张付杰律师：“订金”的胜诉
    “定金”与“订金”一字之差，其效力截然不同。当下，法律上已经淡化咬文嚼字的情况下，必要的争取还是非常有必要的。本律师认为，定金罚则的适用，必须有依据，否则，即使是当事人的真实意思表示亦不能适用定金罚则。
    基本案情
    王某与某开发商签订了一份简单的商品房预约合同，合同约定了订金20000元人民币，并注明非因开发商原因导致商品房屋买卖合同未能签订，没收该订金。后因限购政策影响，导致王某无力支付首付，遂未能签订商品房屋买卖合同。王某认为开发商应当退还订金，而开发商态度强硬，声称一分不退。百般无奈的情况下，王某找到本律师。
    律师分析
    本律师看过预约合同及相关证据后，认为，合同约定的是“订金”而非“定金”，不能适用定金罚则。关于订金的约定只能视为预付款性质，在双方无法签订买卖合同情况下，开发商应当退还该部分订金。对于开发商声称的合同约定“非因开发商原因导致商品房屋买卖合同未能签订，没收该订金之约定”，本律师认为，该条款属于格式条款，明显加重了王某的责任，排除了王某的主要权利，依据合同法相关条款的规定，“提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的,该格式条款无效”，因而该条款无效。王某的要求，应当得到法院的支持。
    法院判决
    法院认为被告（即某开发商）没收订金没有法律依据，录音及证人证明的“没收订金”为双方真实意思表示，因加重了原告（即王某）的责任而无效。然，基于被告对原告的信任而导致的损失，本院予以认定。故法院判决某开发商退还王某15902元人民币。
    律师建议
    在本案中，本律师抓住了“订金”与“定金”的区别，而侥幸胜诉，若约定的为“定金”，本律师也回天无力。在商品房交易过程中，开发商最常见的会用认购书的形式，确定预约定金。购房者签订认购书，并交纳定金后，就完全处于被动状态了。待签订买卖合同时，开发商拿出一份对购房者极为不利的格式合同时，购房者对其中的条款及补偿协议无法达成一致，不愿意签订合同或者其他原因不能签订合同时，开发商就拿出认购书，威胁没收定金，使得购房者有苦难言。
    其实，在购房过过程中，签订认购书并不是必经程序，购房者自己做好准备，最好不要签，要求直接签订购房合同，以免陷于被动。若确实需要签订认购书，应当对条款内容做好约定，或者做补充约定，对定金罚则限制使用，以最大可能的维护自己的权益。
    最后就是对“咬文嚼字”艺术的提醒了。法律上仅仅规定了“定金”性质的罚则，方适用双倍返还或者没收规则。实践中的“订金”、“押金”、“担保金”、“保证金”、“留置金”等等，若未约定定金内容，均不具有法律效力。
———————————————————————————————————————————
专业、专注、专心“三专”律师，全面维护当事人权益！联系张付杰律师：13564951135