根据国际经验，凡是能够有效控制房产价格、从而成功避免房产价格泡沫的国家和城市，它们的经济增长就可持续。反之，那些不能有效控制房产价格、进而引发房产价格泡沫的国家和城市，它们的经济增长通常就是不可持续的。前者如欧美等国家和地区，后者如日本和中国的香港等。从这些成功与失败的经验来看，房价与经济增长有著非常重要的联系，这种联系在一定意义上可以说是基础性的。因此，认清房价与经济增长的关系，对实现中国经济的可持续增长具有十分重要的意义。

房价上涨是经济增长的起点还是终点

最近几年来，房地产越来越受到各级政府的青睐，在很多政府的经济发展规划中，房地产都被当作经济发展的支柱产业而置于优先发展地位。他们相信，房地产发展和房价上升可以推动整个国民经济的发展。

但是，从国际经验来看，房地产部门是经济发展中一个非常“被动”的部门，而且，房价上涨并不是经济增长的起点，相反，房价上涨正好是经济增长的终点。比如，上个世纪末日本和中国香港的经济衰退就是由房地产价格暴涨导致泡沫破灭而造成的。从去年开始的日本经济增长是在房产价格跌去将近90％的情况下才出现的，同样，中国香港的经济缓慢恢复也是在房价跌去将近50％的情况下才发生的。再如，我们最近再次看到了美联储的升息举措，而导致此次美联储升息的一个基本原因就是房价上涨太快，从而需要借助升息政策来抑制房价，以达到经济平稳增长的目的。

为什么房价上涨不能带动经济增长、反而会成为经济可持续增长的障碍？对此，大致可以从以下几个方面加以分析：

第一，房价上涨过快首先会压迫居民的生活。当房价上涨幅度处在人们可承受的范围时，它能刺激人们从事生产劳动和增加储蓄的积极性。但是，当房价迅速上涨、从而超出人们可承受的范围时，它就会打击人们的劳动积极性和储蓄的积极性。因为在这种情况下，居民为了住上一定水平（包括房屋的面积和质量）的房屋，对于中老年购房者来说就需要拿出一生积蓄（存量），对于年轻人来说则需要透支未来收入（流量）。不管发生其中的何种行为，它们都将直接或者间接地引起购房者对非房屋商品之需求的减少，从而导致居民生活质量下降和其它非房屋经济部门增长乏力。也就是说，房价上涨过快既会影响人们的居住水平，又会挤出人们对其它非住宅商品的消费，因而，从长期来看，对于经济增长必定会产生负面影响。

第二，房价增长过快会导致全社会商务成本提高。由房价上涨过快引起的社会商务成本提高主要是由以下两方面力量造成的：其一，是劳动者为抵消房价上涨所带来的生活质量下降，迟早会提出增加工资的要求，这自然会导致企业生产成本提高；其二，是企业经营活动中的土地费用支出会随房价上涨而增加，因为房价上涨同时也会刺激土地价格上涨。在这两股力量作用下，企业就会因为成本增长过快而出现利润减少和市场（特别是国际市场）竞争力下降的趋势，而这又会进一步引起投资衰竭和经济增长的停滞。

第三，房价过快上涨会造成土地资源的低度利用。房价过快上涨首先会引起房产投资增加，而房产投资增加势必需要更多的土地投入，这又会刺激土地价格过快上涨。伴随土地价格过快上涨而来的肯定不是土地的有效利用，而是土地的囤积，结果，土地作为基本生产要素不仅没有被有效利用，反而出现了大量闲置，土地拥有者之所以如此，就是为了等待土地价格的进一步上涨，以便高价而沽，赚取更大土地溢价。所以，试图通过价格机制来保证稀缺土地资源的有效利用，纯粹是一种幻想。随著土地价格上涨，房价会进一步上涨，于是房价和地价的轮番上涨就有可能造成房地产泡沫，诱发经济和金融危机。

