建业住宅集团（中国）有限公司董事长 胡葆森

《中共中央关于制定国民经济和社会发展第十个五年计划的建议》中要求"尽快提高各类城市的规划、建设和综合管理水平"，今后10至15年，加快城市化建设将成为我国经济建设的重点。届时，我国的城市化水平将由目前的30.9%增长至45%左右。工业化、市场化、城市化将共同构成我国现阶段发展的主旋律。加快城市化进程，已成为促进我国国民经济持续、健康、快速发展 的关键措施之一，成为不可逆转的发展趋势。 根据中央的指示精神，河南省也进行了一系列的战略部署。郑州作为一个已经具有一定规模的大城市和省会城市，也确定了扩大城市规模、完善基础设施、美化城市环境、优化经济结构、增强综合实力，提高郑州市在全省的首位度，把郑州建设成为国家区域性中心城市的发展纲要。 能否实现郑州市、河南省乃至全国经济的发展目标，城市建设将成为重中之重，省市各级领导已经达成了共识。 在城市建设过程中，作为人流、物流、资金流、信息流等生产要素的重要载体和建筑业的主体，房地产开发企业充当着城市建设的先锋队的角色，在城市建设规划、基础设施建设、商业设施建设、住宅建筑等城市建设的各个环节，发挥着举足轻重的作用。 我们认为，在我国即将加入WTO和世界经济一体化进程加快的历史阶段，政府管理机构、学术界、企业界应该理顺市场关系，在充分认识城市建设在经济建设中的战略意义的同时，应该对房地产开发企业在城市建设中的重要作用给予高度关注。 一、城市建设离不开房地产开发企业的参与 理由之一：从城市建设的内容看 所谓城市化，就是指社会生产力变革所引起的生产方式、生产力布局、人口分布及生活居住方式客观演变的过程。生产方式的改变使农业人口向城市集中，把原先占有的土地集中用于规模化、集约化生产。我国从改革开放、包产到户开始，到现在的城市化建设最终的目的是要实现生产的规模化和集约化。人口向城市集中将改变人口的分布，改变人们的居住条件和居住观念。随着城市人口的逐步增加，使城市外延的扩张具备了原始的内部张力。住宅建筑、城市公共设施、基础设施的配套建设、社区建设也必须适应城市扩张的需求。城市建设离开房地产开发企业的参与和配合，是不完整的、空泛的、苍白无力的，是难以想象的。在美国，一个农民能养活80个城市居民，而在我国，一个城市居民要养活40个农民。我国城市化水平与发达国家的现实的差距是制约经济快速、健康发展的瓶颈之一。 理由之二：从城市建设的过程来看 从城市建设的构想，到城市建设的规划、设计、施工、城市管理等各个环节都离不开房地产开发企业的参与。 理由之三：从房地产业的特殊性质来看 在座的专家同行都很清楚，房地产开发企业有两大特征：资金密集型企业和劳动力密集型企业。 1、房地产开发是一个资金密集型产业。 房地产业的发展将会激活金融服务领域，促进金融体制的改革和金融市场的规范和繁荣，为企业的生产经营、社会经济建设和基础设施建设提供有力的资金保证。房地产业与金融业是互为促进的关系。 2、房地产业同时又是一个劳动力密集型产业。 生产力水平、劳动力就业水平、人力资源的优化配置等无一不对城市建设和经济发展起着直接和间接的作用和影响。房地产业从参与城市建设的规划设计开始，到建筑施工以及服务管理等各个阶段，都会为社会创造巨大的就业机会和人才发展机会。仅就建业集团来说，常年有3000多名建筑工人和1000多名技术设计、销售、服务和管理人员活跃在城市建设岗位上。据不完全统计，郑州市每年至少有十万房地产从业大军在为郑州市的城市建设默默地奉献着。我国加入WTO以后，我省劳动力密集行业将会新增就业岗位250-300万个，其中从事房地产开发特别是住宅建设的人员将占绝大多数。 