2011年楼市经历了：史上政策调控最严厉的一年，地产行业步入寒冬的一年，调控政策影响下楼市价格出现实质性回调的一年，商业地产迎来机会的一年，租凭市场火爆的一年，同时也是房企迎来机遇与挑战的一年。2012年楼市又将会怎么一番风景，楼市价格走向如何，在机遇与挑战面前，房企又将会采取什么动作应对？笔者将就上述两点，从2012楼市政策、影响价格变动的五大因素、价格走向以及房企的转型与出路五个方面展开探讨。

　　

　　2012年楼市大局：政策掌控

　　2011楼市经历史上政策调控最严的一年，2012年，楼市政策仍将掌控楼市大局。就2012年楼市而言，有两个大政策基调将决定2012年楼市大局，一是限购政策基调，二是货币政策基调。

　　（1）楼市限购基调不变

　　去年12月份，中央经济会议召开，提到为实现楼市调控目标“促进房价的合理回归”，明确限购政策不会放松。今年1月31日上午，国务院总理温家宝主持召开国务院第六次全体会议，讨论即将提请十一届全国人大五次会议审议的《政府工作报告（征求意见稿）》，会议再次提出继续严格执行并逐步完善抑制投资性需求的政策措施，促进房价合理回归，这是自2009年本轮楼市调控以来，温家宝第五次提出促进房价合理回归的讲话。上述两点表明，2012年楼市限购基调不变。

　　（2）货币政策稳中偏松

　　2012年货政策将维持稳健，但总体较2011年适当松动，基准利率保持基本稳定，法定存款准备金率适度下调，灵活公开市场操作。信贷投资规模有所扩大，新增贷款增速将有望回升。货币政策由央行制定，而央行在制定货币政策目标，对信贷目标及利率等货币政策工作的使用，主要是服务于经济目标，去年中央经济会议向“保增长”目标倾斜，也就意味着货币政策在2012年将适当的松动。笔者认为，2012年货币政策稳中偏松是基于2011年12月份中央经济会议向保增长倾斜的缘故，法定存款准备金率也有望下调1-2次。

　　2012年影响价格的五大因素探讨

　　（1）供需：不是决定价格走向的主要因素

　　在通常的理解过程当中，人们普遍认为供需关系主导着价格的走向，这一观点在多数情况下是成立的，但在楼市成交中，供需变化并不是决定价格走向的主要因素，我们可以以北京新房月度成交量、成交价格环比变化为例（如图2），下图中显示，北京新房成交价环比变化与成交量环比变化是不一致的，主要体现在两点：一是变化的幅度不一致，二是月度的部分量价是背离的。这与股市有点类似，决定价格走向的并不完全是总成交量，而是少部份大单量，也就是说在成交量大幅回落时，成交量并不主导价格变动，供需并不是决定价格走向的主要因素。

　　（2）决定价格变动的主要因素：市场资金量与贷款利率

　　如前所述，供需关系并不是决定价格走向的主要因素，那么真正决定价格变动的主要因素是哪些呢，首先我们要从执行价格变动的房企角度来思考，直接决定价格降与不降的主要是房企手头的资金，而不是库存的房子，也不是销售的业绩。房企手中的资金量充足与否决定着房企是否要执行价格变动。

　　市场资金量广义上可以是市场上的基础货币量，狭义上可以是银行可放贷的资金量。无论是基础货币量还是银行的可放贷资金量，对于房企而言，它们都如同一个蛋糕，大点的蛋糕房企就可以从中分得多一点，小点的蛋糕房企就只能从中少分一点。

　　贷款利率决定着房企利用资本应当付出的代价，贷款利率高低决定着房企的成本大小。例如2011年，存款准备金率经6次上调后，市场上基础货币量减少，银行可放贷资金量减少，个人房贷与房企贷款难度加大，在有限的资金量下，银行不得不通过价格调整，即调高贷款利率，房企也不得不考量是否接受利率被上调的贷款。房企接受或不接受都将影响到楼价的变动。楼价变动有两种情况，一是房企高代价接受银行的高利率贷款，房企成本提高，并将其转嫁到楼价上，使楼价上浮；二是房企不愿意高代价获取贷款，而是通过回笼资金缓解压力，那么楼价通常会下调，不过这一情况，房企可能面临降价不能带来成交量上升的风险。

　　（3）决定价格变动其它因素：经济增速与经济环境

　　这里讲的经济增速是指国内GDP的增速。经济增速的变化直接影响到房地产行业的景气度，房地产的景气与否影响着置业者的投资、置业心理。比如，国家十二五规划中明确表示“要加强发展方式转变，放缓GDP增速”，“十二五期间，GDP增速设定在7%”；在制定经济增速放缓目标后，我们看到2010年一季度开始GDP增速逐步放缓，受此影响，房地产景气度也逐步下滑，置业者心理受影响，观望气氛加浓，从而影响价格逐步回落。经济环境因素主要是人们对于全球经济冷暖的感知，全球经济的冷暖决定着房地产投资者、置业者的热情，从而影响价格变动，如受欧洲债务危机影响，投资者、置业者对于投资房产的热情开始减弱，同时希望楼市价格有所回落，观望的气氛加浓。

　　楼市价格走向的五个可能

　　    在2012年楼市政策两大基调下，楼市价格如何走动？首先我们可以对2012年楼市价格的变动作出五种情况的假设，从五种假设分析当中，我们可以理性的判断价格走势倾向的方向。2012年楼市价格变动的五种假设分别为：

