谢逸枫：深圳率先夜祭“限价令”突袭楼市
导读：2013年3月12日晚上11：00，根据深圳新浪乐居编辑的新闻报道：“卖房征税20%，这或许仅仅是今年楼市严厉调控的开端，深圳新浪乐居获悉，深圳国土部门近日已出台“限涨令”，明确要求2013年深圳所有新盘，成交均价必须实现月度环比零增长，即每个新盘、每个月的成交均价，环比上个月都不能上涨。据悉，该政策已经开始执行。”新浪微博上首先出现了爆料，有业内人士发微博称：“深圳房控再次加码！继新国五条与新国五条细则出台之后，深圳房价调控再度收紧。2013深圳新房均价必须是“零增长”或者是“负增长”，绝对不可以出现“正增长”从昨天（2013年3月10日）开始，深圳市国土部门已经严格限制超越价格红线的项目备案登记，超出政府限价的项目将不予备案。”
知名地产专家、亚太城市房地产业协会会长谢逸枫做客《深蓝财经联盟》与《财联社》独家快评“重磅-深圳出台最猛调控限价令”政策：
《深蓝财经联盟》、《财联社》：如何评价深圳“限价令”？
谢逸枫：深圳“限价令”（内部指导意见的口头通知）重炮精准打击房价，直接打到开发商心坎上了，可谓是真金白银的效果！深圳率先深夜重祭“限价令”（又称“限涨令”）袭击楼市，调控加码，力度远超过深圳前二次（2011年4月限价令首度出台、2011年7月限价令升级）“限价令”，也超过全国其他城市“限价令”（广州、中山、廊坊、烟台、韶关、增城、丹东、台州等二三四线城市），堪称史上房地产调控“地方版细则”最严厉、最凶猛、最恶毒、最狠的政策，也是继第五轮中央房地产调控政策2013年2月20日“新国五条”与2013年3月1日“新国五条细则”之后，全国首个启动与落实“政策升级、调控加号码”的“地方版细则”执行城市。显然，深圳深夜突然重祭“限价令”袭击开发商，完全超出市场预料，开发商顿时措手无策。“限价令”犹如一把利器直插开发商心窝，让开发商今晚长夜无眠。
谢逸枫：“限价令”并非是一项新鲜调控政策，早在2011年3月深圳市就以“内部指导意见”的电话通知，采取不公开发布的形式实施过“限价令”，到2011年7月“限价令”再度加码，但执行到2012年4月份开始，“限价令”基本上名存实亡。毫无疑问，2013年3月深圳“限价令”政策仅仅是一项临时性行政调控措施，执行期不会超过半年时间，就会因负面效果过多与舆论压力过大及土地财政、土地供应计划、房地产税费收入等因素而嘎然停止。一方面是深圳“限价令”的目的是实现控制房价目标，防止房价上涨过快。一旦房价涨幅回落，市场恢复到稳定，政策将会调整，或者是暗箱操作。另外一方面是深圳“限价令”并无新政细则文件公布，而是以“内部指导意见”作为调控。也无具体实施执行时间与到期停止时间的明确规定，为叫停或调整预留下自由操作的空间。
《深蓝财经联盟》、《财联社》：“地方版细则”何时出来？“地方版细则”政策如何走？
谢逸枫：深圳“限价令”作为全国首个率先出台的“地方版细则”，表明3-5月份是楼市“地方版细则”密集出台窗口期，将正式拉开今年新一轮房地产调控序幕，也意味着中央与地方政府之间的调控博弈更加激烈。不排除房价上涨过快的城市地方政府出台更调控加码的政策。