因此说，房地产业已经成为稳定社会、繁荣经济的一支不可忽视的力量。房地产开发企业对城市建设的贡献是无可替代的。 理由之四：从经济结构来看 房地产业对国民经济的贡献度是有目共睹的。 根根据国家有关部门的测算，如果每年新增住宅投资500亿元，房地产业增加值占GDP的比重可提高0.25个百分点，并将通过连锁反应最终拉动GDP增幅上升0.65个百分点。同时，房地产业在拉动投资和刺激消费两大方面的贡献巨大、乘数效应明显。房地产业作为国民经济的重要行业，与50多个行业具有较高的关联度。有数据显示，住宅建设投资通过消耗上游行业产品，如水泥、建材、钢材等，对经济的拉动系数为1.95左右；同时对下游行业产品如家具、家电等消费市场的带动系数为1.3~1.4；更为重要的是，房地产业有效地促进了相关行业的科技进步和住宅部品、金融产品等相关产品的创新与进步。随着国家将房地产业确定为新的经济增长点，房地产业对经济、科技、管理的贡献度也正在逐步提高。房地产业已经是经济建设和城市建设的龙头行业。房地产业不仅是经济建设的聚焦点，而且是经济建设的动力。 理由之五：房地产业对城市个性的贡献也是功不可没的。 十里洋场大上海，玲珑秀丽的苏州，高度、亮度、速度完美组合而成的充满活力、年轻的城市深圳，美丽的园林城市大连，无一不是因为别具匠心的城市建筑而尽显城市个性。 所以说，加快城市建设、加速经济发展离不开房地产业。关注城市建设和经济发展，就不能不关注房地产业，不能不关注房地产开发企业。 正如我曾在省政协会议上说过的这样一句话“房地产业兴，则百业兴”。 二、能否充分发挥房地产开发企业在城市建设中的重要作用，政府、行业主管部门和金融服务机构起着决定性作用 1、政府的作用 无论是1992年以前计划经济时期福利住房管理机制，还是1992年到1998年间经济过热之后的通货紧缩，国家政策对整个房地产业的发展都是决定性的。众所周知，1993年，房地产业作为经济过热的三大罪魁祸首之一受到了国家政策的制裁，也就是业内人士俗称的政府"关了房地产业的水龙头"。房地产业的发展经历了从1993年到1997年长达5年的低潮时期。经过多年的调整和规范，房地产业的发展也基本上步入了良性发展阶段。1998年，作为国家重点培育和扶持的新的经济增长点，房地产业开始步入新的发展阶段。但是，从房地产业的市场运行层次上来看，在一、二、三级市场上都存在着不同程度的政策重叠、管理不力、不公平竞争等问题。 以郑州市为例： （1）在一级市场 土地使用有偿转让与无偿划拨并存，好的地块并不在好的开发商手里。一些有开发能力的房地产开发企业拿不到较好的可供开发的土地，而部分拿到好地的开发企业开发出的住宅产品与当初报建的内容相去甚远。土地市场的管理不够规范，客观上滋长了部分开发企业弄虚作假、粗制滥造等浮躁心理，制约了对土地资源的利用、优化配置和政府对土地供应量的宏观调控，也严重影响一级市场的健康发展。 （2）二级市场 二级市场的管理确实存在很多问题，经济适用房政策正在制造新的行业不公平竞争。关于经济适用房的问题，我曾在很多场合多次呼吁过。我认为，经济适用房的政策的本意是好的，是想让部分低收入者能够买到放心的好房子。但政府对经济适用房的监管力度不够。管理不够规范，以至于出现了经济适用房、安居房与高档商品房市场层次的紊乱和无序，目标客户的模糊与交叉等问题。征地时，经济适用房获得了政府价格等各种优惠，但是开发时，却超标准建设，在许多经济适用房小区，160平方米到180平方米的房子随处可见，五室两厅的高档商品房也有，销售价格多在1200元/平方米左右，销售利润率远远超出了政府规定的3~5%的水平。