谢逸枫：缘何10月广州房价创全年最低？

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谢逸枫：缘何10月广州房价创全年最低？
10月广州网签均价12824元/平 创全年最低
 
   导语：2013年12月12日上午10时30分，广州市房管局官网上发布《关于2013年10月广州市10区2县市房地产市场运行情况的通报》，2013 年10月，广州市(包括市辖10 区、从化和增城2 县级市，下同)新建商品住宅网上签约面积102.80万平方米，同比减少8.4%，环比增长9.7%；网上签约均价12824 元/平方米，同比上升6.9%，环比下降3.9%。广州市存量住宅交易登记面积54.06万平方米，同比减少1.8%，环比减少25.1%。2013年1-10月，广州市新建商品住宅网上签约面积908.53 万平方米，同比增长8.9%；网上签约均价13367元/平方米，同比上升12.1%。广州市存量住宅交易登记面积774.34 万平方米，同比增长76.7%。2013年10月，广州市批准预售商品房12766 宗，同比增长12.2%，环比增长26.1%；批准预售面积137.49万平方米，同比减少0.6%，环比增长36.9%。
 
   广州市批准预售商品住宅9772 宗，同比增长19.7%，环比增长14.0%；批准预售面积113.49万平方米，同比增长0.1%，环比增长29.6%。2013年10月，广州市新建商品房网上签约14601 宗，同比增长16.1%，环比增长23.9%；网上签约面积124.64万平方米，同比减少3.3%，环比增长15.9%；网上签约金额174.25亿元，同比增长4.0%，环比增长9.1%；网上签约均价13980元/平方米，同比上升7.6%，环比下降5.8%。其中，广州市新建商品住宅网上签约9217宗，同比减少5.8%，环比增长10.5%；网上签约面积102.80万平方米，同比减少8.4%，环比增长9.7%；网上签约金额131.84亿元，同比减少2.1%，环比增长5.4%；网上签约均价12824元/平方米，同比上升6.9%，环比下降3.9%。
 
   著名房地产专家、亚太城市房地产研究院院长谢逸枫直言：“别高兴太早，房价没下降。10月广州房价创全年最低是统计口径发生变化，人为统计出来的结果，不是楼市最真实的反应。当前广州房价实际涨幅非常惊人，比数据上的房价高出一倍以上。无疑，统计上的数据房价变化根本无法掩盖上涨的事实，更加无法阻挡房价上涨的预期。估计，广州市12月房价会出现大幅度下降的现象，由于把增城、从化两市房价统计十区之内，作为全市房价的平均数。”
 
   著名房地产专家、亚太城市房地产研究院院长谢逸枫分析：“9月广州全市均价15622元/平方米到10月12824元/平方米，最大的“功臣”绝对是增城、从化两市。10月广州房价下降，创全年最低的假象主要原因在于统计口径发生（把增城、从化两市房价统计十区之内）与平均数被拉低，但不排除把安置房、保障房的房价统计在内与人为的因素延长高价楼盘网签时间等剔除部分高价已网签的套数。”
 
   著名房地产专家、亚太城市房地产研究院院长谢逸枫指出：“终于实现了10月同比上涨6.9%，把从化、增城两市纳入广州市房价统计区域，通过低房价区域拉平全市均价。显然这是要实现今年“房控控制目标”的节奏，较之国家统计局的同比涨20.7%，与中指院的同比上涨24.78%，相差了三四倍。”
 
   著名房地产专家、亚太城市房地产研究院院长谢逸枫表示：“迫于房价涨幅超标问责，“房价控制目标”难以年底调控突击完成。广州房管局罕见的将增城、从化纳入，从而实现“房价稀释”的现象，暗示房价上涨与调控任务的压力非常巨大。即使10区2市10月房价同比上涨6.9%，出现低于10%涨幅控制目标。如按前10月10区2市房价同比上升12.1%，离政府房价控制目标仍有距离。”
 
2013年1月-11月中国指数研究院北上广深新建商品住宅房价环比与同比
月份 广州环比 同比   北京环比 同比  上海环比 同比  深圳环比 同比
1月  1.47%    4.99%   1.94%   6.59%  2.40%   2.64%  1.87%   4.82%
2月  1.57%    6.78%   0.90%   8.03%  1.16%   3.87%  2.02%   6.53%
3月  2.11%    11.70%  2.85%   11.29% 0.45%   3.85%  2.03%   9.30%
4月  2.09%    10.60%  2.74%   14.06% 0.40%   5.40%  1.02%   9.35%
5月  1.77%    12.32%  1.76%   16.03% 0.28%   6.29%  1.18%   10.29%
6月  2.74%    20.78%  1.59%   16.75% 0.58%   5.90%  1.50%   14.91%
7月  2.13%    22.56%  2.50%   19.64% 0.85%   6.77%  1.64%   16.25%
8月  1.68%    24.15%  3.22%   22.49% 1.07%   7.71%  1.34%   17.55%
9月  1.46%    24.80%  3.75%   26.88% 1.13%   8.85%  3.15%   21.19%
10月 1.02%    24.78%  2.56%   29.13% 2.35%   11.37% 2.83%   24.12%
11月 1.68%    26.66%  0.18%   28.48% 1.83%   13.33% 1.20%   25.25%
 