　　1、 楼市价格继续走高；

　　2、 楼市价格稳中有升；

　　3、 楼市价格保持平稳；

　　4、 楼市价格稳中有降；

　　5、 楼市价格大幅下跌

　　首先，我们来说说第一种情：楼市价格继续走高。楼市价格继续走高显然是与当前中央调控楼市目标“促进房价的合理回归”相背的，也是广大人民不愿看到的。如果2012年楼市价格继续走高，那么楼市调控政策的限购目标不但不会撤，反而会加码，相关的配套政策也会紧跟而上。

　　第二，来说说第五种情况，楼市价格大幅下跌。第五种情况的出现，产生的情况是房地产市场出现硬着陆，这一结果显然与人民日报今年1月份刊发的《中国有条件避免房地产市场硬着陆》的观点相左，同时与2011年末中央经济会议“保增长”相背。如果房地产市场出现硬着陆，楼市崩盘，经济“保增长”必“流产”，如此一来，限购不旦会撤销，反而会出台如2009年的楼市刺激政策。

　　 第三，说说楼市价可稳中有升与楼市价格稳中有降此两种情。按照中央调控楼市 “促进房价的合理回归” 的目标，楼市价格稳中有降是政府最想看到的结果，但价格稳中有降与实现“保增长”的目标有点相背，而且实现的困难较大，而楼市价格稳中有升反倒与“保增长”目标保持一致。

　　第四，说说楼市价格保持平稳。这种情况是在经济保持增长的情况下，通过宏观政策，烫平楼市价格，使楼市价格保持在一个平稳水平，随着经济的增长，人民收入水平的提高，原本不能承担的房价，因居民的收入水平提高变得可能承担。这种情况是一个较合理的状态，既能保持经济增长，同时控制住房价水平。

　　

　　楼市价格走向

　　2012年楼市仍由政策掌控——限购基调不变，货币政策维持稳中偏松，在此背景下，决定价格变动的房企将基于资金链继接上来考虑是否进行变动价格。笔者认为，2012年经济要实现“保增长”，又要让房价实现“合理回归”，并不是一个容易实现的目标，基于货币政策的偏松考虑，未来房企资金链继接上或较为宽松，再加上去年一年刚需的积累，2012房价或走出稳中有升态势。

　　

　　2012年房企两大动态：转型与出路

　　（1）开发方向转型

　　2012年是房企转型的一年，随着住宅市场受限购影响，越来越多的房企转向商业地产发展，比如深圳，越来越多的房企向综合体扎堆，希望通过商业地产的开发拓展新一片天地。而作为商业地产龙头的万达地产，在2012年的动作可谓的“很招摇”，从万达集团官网上浏览到，万达集团计划2012年，开业20个万达广场，五星级酒店38家，百货店增至60家。在房地产市场前景不被看好的的环境下，2011年万达商业年会上，王健林自信地宣布，2012年计划开业20座万达广场，其中包括武汉汉街万达广场、大连高新、长沙开福、成都金牛和泉州浦西等5个万达广场A级店。

　　

　　（2）开发贷减少 房企为出路寻资金

　　据央行1月30日发布的数据推算，2011年，全国新增房产开发贷约3972亿元，而同期地产开发贷减少了约659亿元，房地产开发贷全年总计新增约3313亿元。这一数字较2010年、2009年减少了四成。2010年，全国房产开发贷款新增4269亿元，地产开发贷款新增1647亿元，房地产开发贷总计新增5916亿元。2009年，全国房地产开发贷款累计新增也高达5764亿元。笔者认为过去一年，开发贷款减少是从紧货币政策调控下的必然，2012年，房企不得不为贷款资金寻求出路，保证资金链的衔接而努力。

　　（i）开源 房企转向自筹

　　据国家统计局数据，2011年，房地产企业资金来源共83246亿元，其中国内贷款12564亿元，同比持平，企业自筹资金34093亿元，同比增长28%，占到2011年房地产开发企业资金来源总额的41%，而去年仅为34%，从这一数据可以看出，房企在寻求资金方面开始向自筹方面转变。

　　（ii）开源 房地产信托成房企融资主渠道

　　在房地产信贷增量大幅减少的同时，房地产信托2011年呈爆发性增长。用益信托统计的数据显示，2011年，全国房地产信托的成立规模高达2670.74亿元。房地产信托成为房企融资的主渠道。笔者认为，步入2012年，优质、销售业绩良好的房企仍将会以房地产信托作为主要融资渠道，但融资规模相比去年或有所减少，主要缘于2012年房地产信托将进入到兑付期。据统计，2010年到期兑付的房地产信托为1357亿元，2013年到期兑付的房地产信托规模为1493亿元。2012年全年到期兑付规模为2010年内到期房地产信托规模的18倍。并且2012年的3月与6月将出现兑付高峰。

　　（iii）节流 降低成本

　　在部分房企选择拓源的同时，也有一部份房企开始选择节流方式来保障资金链的衔接，比如恒大地产开始减少人才储备的比例，减少人工成本开支。

　　

　　总结：

　　2012年楼市是一个政策主导年，是限购基调不变与货币政策稳中偏松的一年，随着限购政策延续，作为价格制定者的房企不得不在资金链续接上做出考虑，而开源与节流是房企不得不做的功课。在经济目标向“保增长”倾斜的基调下，存款准备金率的下调成为可能，或将缓解可贷资金量的紧缺，房企若能在资金链续接获得成功，那么2012年房价或走出稳中有升态势。