面对经济适用房带来的市场不公平竞争，建业的日子好过一些，因为在几年前，我们就预见到了，所以我们集中精力开发成本在1800元/平方米、售价2600元/平方米的商品房。我今天旧话重提，是为那些开发成本在1200元/平方、售价在1500元/平方米左右商品房的开发商鸣不平。他们的土地获得价格多在40万元/亩左右，根本无力与获得了政府各种优惠、土地价格在十几万元/亩的经济适用房竞争。处在这个档次的开发企业的生存状况可以用"水深火热"来形容。这种不公平竞争再继续下去，对房地产业的规范与发展十分不利。 （3）三级市场 从去年底，房地产景气指数逐渐回升，郑州市"郑房40指数"也连续上升。三级市场有启动的迹象，但是活力明显不足。房地产交易手续繁多、政策不统一、对房地产中介机构的行为约束和引导尚有欠缺是主要原因。历史的原因使我们不能和上海、天津等大城市相比，但是，和马鞍山这个城市我们应该是有一比的。马鞍山的公房上市已经达到几千套了，而郑州市的公房上市成交却寥寥无几。马鞍山的房地产中介市场的繁荣，其政府的作用是关键性的。 关注房地产开发企业，不能仅仅停留在人文关怀上，要充分调动和发挥房地产开发企业在城市建设中的重要作用，各级政府、各级行业主管部门应该转变观念，为房地产开发企业创造更为宽松的政策环境、更为公平的竞争环境，采取有力措施，促进房地产业的繁荣和发展。在这个层面上，政府不仅仅要做行业的管理者，更应该做企业快速发展的助推器和护花使者。 2、金融机构的作用 《商业银行法》颁布以来，担保贷款品种逐渐增多，其中以房地产作担保品的贷款大量增加。房贷主力银行建行的房地产贷款余额已超一千亿元，占国有商业银行贷款总量的40%~50%。房地产业是资金密集型产业，资金是制约房地产开发企业快速发展的瓶颈。面对经济全球化迅急的脚步和WTO裹携的硝烟，中国新兴的房地产业能否处变不惊并获得超速发展，金融产品的创新与拓展至关重要。 美国是高度自由化的市场经济国家。房屋开发过程中，从勘察、筹款、设计、施工到销售、使用和维护等几乎每一个环节都存在无数次的私有化过程。由于美国政府和金融机构在房地产生产、销售和消费各个环节进行了充分的协调和有效的监控，采取为消费者提供住房专项金融服务，对贷款购房者免税等政策，极大地规范和繁荣了美国的房地产市场，所以，尽管美联储不断加息，美国的30年房屋抵押贷款利率已经从今年年初的6.79%爬升到了目前的7.88%，但美国人的购房热情却依然高涨。房屋销售达到了创纪录的水平。房地产市场的繁荣促进和带动了相关行业的兴旺，为美元汇率保持强势提供了有力的支持，也是美国经济持续发展的重要支撑。 目前，在我国的深圳、上海、北京、武汉等地金融机构正在实行的贷款授信额度等金融政策，已经使当地的房地产开发企业获得了发展扩张的先机。像万科，中行给他们的贷款授信额度是20个亿，而且对万科20个亿的贷款要求觉得不过瘾，在银行看来，万科的贷款额度应该有40个亿才够规模。从中不难看出，银行对万科的支持。我们建业有幸得到了建行的支持，有了近一个亿的额度，加上其他商业银行的贷款，我们总的贷款额还不足两亿。发展资金的匮乏，使我们早在三年前制定的跨区域发展的战略一直未能得到实施。