2013年1月-10月统计局70大中城市北上深新建商品住宅房价环比与同比
月份 广州环比 同比  北京环比 同比 上海环比 同比  深圳环比 同比
1月  2.0%     4.7%   2.1%    4.3%   1.3%   1.5%   2.2%    3.3%
2月  3.1%     8.2%   3.1%    7.7%   2.3%   4.1%   2.2%    5.8%
3月  2.5%     11.1%  2.7%    8.6%   3.2%   6.4%   2.8%    8.9%
4月  2.1%     13.7%  1.8%    13.4%  2.0%   10.2%  1.8%    11.9%
5月  1.5%     15.5%  1.6%    15.2%  1.7%   12.2%  1.9%    14.0%
6月  1.0%     16.5%  1.7%    16.7%  2.2%   14.4%  1.7%    16.0%
7月  1.1%     17.4%  1.6%    18.3%  1.9%   16.5%  0.9%    17.0%
8月  1.7%     19.0%  1.1%    19.3%  1.7%   18.5%  1.4%    18.4%
9月  1.4%     20.2%  1.2%    20.6%  1.6%   20.4%  1.4%    20.1%
10月 0.9%     20.7%  0.8%    21.2%  0.8%   21.4%  0.6%    20.4%
 
2013年1月-10月广州市房管局十区新建商品住宅网签均价环比与同比
月份    均价    环比   同比  
1月     15946   2.9%   13.6% 
2月     16298   2.2%   15.1% 
3月     16817   3.2%   34.9% 
4月     16374  -2.6%   18.4%
5月     15405  -5.9%   11.7%
6月     15261  -0.9%   11.2%
7月     15841   3.8%   10.7%
8月     16123   1.8%   17.0%
9月     15622  -3.1%   12.0%
10月    15182  -2.8%   12.8%
   2013年10月，市辖10区新建商品住宅网上签约面积71.79万平方米，同比减少15.3%，环比增长6.1%，占广州市新建商品住宅签约总面积的69.8%，与去年同期相比比重减少5.6个百分点，与上月相比比重减少2.4个百分点。其中，越秀、海珠、荔湾、天河、白云、黄埔区(以下简称中心6 区)新建商品住宅网上签约面积15.47 万平方米，同比减少25.8%，环比减少6.8%，占广州市新建商品住宅网上签约总面积的15.0%，与去年同期相比比重减少3.5 个百分点，与上月相比比重减少2.7 个百分点；花都、番禺、南沙、萝岗区(以下简称外围4 区)新建商品住宅网上签约面积56.32万平方米，同比减少11.8%，环比增长10.3%，占广州市新建商品住宅网上签约总面积的54.8%，与去年同期相比比重减少2.1个百分点，与上月相比比重增加0.3个百分点；增城市新建商品住宅网上签约面积25.58 万平方米，同比增长20.9%，环比增长25.1%，占广州市新建商品住宅网上签约总面积的24.9%，与去年同期相比比重增加6.0个百分点，与上月相比比重增加3.1个百分点；从化市新建商品住宅网上签约面积5.43万平方米，同比减少14.6%，环比减少2.8%，占广州市新建商品住宅网上签约总面积的5.3%，与去年同期相比比重减少0.4个百分点，与上月相比比重减少0.7个百分点。

   2013年10月，市辖10区新建商品住宅网上签约均价15182元/平方米，同比上升12.8%，环比下降2.8%；中心6区新建商品住宅网上签约均价29171元/平方米，同比上升25.5%，环比上升14.0%；外围4区新建商品住宅网上签约均价11341元/平方米，同比上升10.6%，环比下降8.4%；增城市新建商品住宅网上签约均价7458元/平方米，同比下降5.2%，环比下降1.6%；从化市新建商品住宅网上签约均价6942元/平方米，同比上升10.1%，环比上升1.8%。海珠区南华西街本月均价47039元/平方米，主要是由于该街道成交的2宗商品住宅均座落于君华江畔豪园，该楼盘成交价格较高；荔湾区多宝街本月均价51050元/平方米，主要是由于该街道成交的8宗商品住宅均座落于睿薇御景花园，该楼盘成交价格较高；天河区猎德街本月均价55727元/平方米，主要是由于该街道成交的89宗商品住宅中，有9宗座落于汇悦台、11宗座落于凯
旋新世界广场、34宗座落于珠江璟园，这些楼盘成交价格较高；

   白云区三元里街本月均价40213元/平方米，主要是由于该街道成交的15宗商品住宅均座落于保利云禧花园，该楼盘成交价格较高。抽取2013年9月和10月成交面积均大于5000平方米的31个典型楼盘的网上签约情况，均价涨幅超过5%的楼盘有3个，均价跌幅超过5%的楼盘有5个，均价基本保持不变的楼盘有23个。2013年10月，广州市存量房交易登记7368 宗，同比减少7.2%，环比减少25.3%；交易登记面积61.06万平方米，同比减少8.9%，环比减少28.1%；交易登记均价11178 元/平方米，同比上升17.4%，环比上升2.8%。其中，广州市存量住宅交易登记6396 宗，同比减少0.7%，环比减少23.3%；交易登记面积54.06 万平方米，同比减少1.8%，环比减少25.1%；交易登记均价10998 元/平方米，同比上升13.8%，环比上升3.6%。2013 年10 月，广州市房屋租赁登记备案面积为434.59 万平方米，同比增长43.9%，环比减少37.1%。其中，广州市住宅租赁登记备案面积为88.92 万平方米，同比增长22.4%，环比减少48.4%。