——记北京兴涛房地产开发有限责任公司的成功之路 都说“商战无常理，胜败在战略”。而这句箴言对于兴涛社区的创建者，盛华集团董事长程小涛先生来说却只说对了一半：他从商的路上有常理——“儿女千秋业”的常理；他在商路的跋涉中更有战略——“不盲从，走自己的路”的战略。 有人说他标新立异，有人说他有个性、有胆识，可从这位民营企业家的嘴里却只说出了五个字：儿女千秋业。正是这种深邃而厚重的“中庸”之道贯穿着他的灵魂，使兴涛社区成为南城众多楼盘中的惊鸿一瞥，也奠定了他的成功之路。 不盲从，走自己的路 程小涛由海南杀回北京，先后做了三件事。第一件是于1992年在八大处投资建索滑道，滑道在当时可谓全国之最；第二件是在三里屯营建了一所大型综合娱乐城，在京城又着实刮了阵旋风；随后，于1997年转战南城筹建兴涛社区。 随着世纪末住宅建设成为新的经济增长点，居住小区建设吸引了无数关注的目光。对当时的北京房地产市场而言，大量楼盘项目皆因其远离市区而又缺乏相应配套设施与服务而难以售出。在众多房地产纠纷中又有60%以上是因为配套设施与服务、环境及物业管理与发展商的承诺不符所致。房地产业的巨额投资，使几乎所有的发展商都采用了滚动开发方式，即建一期房卖一期房，以便资金运转灵活，再次开发新项目。开发商只有在房屋的销售率达到50%以上才有可能兴建配套设施。因此，即使是目前配套设施较为齐全的小区，也均是先建住宅，后建配套设施。此举虽然相对缓解了发展商的资金压力，却给许多先期入住的居民带来种种不便，其中首当其冲的就是子女入学问题，它深深困扰着众多购房者。 思路出自战略，战略塑造品牌，品牌决定出路。面对房地产市场“短平快”的常规运作模式，程小涛决定“欲破先立”，跳出房地产做地产。摆脱郊区住宅的困惑，先凝聚人气，再聚财气，从而取得原子裂变的效应，走一条受益于民的特色之路。 “要干就干的最好，要争就争第一” 这是程小涛先生做每件事时鞭策自己的决心。面对疆域辽阔、人口众多的祖国，在世界上却总被冠以“发展中国家”的头衔，被超级大国拒之门外。不甘人后的程小涛心痛啊！同样经历了战争洗礼，但因高度重视和发展教育的德国和日本，却能在战后迅速崛起，他再也按捺不住了。此时，对“儿女千秋业”的感慨和震撼使兴涛社区的宏伟蓝图犹如脱缰之马，在程小涛的心中幻化成型。他决定打破住宅产业的常规：先建学校，后筑家园。他的心，再也无法平静了。他默默的酝酿着再给自己的人生之路上争取一个第一。 “决心，测量着人们对理想的忠诚；勇敢，检验着人们对事业的忠贞” 兴涛小区地处北京市南部卫星城北侧，位置上并无优势可言。业主选择这样的商品房，尤其注重社区配套和服务，子女的入学问题更是第一位的。先建一所高质量的学校，就等于栽下了一棵招凤引凰的梧桐树。 传统的开发商，他们的第一笔钱往往都投入了住宅，结果房子卖不动，资金再雄厚也只能压着。1998年时，大兴的现房2000多元1平米都卖不动，而兴涛社区的楼花就卖了4000多，这都是兴涛的第一笔钱投在公建上的效果。同时，在盖房之前先搞好公建，避免走那些先私后公，房越卖越多，官司越来越多的房产项目的老路。用程小涛的话说，这种逆向开发，也堵了自己的后路。正是有了逆向开发的深刻认识、教育先行的决心和勇气，避俗开拓的程小涛才不怕先建学区，后建住宅的兴涛社区没有市场。 创办中国式的学区 众所周知，“学区”的概念是美国典型的教育管理采取地方分权制的产物。在美国办理学校的责任主要归地方教育部门，即学区。在美国学区的优势主要有三条：可以换取居民对当地教育的密切关注；可以因地制宜办教育；可以扬长避短，进行教育实验，开展竞争。认识到学区的种种优势，程小涛决定根据中国教育现状，以他山之石攻己美玉。为此，他请来了北京历史最悠久、教学质量一流的两所名牌学校——实验二小和北京四中为合作伙伴。与北京四中校长李裕浙、邱济隆，实验二小校长姚尚志共同对兴涛办学交换意见，互通有无。 要实现建校这一美好设想，首先就需制订一套严谨和科学的规划。创办中国式的学区，在国内没有先例可参照，没有经验可吸取。经过深思熟虑的程小涛说出了自己的想法：影响人类文明发展的中心点就是教育问题。“兴涛学区”就是要用学校的行为准则和道德规范来影响学区内居民的思想行为；同时要用有效的机制来使居民对教育事业给予更大关注。甚至在物业管理方面也要向学校靠拢。 由于产生了全新的“兴涛学区”理念，在兴涛的建设过程中，主要从三个方面入手。首先在设计规划上，即全盘的布局考虑上，营造“社区中的学校和学校所处的社区”两位一体模式。兴涛社区占地23公顷，建筑面积28万平米。而学校及其相应的体育配套、餐饮等设施就有5公顷，3万平方米，几乎占据了社区东部的整个功能区，为整个社区的1/5，成为兴涛社区气势最庞大的标识性建筑。 