从大的方面来说，河南的住宅产业能否进一步发挥行业的整体优势，在城市建设和经济建设以及区域经济建设中担当重任，金融机构应该在加强金融监管力度的同时，加大对房地产企业的金融扶持力度，为房地产企业提供更为宽松的融资政策和富有效率的融资渠道；允许符合条件的房地产开发企业在国内证券市场上市融资，开通房地产开发企业驶向资本市场的"直通车"；同时加快房地产金融创新，加快研究诸如房地产逆按揭、房地产抵押贷款证券化、按揭保险以及零首付等房地产金融服务项目的可行性，尽快制定操作性强、具有指导意义的房地产金融政策，为房地产开发企业的加速发展提供资金保证。 3、培育和扶持明星企业，形成明星企业群体效应，推动城市建设 提起日本，我国的消费者最熟悉的是松下、东芝；谈到美国，可口可乐可谓家喻户晓；提到四川，长虹集团妇孺皆知；海尔是青岛的象征，TCL是广东的一宝；新乡的"新飞"、漯河的"双汇"也是河南名牌。但是房地产业的明星企业确实不多。能够带动经济建设和城市建设发展的较大的房地产开发企业在河南还没有。 明星企业大可以是一个国家的经济名片，像美国的可口可乐和波音公司；小可以是一个地区、一座城市的象征。明星企业的群体效应是经济发展的催化剂。缺乏具有较强的市场竞争能力和较高的知名度的明星企业以及明星企业群体，是一座城市、一个地区、乃至一个国家的悲哀。而培育和维护明星企业以及明星企业群体是需要政府、金融服务机构、行业主管部门在观念、政策、资金等各个方面的创新和支持。为适应工业化、市场化、城市化的发展要求，河南的住宅产业也同样需要明星企业和明星企业群体，各级政府和金融机构应该在培育和扶持明星企业和明星企业群体上多作文章，以明星企业的带动和幅射作用，形成河南住宅产业的集约化、规模化和产业化的经营优势，有效推动河南经济发展和城市化建设。 建业的发展需要政府、行业主管部门和金融服务机构的大力支持和政策关怀。建业集团成立八年，取得了年平均开发量十万平方米、累计住宅开发量近80万平方米、占同期郑州市房地产开发总量的十分之一的开发业绩。资产规模从成立之初的800万元增长近50倍。 建业集团大约用了5年的时间，完成了资本的原始积累。但是，最近3年来，建业集团的房地产开发量和经营业绩却一直处于徘徊的局面，最主要的原因是土地储备和开发资金无法满足我们发展和扩张的需求。3年的时间，不仅仅是对建业已有的品牌等无形资产造成巨大的浪费，也使建业集团错过了一个迅速发展壮大的宝贵时机。 在福建，非国有制经济已经占其国民经济收入的90%，成为经济建设和城市建设的主流。在我们河南，非国有制经济仅占国民经济收入的30%，差距是巨大的。我经常感到不解，我们在郑州市每年上缴的利税总额达几千万，并未得到政府的奖励和表彰。相反一些已成"植物人"的国有企业，政府还在不遗余力地关怀备至。作为港资企业，我们已经捐资百万资助了3000多名贫困大学生完成了学业。我们对国家和社会的贡献决不比国营企业少。我们不是要奖励，我们只是希望得到政府更多的关怀。本次论坛我们非常希望省市领导能莅临指导，但是很遗憾。希望今后能够有机会和各级领导共同聆听城市建设方面的专家和经济学家的报告，为河南的经济建设和城市化进程多做贡献。 见微知著，要充分发挥房地产企业在城市建设和经济建设中的作用，各级政府、各级房地产行业主管部门和金融服务机构应该转变观念，创造更为宽松的政策环境，提供更有力的资金保证，对国有企业、非国有制企业实行统一的国民待遇，扩大非国有制企业的投资范围，使城市建设、经济建设和房地产业的发展相辅相成，互相促进。 三、房地产开发企业应该抓住城市建设的新机遇进行战略调整 目前，房地产开发企业的投资环境确实还有不尽如人意之处。要充分发挥房地产开发企业在城市建设中的骨干作用，房地产开发企业不能等、靠、要，应该抓住经济建设和城市化进程加快所提供的发展机遇，迅速发展壮大。我们对待房地产业投资环境有六字方针：适应、利用和改造。