的房地产市场统计数据显示，受房地产调控影响，2010年前11个月，深圳全市新建商品房销售面积326.4万平方米，同比下降50.9%。其中，新建商品住房销售面积281.67万平方米，同比下降54.5%。2010年11月份，深圳新建商品住房成交面积为32.44万平方米，环比2010年10月减少20.7%，是深圳新建商品住房成交面积连续两个月下滑。但2010年1至11月深圳新建商品住房成交价格为每平方米20452元，同比上涨41.8%。根据阳光家缘网签数据显示，2010年11月1日至11月30日，广州十区二县，一手住宅成交面积为62.9万平方米、环比暴跌66.1%，成交套数为5607套、环比暴跌67.4%，无论是成交面积还是套数均创下近四个月以来的新低。但在价格方面，11月份广州十区二县一手住宅均价为12061元/平方米，环比涨3.1%。
2011年1月1日发布的《2010年度中国房地产企业住宅销售排行榜》显示，全国主要的30家开发商2010年全年销售额累计达到8691亿元，销售面积为8449万平方米，按此计算，开发商的销售均价达到10286.42元/平方米，销售均价同比上涨近24%。
以上说明，对大多数开发商来说，导致销售金额大幅上涨的主要因素之一，便是房价的大幅上涨。而这部分房价大幅上涨所形成的现金，实际上几乎等于是开发商的纯利润，属于开发商的自有资金，具有使用自由性和长时间性，为开发商在2011年甚至其后更长时间提供了资金保障。
通过以上分析可知，即便2010年央行已经上调了6次存款准备金率、2次继续加息，2011年，即便中央政府决定实施稳健的货币政策，将来还要继续上调存款准备金率，继续加息，抽紧银根，压缩信贷规模，即便房地产调将进一步加码，而且预期市场会变得低迷，成交下降，但对大多数开发商（尤其大中型开发商）和此前有历史囤地的中小开发商来说，本文作者陈真诚认为，就整体而言，其资金情况仍将相对良好，或不至于断链。
因此说，如果仅以2011年货币政策转向稳健甚至变得从紧张等为理由，就断言开发商将普遍遭遇资金断链的问题，只是个用来吓唬吓唬人的伪命题。不过，也要承认的是，对于一些中小开发商，尤其是那些没有历史囤地的中小开发商来说，在2011年，其处境则可能不容乐观。
中小开发商或将被洗牌
事实上，即便是在2009年、2010年这两个大规模增加信贷投放的年份里，因商业银行考虑到资金风险，民营房地产企业中那些中小开发商，尤其是那些没有历史囤地的中小开发商，本来就很难获得贷款，又不可能借助海外融资或资本市场来获得资金，不得不借助信托或者民间借贷来融资。由于房地产信托被收紧，民间借贷利率又很高，成本压力很大，也不容易获得贷款，或因无法承担高成本而不得不放弃融资。再则，因政府将继续加码房地产调控，市场成交将进一步低迷，甚至价格还可能下降，或难以继续开发，或难以通过销售及时回笼资金。
这样来看，在2011年，由于货币政策从张、房地产调控继续加码，市场可能发生异变，本文作者陈真诚认为，一些中小开发商，尤其是那些没有历史囤地的中小开发商，可能将面临比较大的风险，或会因破产倒闭而退出市场，或被其他大中型开发商收购。事实上，受2010年房地产调控等因素的影响，在2010年，已经有中小开发商因为拿地及资金等原因，逐步被大中型开发商收购。
总之，可以说，在2011年，一般而言，绝大多数大中型开发商的日子并不会太难过，几乎不会出现资金断链的问题。相反，他们可能会利用货币政策变化、政府加码房地产调控、市场调整等因素而带来的市场机会，加速企业扩张，推动中小开发商的洗牌。
（《南方都市报》文章“别拿房企资金链将断吓唬人”地址：http://gcontent.oeeee.com/e/a4/ea4a443e06d41e74/Blog/ef9/432cb1.html?t=1293769991）
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