其次，是在物业资源共享、优势互补上形成与西方“学区”内涵中最为神似的精髓，即学校的所有设施，如大型室内体育馆、灯光网球场、图书馆、篮球场、塑胶跑道、足球场、电脑网络、食堂等设施都向社区居民开放，为居民服务；而社区中的大型嬉水乐园、标准露天泳池和室内游泳馆、超市等设施亦全部对学生开放，形成两者的兼收并蓄，开放互溶，使社区内的所有资源都得到最大限度的利用，从而无论是学生还是社区居民都可方便的享有一个现代化的大型活动空间。 最后，是在精神、文化资源上的相互影响、相互借势与彼此共享。一方面北京四中与实验二小所建立的浓郁的学习氛围与文明，与优雅的学校风尚必将对整个社区的每个居民产生良好的影响。学校精良一流的硬件设施和雄厚的师资力量也为居民的各项再教育提供了足够的发展条件；另一方面居民中有专长、有才干的人也可成为学校无偿的教育资源。 以上种种，就与西方的“学区”有了最为实质的相近性。正是经过程小涛等决策者的苦心经营，1997年正式开学的兴涛学校，目前已具有一定规模。在兴涛学校，高级教师占85%以上，其中还有部分学科带头人，在校生1100人。学校不仅拥有22间设备优良的专业教室、阳光阅览室、电脑网络助学等精良的教学设施，更有塑胶跑道、室内体育馆、灯光网球馆等现代化配套设施。在2000年的升学考试中，初中部的升学率100%，其中33.3%升入北京市、区重点高中，这个成绩在西城区名列前茅；高中部升学率达82.4%，更是民营学校中的佼佼者。较高的升学率，良好的资源配置，科学的管理方法，使兴涛学校受到社会各界的广泛关注。 少有所教，老有所养 学校的建设总算如愿以偿了。但子女教育问题还只是购房者考虑的一部分因素，医疗和养老则是所有人都将面临的问题。居住小区应树立以人为本的服务意识，解决人们的后顾之忧。关于这方面，国外已有许多经验可供借鉴，但还需要考虑国内的客观情况及生活观念，建立具有自身特色的小区医疗和养老模式。程小涛对此也做了一翻探索。目前，兴涛卫生所马上就要投入使用，社区计划免费为住户建立全面的网上医疗档案，并于大医院联网，以备随时之需。提供预约和及时双向服务，随时就诊。此外，还计划根据住户成员的实际情况，制定积极有效的保健计划。对老人、儿童、产妇等特殊群体，实行定时常规体检及紧急救援保障。引进“心理咨询诊所”概念，从“里”到“外”保健康。考虑到下个世纪我国将进入老龄化社会，程小涛决定兴涛社区还要与民政部联手，率先推出老年公寓，计划盖六栋楼，约300户左右。 现代化的网络社区 充分为业主着想的兴涛社区，还是一个高科技含量的现代社区。社区规划与建筑设计技术方面，主要采用住宅小区规划设计、城市设计、无障碍环境设计、住户跃层设计、提高容积率措施、中国小康住宅通用设计体系。墙面改革与新建筑体系方面、外墙内保温、门窗、防水防渗漏等方面都采用国际先进技术和材料；另外，还采用三表计量、独立采暖。尤其值得一提的是INTERNET的引入。兴涛社区全面引进的电脑网络系统是真正基于服务业主而建立的，而并非赢利。它的引入将彻底改变人们现有的生活观念与生活模式。人们不仅仅是通过网络进行简单的浏览和发送邮件，许多工作与交流将转移到网上进行，网络将影响人们的工作、学习及日常生活的方方面面。一个现代化居住小区应为住户提供全面的、超值的网络服务，使每一个住户真正领略到二十一世纪的生活方式。兴涛社区又在未建一平方米住房的前提下，已投资数百万建立兴涛学校网与社区网，为居民提供全方位的信息、教学、医疗、保安、娱乐等服务。如通过网络收取用户水、电、煤气、停车等费用；对社区内各种信息全面记录、管理、服务；对社区内各种信息全面记录、管理、服务；对社区各种管线的24小时全面监控；为用户提供社区内部新闻、消息、通告等各种信息交流。 兴涛社区的文化建设也同样是程小涛先生避俗开拓之思想的一部分，也同样引人瞩目。几年来，全方位开展了“家住城南”区域形象展示活动，夏日兴涛系列活动，承办第十二、十三届大兴县西瓜节，举办业主春季运动会、儿童钢琴比赛、“浪漫暖冬”联欢会等一系列活动，既丰富了社区业余文化生活，又积蓄了社区的文化内涵。 “地势而乾坤，君子以厚德载物。” 人在历史的长河中只是沧海一粟，而与广大北京民众生活息息相关的城南楼盘——兴涛社区，终于因其先公建、后私建的开发理念得到世人的认同。1998年，《北京青年报》等数家媒体又以“住宅郊区化运动”的南北对话，确立了“南兴涛，北万科”的经典地位。 今天的兴涛社区在阳光的沐浴下更显成熟的韵味。程小涛先生先进的开发理念使其成为城南房地产的领路人，君子以厚德载物的精神值得更多企业人思考。