谢逸枫：今年楼市“地方版细则”主要围绕着八个方面实施，一是限价取替限购，或者限购适当加码，限贷不放松。二是公布房价控制目标，以GDP与人均收入及地方经济综合发展作为参考标准,基本是以8%-10%作为上线。三是二套房贷首付与利率，暂时按兵不动，等待银监会与央行及住建部等部门的联合通知。首套首付不变，利率优惠政策适当收紧。四是房产税扩容谨慎，不排除深圳与北京及南京、武汉、长沙、天津、广州继续释放方案上报或准备开征的消息，但是真正扩容还是有待于观察。五是二手房卖出20%个税谨慎，按兵不动，暂时按旧执行，等待银监会与央行及住建部等部门的联合通知。六是商品房预售管理从严，高端商品的网签备案与商品房预售许可收紧。七是加强市场监管和预期管理。八是增加普通商品住房及用地供应,加快保障性安居工程规划建设,加快建立和完善引导房地产市场健康发展的长效机制，这七、八两个方面基本可以判断,地方政府依然保持重申的态度,不会有新的变化。
《深蓝财经联盟》、《财联社》：深圳“限价令”是否合理，怎么看？
谢逸枫：深圳“限价令”政策“一刀切”的做法非常不合理非常不人性化，简直是太野蛮太霸道，完全不顾房企高价拿地高成本盖房的心理感受，也无政策执行前的“缓冲期”。地方政府一意孤行的严重违背中国市场经济发展规律，以粗暴的行政强硬手段，剥夺房企正常的市场商品房定价权，干预与破坏市场交易次序，应该立即叫停执行。为什么地方政府不出地价“限涨令”？为什么不出税费“限涨令”？为什么不通过增加市场供应的正确方式解决房价问题，而是频频以行政手段的方式调控房价？毫无疑问，深圳房价不会因为地方政府“无理由”的“限价令”调控政策而下降的。
《深蓝财经联盟》、《财联社》：出台的背景与原因是什么？
谢逸枫：深圳重祭“限价令”主要原因是有三个，一是深圳房价上涨过快与涨幅失控。一是2013年2月18日，国家统计局数据显示，1月份，一线城市房价现大幅增长，北上广深四城环比涨幅均突破1%，深圳最高达2.2%。 2013年3月1日，中国指数研究院数据显示，2月份，全国十大城市中，深圳广州涨幅超2%，居前两位。二是完成今年价格控制目标。为落实“新国五条与新国五条细则”，其中就是房价控制目标的规定，深圳“限价令”就是为了控制房价上涨过快。三是以限价令取替限购加码。不排除地方政府避免限购政策加码，以限价令取替限购。因为“限价令”仅仅影响价格与房企利润，非但不会抑制需求反而能刺激需求。而“限购令”则直接影响到需求，很可能对当地市场产生重创。
《深蓝财经联盟》、《财联社》：“限价令”与以往的前两次深圳“限价令”有什么相同与区别之处？
谢逸枫：深圳此次“限价令”比前两次“限价令”四个相同点，一是出台的时间，突然袭击，前期毫无信号。二是以“内部指导意见”的口头通知，不公开宣传。三是无明确的具体执行实施时间与到期停止时间。四是目标是针对房价，挤压房企利润，目的是稳定房价，防止过快上涨，完成价格控制目标。也有四个不同之处，一是限价范围，由部分市区新建商品房覆盖到全市。二是限价严厉度，只准跌不许涨。即楼盘均价必须是“零增长”、“负增长”，绝对不可以出现“正增长”。三是限价执行对象，以自家与自家楼盘比。四是限价执行的标准参考，单个项目成交均价月度环比，即本月成交均价和上个月比。
《深蓝财经联盟》、《财联社》：深圳“限价令”对楼市有什么影响？
谢逸枫：深圳“限价令”最大的作用与效果，就是遏制房价上涨过快，实现地方政府今年房价控制目标。“限价令”一旦实施，房价涨幅会明显回落，但不会出现实质性下跌。而商品房销售成交量则会大幅度上升，购房者则会积极入市购买。因为限价令”仅仅影响价格，非但不抑制需求反而能刺激需求。不过，对房企来说，是一件非常不情愿的痛苦事情，尤其是在一线城市的深圳，基本是高价拿地高利息贷款高成本开发的环境下，“限价令”限制了房价的涨幅，犹如拿杀猪刀割房企心头肉，不仅挤压了房企预期利润，也严重影响到销售任务与业绩的完成，甚至影响到房企推货与拿地计划。
