聚焦全国两会 建言房地产发展
税，税，税，2011年，这税字怎一个“愁”字了得？
冯晓东
标签：两会 房价 房地产调控 房产税 馒头税 车船税 农业税
引言：
2011年全国两会召开在即，无论对于国家还是个人，一年一度的两会都是“大事件”，因为它不仅决定一国发展，同时也事关百姓福祉。随着“两会”日益临近，越来越多的热词涌入人们眼帘，房地产就是其中之一。新年伊始，调控枪声响彻楼市，子弹一个接一个射向房价，但却没有一个称得上“终极武器”，足以担当2011年房地产业调控的核心重任。随着调控政策的持续深入和各地细则纷纷落地，房地产走势更加变幻莫测，房价起伏愈发牵动人心。
一张关于房地产的立体调控网正一步步织就，作为关乎国计民生的重要产业，两会之上，房地产必将再次成为重要议题。知屋漏者在宇下，知政失者在草野。全国两会不仅是政治的盛会，更是民意的舞台。在这个传民声、表民意、献民智的关键时期，对于房地产这个关乎人生幸福的重要行业，每一位国人都不能也不该“失音”。两会来临之际，作为房地产从业人员的我，就房地产问题发出自己的声音，表达自己的诉求，为两会建言献策。
正文：
房产税众说纷纭，与此同时，“馒头税”风波，公众质疑车船税草案借节能减排之名提高税收…国家的税总是接二连三，老百姓总是心太软，这个春节，税太沉、太重，当这些个税真的来了，我们总是心太乱…
先说房产税：为了让学术界的研究人员能更准确地理解“房产税符合不符合当前国情“这个观点，用一点理论术语来说明：无论中央政府给地方政府的授权有多大，无论地方政府制订的实施细则如何完美，博弈论中的“囚徒困境”一定首先使经济富裕地区的地方政府返还房产税，然后所有的地方政府都不得不加入返还的队伍，最后事实上废止房产税，实现“纳什均衡”的结果。这个结论不仅是理论分析，而是有历史经验佐证的。
几年以前，国家调控房地产价格的政策中，出售住宅的个人应该按照溢价部分缴纳个人所得税，然后在办理过户手续时除缴纳契税应该由销售方提供个人所得税的完税证明。政策出台以后，一些地方严格执行规定，要求销售方提供个人所得税完税证明，这些地方的住宅交易量大幅度下降，房价也呈现出下降趋势。那些不改变这些政策（地方政府知道他们无权改变政策）而在执行中不严格的地方政府，责令税务机关在收缴契税时，不得要求销售方提供个人所得税完税证明，理由是，过户归过户，只要缴纳了契税即可，个人所得税是否缴纳不要在缴纳契税和房产过户环节管理。
事实上，只要房产过户手续办完，销售方是否缴纳个人所得税就无人问津了。经过一段时间，所有的地方政府都先后责令地方税务局在办理收缴契税的手续时，不得要求销售方提供个人所得税完税证明。实现了“纳什均衡”，这项政策只能自生自灭。
再说农业税：我们废除农业税的过程也为此提供了另外一个历史经验。在刚刚开始农村税费改革的时候，对于要不要废除农业税是有不同意见的，虽然中央领导倾向于废除，但当时有一种的意见是要保留若干百分点的农业税，理由是“皇粮国税”，农民必须缴纳，即使很少，也不能全部取消。直到2003年，新一届政府的工作报告中对农村税费改革目标的提法仍然是保留两个百分点的农业税，而不是全部废除。但是，当时主张全部废除农业税的意见说服有关方面同意在文件中在规定把税率降低到5％的条件下，同时规定“有条件的地方政府可以进一步降低农业税率”。这个规定相当于允许地方政府对农业税的税率在零税率和5％之间选择决定。
文件下发以后，一些地方政府降低了农业税率，同时很多地方政府很快率先自行决定实行零税率。由于一些地方政府率先实行了零税率从而得到该地区农民的拥护和全国媒体一致的赞同，于是，越来越多的地方政府先后实行了零税率。
2006年废止农业税之前，实际上绝大多数地方已经实现了“纳什均衡”的零税率状态。虽然农业税废除的最后一个程序是中央政府的决定，但从理论上说就是一个“纳什均衡”的实现过程。
两相比较，如果说农业税的“纳什均衡”与房产税的“纳什均衡”有区别的话，只能说前者是各个地方政府在合法而公开的环境里实现的。所谓“合法”是指中央文件允许，所谓“公开”是指决定实行零税率之后要广为宣传；而后者必然是地方政府在合法而半公开的环境里实现的。所谓“合法”是指中央允许各地自行制订具体试点方案，所谓“半公开”是指地方政府开征了房产税又用补贴或退税的方式降低房产税率乃至事实上取消房产税的做法既不能暗箱操作又不会大张旗鼓的宣传。假如某个地方政府误以为对住宅在保有环节开征房产税对当地有利，在其他地方都不开征的形势下自己单独试点开征，可以预期，房产税出台以后必然很快就出现一方面本地高档住宅需求减弱，价格下降，营业税和所得税等房地产业提供的税收收入下降的局面；另一方面人才外流，富人到外地而不是在本地买房子。一旦出现这种局面，这个地方政府必然会采取各种办法挽救住宅市场，最方便的措施就是“返还”房产税，或者干脆“取消”房产税。
有鉴于此，现在各地最重要的动力是吸引人才，吸引投资。如果因为房产税把富人赶走，对当地的经济产生负面影响，那就是因小失大了。了解了这样一个出台的后果，地方政府还会坚持征收房产税吗？
农业税之鉴看房产税，房产税不符合当前国情。房产税对高档住宅在保有环节征收房产税可能会引发难以估量的负面效果。因为房产税的出台，使地方政府之间对人才的争夺战略必定会以各自竞相返还房产税的方式，使房产税自生自灭。可能一些不富裕的基层地方政府会指望用这个税收来解决政府开支缺口问题。那么，不管税基如何确定，肯定要使一批人进入征收的范围，否则就不会成为地方政府的一个主要税源。
房产税是一种存量税收，居民在购买高档房的时候并不支付这笔税款，在购买并成为住房所有者以后，这些居民要在居住期内（可能是永久性的）分月、或者分季、或者分年缴纳一笔不菲的税款。而且，这笔税款需要住房所有者用他们从其他途径所取得的税后收入中支付。这笔税款政府收到手，政府就可以用于政府开支；政府收不到手，住房所有者就用于自己的开支。这样，这些地方政府就会和这些住房所有者长期或者说永远处于“零和博弈”的状态。总会有一部分住房所有者不缴纳房产税，可能因为住房所有者的收入在某一个时间段不足以缴纳，也可能有纳税能力但因为种种原因不愿意缴纳。面对这样一个必然出现的局面，如果地方政府放任不缴纳者，很快就会出现“劣币驱逐良币”的结果，必然是越来越多的人不纳税，也就是说，有能力愿意缴纳的住房所有者也会加入不缴纳的行列。
我们都知道，在发达的市场经济国家，住房所有者如果无力缴纳税款，他会把房子卖掉，完成纳税义务后，再继续生活。可是，中国的文化传统与发达国家有很大不同。总会有一部分住房所有者不纳税又不肯搬家。如果地方政府动用强制手段，比如没收住房所有者的其他财产、查封住房、直至没收房产把居民驱赶到马路上，等等，这就必然会和其中一部分住房所有者发生冲突。从概率上说，政府永远处于和一批住房所有者（虽然比例不会高，但绝对数量不少）可能发生冲突的状态。