“现在监管正严，信托公司都很低调，很多项目都是私下里悄悄做。”一位信托公司的人对记者说。
一个月前，中泰信托中止了一个2亿元的房产信托项目，并向投资者解释说，发行中止的原因在于监管层的政策变化。所谓的政策变化即指7月初银监会颁发的《关于进一步加强信托投资公司监管的通知》（业内通称“46号文”），这个文件的出台给去年中旬以来火爆的房地产信托多少降了降温。
46号文不是吹冷风
去年6月出台的央行“121”文件要求商业银行加强对房地产贷款的控制，却没有用同样的标准要求信托公司，于是开发商纷纷借信托之手填补资金缺口。
比如，银行要求开发商自有资金达到30%以上，开发商便用土地作抵押，向信托公司转让部分股权从而获得资金。银行要求开发项目备齐四证，主体封顶，达不到要求的开发商便通过资金信托获取过桥贷款，封顶之后，信托计划结束，开发商再去银行贷款。
信托的操作空间大，开发商的需求也大，所以一度出现房地产信托热卖的火爆场面。从去年到今年上半年，市场上共推出了超过100个房产信托项目。信托专家孙飞大致估计了一下，房地产集合资金信托占所有信托产品的30%，占纯集合资金信托产品的40%。
有数字显示，去年地产信托融资规模达61亿元，首次超过股市融资。今年首季64个信托产品中，就有34个是房地产信托，信托额达到29亿元。
46号文出台后，信托公司也要比照“121”文件的要求，无疑减少了可操作空间。“今年房地产信托推出速度会减慢”，接受采访的人士都这样表示。
孙飞解释说：房地产是宏观调控的过热行业，很多五证齐全的项目银行都不愿意贷款给它们，信托公司也不能不注意风险；庆泰、爱建和金新的事件使信托公司声誉受损；46号文更是明确表示对于“使用信托财产向热点行业投融资的，要向委托人明示国家政策，进行特别信息披露，严格各项风险管理措施”。
信托研究人士宋林峰举例说，为了规避200份限制，信托公司开展了房地产财产信托的信托受益全转让业务，但监管部门的新通知要求所有产品都适用200份限制，使得该模式不再具有竞争优势。
人大信托与基金研究所副所长邢成则认为，对信托公司来说，推出房产项目应该是市场化选择，无论有没有“121”文件和46号文都是如此。“信托公司不要跟风，如果去年觉得有利可图就上，现在出现不确定因素就停，那就太不理智了”，邢成表示，46号文中关于房地产信托提出了三条思想——合规性、公开性和非禁止性，并没有限制房地产信托产品的推出。
比银行更注意风险
金新乳品信托计划的兑付危机，对投资者的信心无疑是一个打击，如何判断一个信托计划的风险成为投资者格外关心的事情。
对于房地产信托而言，其风险主要是房地产开发项目本身的风险。虽然宏观调控对房地产业影响不小，但邢成却认为房产信托的风险并不大，“基础设施、高速公路等大项目，信息不对称的现象更为严重，谁发的文件，哪一级财政补贴，补贴到什么程度，投资者很难知道。相反，投资者对房地产项目接触得更多，项目在什么地段，价格定位怎样，开发商实力如何，投资者都能比较方便地了解到。而且，房地产毕竟是支柱产业，绝大部分开发商毕竟都赚了大钱。”
宋林峰也表示，房产信托融资的火热势头会有所减退，但由于房产信托产品一般具有较综合的担保措施，因此违约现象不会涌现，“其实信托公司比银行更注意防范风险，公司领导比投资者更着急，如果项目失败，整个公司可能都会面临破产危险。而且由于历史原因，重新登记的信托公司大都非常注意树立诚信形象，推出的第一批产品无论质量如何，都会附有较为综合的担保措施。”但他同时表示，随着投资者对信托产品的认识不断加深，项目质量较好的信托产品所附担保措施必定减少，投资者必须提高自己的风险意识。
对于可能存在的问题，业内人士透露，如果房地产公司没有把信托资金用到披露的计划上，委托人可以索赔，要求“恢复原状”；如果对资金投向变更进行了披露，则不属于违规。此外，一部分信托产品即将兑付首期收益，有问题的信托公司可能挪用其他资金来兑付，从而出现违规行为。
开发有竞争力的产品
“房地产信托要少做融资型、债务型产品，多做权益型产品；前者和银行相比没有优势，后者则是银行做不到的。“邢成为房产信托出谋划策。
权益型产品就是股权融资信托，信托公司持有开发商部分股权，开发商承诺未来特定时间以溢价方式将股权回购。开发商以此进行阶段性股权融资，增加资本金，提高信用等级。信托公司则拥有一部分控制权，对资产运行的安全性、定向性和保障性能有所掌握。有人怀疑股权信托的退出机制，邢成觉得退出不成问题，“如果开发商不按约定溢价回购，信托公司可以卖出股权，收益只会更多。”
前景同样看好的是房地产财产信托。信托投资人委托信托公司购买现房物业并长期持有，以该物业的经营收益回报信托投资人。以租金等经营收益为标的物，比显然比充当过桥资金更为安全，美国的房地产信托基金（REITs）提供从开发、建造到管理的一条龙服务，但是开发项目比重不大；亚洲的日本、韩国、香港也都是先做后期管理、出租，并且限制进入开发阶段。
随着法规建设的加速分类监管的即将出台，信托公司的创新和经营环境也会得到改善，而房地产和信托的“蜜月期”则远远没有结束。