第四，房价过快上涨会使房屋由消费品演变为投资品和投机品。在房价稳定的情况下，对房屋投资无利可图。但是，房价一旦出现过快上涨势头，它的投资与投机价值就会凸现，从而导致大量投资性或投机性需求。所谓投资性需求，就是指购房者购买房屋不是为了自己居住，而是为了将其作为资产保值与增值的手段；所谓投机性需求，就是指购房者通过购买房屋来博取短期差价，俗称炒楼花。两者区别在于其购买行为是长期的还是短期的。很显然，房产投资具有相对长期的特征，而房产投机必定是一种短期行为。房产投资、特别是投机势必会导致很高的房产空置率，这不仅会导致土地与房产资源的闲置和浪费，而且还会吸引大量现金流量集中于房地产部门，进而引起金融部门流动性下降和全社会金融风险增加。不仅如此，随著大量现金流量被用于房产投资和投机，土地和房产价格就会发生与实际需求毫无关系的自我加强式的上涨，最终导致房地产泡沫而使经济增长陷入困境。

第五，房价过快增长还会加剧社会财富分配和占有的两极分化。这一机理可简要描述如下：在房价过快增长的情况下，低收入阶层不仅没有能力购买可以增值的房产，反而会因为房价上涨过快而更加贫困；另一方面，那些具有房产投资甚至是投机能力的人，则可以通过对房产的投资和投机而获得房产价格上涨的溢价；这样两种截然相反的发展趋势无疑会加剧社会不同阶层之间财富分配和占有上的巨大差距，进而引起社会资产拥有的两极分化。社会财富和资产拥有的两极分化不仅会加剧社会矛盾和冲突，而且还会造成内需下降，从而使经济增长缺乏足够动力。

从以上几个效应来看，房价上涨不是经济增长的动力，而是经济增长的障碍，因此，试图通过推动房价上涨来推动经济增长的想法是十分危险的。

中国目前的房价正常吗

上世纪90年代末以来，中国各地房产价格均出现大幅上升趋势。各地政府有关部门都把房地产部门纳入本地经济增长的战略性或支柱产业部门；各大商业银行也展开激烈竞争，试图获得更大的房贷客户群体；一些具有信息和资金优势的投资或投机者则大批涌入房产市场短期炒作，从而助长了房价迅速上升。这样，一个不可回避的问题就是：中国当前房产价格迅速上升正常吗？

回答这个问题，我们首先需要对中国的房产价格与国际的房产价格做一个简单比较。二次世界大战结束以来，美国的房产价格长期保持在两年工资就可以买一套房（200平方米的house）的水平上，房产价格与工资的比例基本保持不变。欧洲大陆国家由于人口密度相对高于美洲国家，房产价格也要比美国高些，以德国为例，其房价与工资的比例大概为1∶4，也就是说，德国居民大致用四年工资就可以购买一套200平方米的house。考虑到中国人口密度比美洲和欧洲国家都要高得多，中国的房价肯定要比美国与欧洲国家更加高些，以便能够让房价充分显示土地资源的稀缺性，进而达到集约化使用土地资源的目的。基于这样的考虑，我们认为中国城市比较正常的房产价格应当是居民用八年工资购买一套100平方米左右的房子。当然，这里所说的工资都是各国或各地区的平均工资。

假如这样的标准可以接受，那么就不难发现，中国目前大部分城市的房价显然偏高了，因为在中国大部分城市里，房产价格都已经突破房价和工资1∶8的高限，至少已经达到1∶10，在那些房产价格最高的城市里，这一比例已冲高到了1∶20。这样高的房产价格已经使得房产经济出现了高度泡沫化，必将给中国经济下一步发展带来不利影响。