房地产开发企业首先要适应投资环境，并利用投资环境发展自己，在发展自己的同时改善投资环境。 1、房地产开发企业经营现状 仍然以郑州市的房地产开发企业为例： 郑州市现有房地产开发企业460余家，其中，有开发项目的房地产开发企业不足百家。现阶段，郑州市的房地产开发企业的生产经营基本上仍然属于粗放型的。原材料和能源消耗高；劳动生产率低；住宅产品的模数协调体系尚未建立；房地产开发企业普遍存在浮躁心理；个别开发商违反经济规律，片面追求利润，忽视住宅产品的质量管理；部分建筑设计以牺牲环境为代价，追求过高的容积率；住宅部品不配套，设计不合理，使郑州市缺少精品建筑。这与郑州市建设现代化的区域中心城市、提高首位度、建设国家重点商贸城的城市地位是很不相称的。建业开发的大型居住社区"金水花园"被建设部授予"优秀物业管理小区"的称号，但是，随着城市发展和建筑水平的提高，"鸟笼式"的住宅已不适应发展的需要。我们已经主动"摘牌"。我们希望"建业城市花园"能够创造出精品。 除此以外，房地产开发企业在品牌塑造、品牌维护、营销策划、广告宣传等方面还存在较大的认识误区。像文化大革命似的撒传单式的推销方式随处可见。追求轰动效应，在宣传上夸大其词，继而形成泡沫型品牌，直接或间接损害消费者的利益等问题依然存在。 2、房地产开发企业经营战略的选择 城市建设是一个现实的、已经在我们身边展开的机会，房地产企业要想成为城市建设的主力，这样的发展机遇是不应该错过的。如果我们连这样的市场机会都让它从身边溜走，我们的房地产开发企业何谈参与WTO和信息时代的竞争。作为河南住宅产业的一员，我们愿意以河南住宅产业的发展为己任，与各界同仁密切合作，探索房地产开发企业现实的发展战略，以下仅是我个人的意见，供大家参考。 （1）房地产开发企业要在房屋建筑的要素上下工夫，提高开发企业的综合素质和核心竞争能力，促进企业的可持续发展。 房地产开发企业还是要先把自己的"活"干好。清华大学宁向东教授在建业讲学时说过"管理就是力气活"，企业管理来不得半点马虎。 今年，我们的研究课题主要是企业的核心竞争力问题。我们认为，企业的核心竞争能力集中体现在发现需求和满足需求两个方面。房地产开发企业首先要深入研究市场，了解市场需求和市场动向，不断提高决策水平；其次，从自身的经营管理、规划设计、建筑施工、营销策划、售后服务等各个方面入手，不断完善研究开发和经营管理体制，满足市场需求。房地产开发企业应该通过采用新技术、新产品、新工艺、加强工程管理来控制成本；通过提升物业附加值来体现房地产开发项目的内在价值。谢家谨司长在谈到房地产开发企业时强调，房地产开发实际上就是"两化一管理"，就是市场化、产业化和物业管理。如果企业的市场化、产业化水平低，是谈不上企业的可持续发展的。 建业集团早在3年前就对集团购买持冷静的态度。认为大批量集体购买可以解决企业一时的问题，但是却会削弱企业的核心竞争能力，所以我们放弃了很多类似的机会。目前，建业集团住宅小区的个人购房比例超过了95%。建业集团从成立之初就立志要塑造百年老店。我们做项目是为了做企业。有很多同行做企业是为了做项目，一个楼盖完，立刻转行。我们在这一点上与他们是原则上的不同，区别是本质上的。相信对经济建设和城市建设的作用和贡献度是完全不同的。追求企业的可持续发展、塑造百年老店，决不是一朝一夕的事情。企业的可持续发展才能促进社会经济的良性发展，才是企业回报社会的最完美的价值体现。 （2）踏踏实实塑造品牌 建业在不断提高房地产开发主业的开发水平的同时，通过对足球和教育无私的投入，以及捐资百万元资助贫困大学生等义举塑造了美誉度很高的丰满的品牌形象。