谢逸枫：深圳“限价令”将对楼市产生一系列不良后果。一是因房企利润下降，后期建设的房子因偷工减料，房子质量恐难“保证”。二是因限涨幅，网签备案与商品房预售的审批时间长及房企减少供应等推迟新产品上市、延缓上市时间的关系，导致市场供应紧张，供小于求。三是因限价，房企降价销售，招惹前期高价买房的业主集体或者部分业主“退房”或“补差价”的无理由要求，甚至因满足不了其要求，又出现“砸售楼部”的恶性事件。四是因限价，房企拿地积极下降，地方政府的土地出让计划又会完成不了，土地财政及房地产税费收入受到严重影响。
附录：深圳新浪乐居全文报道内容
2013年3月12日晚11时，深圳新浪乐居讯 卖房征税20%，这或许仅仅是今年楼市严厉调控的开端，深圳新浪乐居获悉，深圳国土部门近日已出台“限涨令”，明确要求2013年深圳所有新盘，成交均价必须实现月度环比零增长，即每个新盘、每个月的成交均价，环比上个月都不能上涨。据悉，该政策已经开始执行。新浪微博上首先出现了爆料，有业内人士发微博称：“深圳房控再次加码！继国五条出台之后，深圳房价调控再度收紧。2013深圳新房均价必须是＂零增长＂或者是＂负增长＂，绝对不可以出现＂正增长＂！从昨天开始，国土部门已经严格限制超越价格红线的项目备案登记，超出政府限价的项目将不予备案。”
根据深圳新浪乐居随后向包括万科、招商、金地等在内的深圳各大房企项目负责人求证，均确认了该消息。据悉，日前深圳国土部门各分局分别召集辖区房企开会，对该政策做了口头通知，业内称之为“限涨令”。值得注意的是，该政策细化到了具体每个楼盘，每个月的成交均价。而不仅仅着眼于片区均价、全市均价。“这次限涨是对此前限价政策的延续和强调，核心是规定单个项目成交均价月度环比零涨幅。也就是说，自己和自己比，这个月成交均价和上个月比，都不能涨，否则不让网签、备案。”一位参会房企代表透露。“我们收到通知后，紧急开会进行研究，商讨对策。”
一位深圳本地开发商表示，预计这一政策将对新项目获取预售证，及在售项目合同备案产生较大影响，同时，对接下来各项目的推盘节奏、推售产品结构也将产生较大影响。该限涨令几乎没有留给深圳开发商反应时间，多家开发商对深圳新浪乐居表示，政策已经开始执行，一些成交价格较高的单位，被国土部门拒绝网签而退回。一位业内人士发布微博称：“国土系统不给网签和打印合同，深圳大量超出限价的一手房面临进退两难！据了解，部分开发商手中积压大量“超值房”无法打印合同，悲催！难道要开发商将多余的房款退还给购房者？”宝安一家开发商透露：“我们在政策出台之前，成交了一些高价单位，没有及时网签备案的，现在已经网签不了了，涉及金额数千万。”限涨令的突然袭击令深圳开发商颇有微辞，直呼头痛。多家开发商表示，限涨令不够人性化，很野蛮。
有开发商称，限涨令是以今年2月份的成交均价为基准，但2月份恰逢春节，成交量很小，由此产生的成交均价具有很大偶然性，并不能代表楼盘真实的均价水平。“运气好的楼盘，2月份成交的高价单位多点，今年定价空间就大点。运气差的楼盘，卖的大多是便宜单位，那后续单位定价就被限制死了。”一些习惯定价策略低开高走的楼盘，接下来的定价颇为尴尬。龙华一位开发商表示，一般楼盘的成交规律是，便宜的先卖出去，贵的卖得慢一点，现在限涨令出来，高价单位只能以低价出售了。在春节假期后，新浪乐居曾经对深圳新盘进行了踩盘，当时有不少楼盘表示，今年预备推出的是位置、朝向、景观更好的单位，价格预期较高。如今，限涨令出台后，这些楼盘或许也不得不“贱卖”。