四月二十日，参加了陕西电视台《交锋》宝鸡行，关于宝鸡房地产市场话题的讨论。参会嘉宾有，房产专家，李连源、樊阳；宝鸡人民广播电台，杨紫；律师，张志敏；陕西金桥房地产开发公司副总经理王永强；宝鸡华夏（集团）房地产发展有限责任公司副总经理秦鹏程；交锋观察员，曲伟、康世军；第三方嘉宾有，宝鸡市住房和城市建设规划局党组书记，李锋波；宝鸡市住房和城市建设规划局房政房产科科长，张世芳；现场主持人为，陕西电视台著名主持，冬谨；地点在宝鸡市人民公园。

上涨幅度控制在10%以内 将目标落到实处

    议题一：去年，宝鸡市商品房成交均价为3246.49元/平方米，其中住宅房成交均价3116.32元/平方米，住宅房成交均价较上年同期上涨16.01%，今年1—3月份，宝鸡市商品房成交均价为每平方米3539.49元，其中住宅房成交均价为每平米3405.54元，住宅成交价较2010年全年均价上涨9.27%；问题是，宝鸡将新建住房价格上涨的幅度控制在10%以内，能实现吗？

    此前，1—3月份，宝鸡市住宅成交价较2010年全年均价已经上涨了9.27%，即，剩余8个月内要将房价控制0.73%的上涨幅度，我认为，这是政府自设“屏障”，完成起来任重道远。宝鸡房价2010年上半年在2800元左右，下半年就涨到4000元，除有盲目跟风涨价外因素外，建材、人工等费用均有大幅度上涨，外来购买力也起到了推波助澜的作用。已经上涨的9.27%与不足1%的控价空间，等于彻底按住了宝鸡房价上涨的动脉，把政府自己也推到绝地。

    为了切实做到能将今年的房价上涨幅度控制在10%以内，宝鸡市住建局会同宝鸡市房地产行业协会，对房价环比上涨幅度超过1%和普通商品房单价较高的楼盘列入重点监控楼盘，对企业进行约谈；必要时对环比上涨幅度过高和单价过高的楼盘，由有关职能部门采取限购、信贷限制、税收清算和稽查等措施对其房价进行调控，情结特别严重的，依法注销其从业资质。与国内其它城市只有控制目标，没有具体办法相比，宝鸡市下了大决心、大力气来抑制过快上涨的房价，从举措上看是来真的、实的，不是在走形式、走过场，从举措上给市民传递了政府坚决抑制房价上涨过快的信心。

3.33万套保障性住房能否抑制房价上涨？

    议题二：宝鸡市2011年全年建设保障性住房3.33万套，其中，市区将新建3000套公租房、8000套限价房、4000套廉租房，并采用廉租房“租售并举”方式。问题是，3.33万套保障性住房能抑制房价上涨？ “租售并举”的方式是否合适？

    从宝鸡70万人口、年商品房销售仅2万套情况看，购买力显然有些力不从心。宝鸡大型企业、尤其是军工企业居多，职工收入有限，住房条件亟待改善。商品房价高，大家接受不了，尤其是90平方米左右紧凑型户型较少等多种原因导致销售不尽如人意。而外来购买力乘虚而入助推房价，使市场出现有效需求不足现象。此时，保障房大量跟进正好补充了这个缺口，让不同需求都有希望。

    众所周知，廉租房是指政府以租金补贴或实物配租的方式，向符合城镇居民最低生活保障标准且住房困难家庭提供社会保障的住房。廉租房的分配形式以租金补贴为主，实物配租和租金减免为辅。从上述文字看，廉租房是不能买卖的。

    宝鸡市住房和城市建设规划局党组书记李锋波介绍说，由于廉租房建设全靠地方政府投入，所以、财政吃紧也是不争的事实。但“租售并举”完全采用自愿原则，实践中居民愿望也比较强烈。“租售并举”卖给部分居民产权，满足了居民的产权意识，满足他们有属于自己住房的愿望。这种房居民只占70%比例，政府占30%。如果将来处分，政府可按市价回收，也就是说70%产权增值部分会居民会得到一定回报。“租售并举”还处试验阶段，其保障宗旨不变。

    通过李书记介绍，我们还了解到，宝鸡市对廉租房条件的审查非常严格，除例行各级审批、调查外，还有每三个月就巡查一次的制度，发现问题及时处置。前不久，群众举报有不符合廉租房条件人员获得实物配租房屋。相关部门随即经过调查，认定事实后依法清退了房屋，并及时将该房分配到符合条件家庭。

放开房改房和经济适用房上市交易设置限制 从供需关系调节楼市稳健发展

    议题三：宝鸡将对房改房和经济适用房上市交易设置限制条件一律取消无效；对二手房，拟适时开征营业税。问题是，宝鸡的二手房市场活跃吗？二手房交易在宝鸡市整个房产交易中所占的比例有多大？如果比例不大，政策有效吗？

    目前，宝鸡一、二手房的比例约为8.5:1.5，这样的比例非常不协调。宝鸡取消房改房和经济适用房上市交易设置限制，是为了解决受新政影响后一手房交易萎缩而带来房源减少问题，补充楼市单元结构偏大，90平方米左右户型短缺现状，其次对部分开发商捂盘惜售也有一定抑制。

    宝鸡的二手房交易不够活跃，一是消费观念问题，大家都认为新房设施完善结构新颖。二是户型原因，大多数需求60-90平方米房屋，而这部分房屋以大型企业居多，但多数没有办理产权登记，或取得产权不发放到职工手中，所以、难以推向市场。第三还有职工生活区能够享受企业给予一定物质优惠因素等。所以、宝鸡二手房市场需要政策扶持。

    对于二手房交易拟开征营业税问题，政府考量，首先是对过度炒房行为进行遏制的表态，同时，也有对二手住房出售需求业主尽快交易、补充市场供给的呼吁。至于开征营业税的时间，目前还没有具体时间表，还需要对市场继续观察和调研。

    通过《交锋》宝鸡行，我们看到一座美丽山城住房市场面临的着方方面面亟待解决的问题。对于宝鸡这样一个三线城市，在城市亟待发展、市场亟待培育，但面临房价涨幅过快时，政府没有犹豫及时“亮剑”，出台有效措施调控过快上涨的房价，在维护市场稳定、维护社会和谐做出了自己的努力，仅这点就值得赞扬。

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