我们在品牌的维护方面也进行了积极的有益的探索。 我们认为，房地产开发企业首先要端正对"品牌"的认识，应该以企业的整体实力和整个开发项目共同构筑品牌，塑造行业名牌产品和名牌企业；其次，企业的声誉是塑造品牌形象的保证。一方面，企业声誉的好坏直接影响项目形象的塑造和推广；另一方面，房地产开发项目投资大、周期长，房地产开发企业的发展实力在很大程度上影响着消费者对开发项目的价值判断。可以说，企业声誉是房地产开发企业品牌塑造的核心。 （3）开放思想，积极探索与信息产业的链接。 今年以来，参加了多次房地产与网络新经济的研讨会，使我们进一步认识到我们已经处在一个网络时代。日新月异的信息技术，为房地产开发、经营提供了强大的技术支持，"鼠标+水泥"式的网络平台使房地产开发企业的经营和开发领域豁然开朗，房地产开发企业应该积极寻求与信息产业的链接，寻求更大的发展。建业集团今年5月开通了自己的专业网站"建业网"，并于9月正式成立了河南建业信息产业有限公司"。我的体会是，信息产业（网络）和资本运作就像传统企业的两个翅膀，插上翅膀，企业才能实现新的腾飞。离开它们谈企业的快速发展是很难的。除此以外，我们在所涉足的教育、足球等产业上，也在积极探索与网络的链接，不久，我们将推出网上营销、网上教育、网上服务、网上管理等等，为企业腾飞准备条件。 （4）房地产开发企业要加强企业间的联合和合作，加强企业自律，避免恶性竞争和低水平竞争，以产业优势向市场的纵深渗透 目前，只有深圳的万科在做"中国概念"，绝大部分房地产开发企业还是局限在市内或省内。由于房地产开发的地域性限制，同业之间的竞争多限于同一地区或同一城市，竞争是比较激烈的。1999年底由深圳万科、北京万通和建业集团发起成立的"中国城市房地产开发商协作网络"即"中城房网"是跨地区的房地产企业间联合、合作的有益的探索。但是同城的房地产开发企业间存在交流少、沟通不畅，甚至出现恶性竞争等现象。这对行业整体发展不利。在此，我们呼吁房地产开发企业应该加强沟通和交流，加强联合和合作，增强企业自律，避免恶性竞争和低水平竞争。以产业的整体优势参与更大范围、更高层次的竞争。 （5）房地产企业要培养和树立纳税意识，树立"取之于社会，回报于社会"的观念，为经济建设和城市建设作出更大的贡献 1994年至1999年，建业集团上缴税利总额占全市300家三资企业上缴税利总额的24.6%，得到了省市各级政府的重视。房地产开发企业要想引起政府、行业主管部门和金融机构的重视和关怀，应该重视自己的纳税行为，你的上缴税利总额占社会总收入的1/3或者1/2，你的生存和发展将会得到各界的关注。 （6）要善于利用融资手段 房地产开发企业，要学会利用现代的融资手段，用融资的杠杆作用，撬动经营巨毂，追求企业投资经营收益的最大化。经过努力，目前我们已经吸引了几家国际投资机构的注意，建业将于今年底与其中的国际投资机构签约。 通过自身的经历，我们认为：城市化是需要理论界、政府、金融界和企业界共同来完成的。理论界多出好主意，政府多出好政策，银行多扶持企业，企业多出好产品。这样，河南的城市建设才能有新的发展，河南的城市化进程才能迅速推进，省市政府制定的宏图大略才能够实现。 城市建设和经济建设需要政府部门、学术界和企业界的共同努力。在建设大郑州、发展河南区域经济、促进我国工业化、市场化、城市化改革进程中，房地产业的发展任重道远。兢兢业业、脚踏实地是我们房地产从业者应有的态度，我们将和所有的业界同仁一道，为建设现代化的城市、打造我省经济新的辉煌贡献力量。