从实际情况来看，造成中国房价过快增长的原因大致有这样几个：

第一，房价增长过快首先是因为有大量投资者和投机者参与房产投资或投机，这些参与投资或者投机的人员不仅仅限于本地居民，而且还包括了为数众多的外地和外国的投资者与投机者。这样，房产价格就会在本地投资套利资金和外地与外国投资套利资金两种力量的作用下迅速飙升。特别是在人民币存在持续的升值压力、以及在中国香港人民币与港元、从而与美元几乎可以自由兑换的情况下，境外套利投机资本的进入数量是非常可观的。

第二，商业银行向购房者发放购房贷款的门槛过低也是造成居民对住宅需求短期内过度膨胀的原因之一。商业银行为什么要通过降低门槛来发放住宅抵押贷款呢？简单地讲，就是因为在今天的中国，由于各种体制问题，使商业银行找不到有利可图的投资渠道。首先，外资企业在境外融资，商业银行根本无法插手外资企业的信贷活动；其次，中国土生土长的民营经济至今未被准许进入国家正式的金融体系展开投融资活动，它们的投融资活动大都是借助各种非正规的金融市场而展开，这样，由国家所有与严格管制下的商业银行几乎没有向民营经济部门提供贷款、获得优质资产的可能性；最后，在政治和法律上没有任何障碍的信贷对象就只剩下了效率低下、并且经常给商业银行造成坏账的国有经济部门，除非有上级领导的直接干预，一般情况下，商业银行为防止过多的坏账积累而可能引发的银行危机，都已经对国有经济部门的贷款发放采取了惜贷策略。基于以上分析，可以清楚看到，在政府主管部门允许商业银行从事消费者住宅抵押贷款的情况下，降低信贷发放门槛，争夺信用程度相对较高的个人购房者就成为商业银行在目前金融制度下释放它们所持有的大量居民存款余额的唯一选择。

第三，各级政府通过土地批租套取现金流量也在一定程度上推动了房产价格快速上扬。这一因素之所以重要，就是因为中国与发达市场经济国家不同，土地一直是国家所有的，政府可以直接决定土地批租或转让的价格，当各级地方政府财政收入不足以支持其参与全国性的GDP竞赛时，各级政府就会集合到“经营城市”的旗帜下，借助土地批租来获取这种竞赛所需的现金流量。因为，通过批租或者转让国有土地的使用权来获取现金流量远比通过服务社会、创造税基来获得财政收入容易。与服务社会、创造税基的举措相比，土地批租和有偿转让还可以为一些政府官员带来丰厚的（寻租）租金收入，因此，土地批租或者转让的真实成本其实很高，结果，房地产开发商为了赚取利润，势必要想方设法推高房价。

第四，房价决定机制也存在问题。迄今为止，有相当多的经济学家和政府官员都认为房价应当像其他商品一样由市场竞争来决定。然而，这种自由主义的定价机制并不适合于住宅商品，因为，住宅商品与其他商品有著非常重大差别。与普通商品相比，住宅作为商品通常具有两个独特之处：其一，住宅不可移动，因而它属于一种非常典型的非贸易商品；其二，从长期来看，住宅供给几乎没有弹性，这是因为受土地资源约束，住宅具有不可无限再生产的特点。正因为这两个特征，在住宅商品生产和分配过程中就必然会产生市场失灵现象，表现为：当市场对住宅商品的需求增加时，供给并不会对需求变化做出适当反应，因为住宅供应会受到土地资源有限的制约，结果，在住宅供给为刚性的情况下，就会出现房价单边上涨，直至造成房地产泡沫。正是在这样的意义上，我们认为把住宅商品价格完全交由市场决定的做法不可取。然而，目前情况恰好相反，各地政府基本上都把住宅商品定价权交给了市场，从而导致各地房价单边上扬、并且上涨过快。

第五，政府为刺激经济增长而频频推出的、旨在鼓励境内外居民买房的各种优惠政策也对房价过快上涨产生很大影响。政府采取优惠政策的目的无非是为了在短期内迅速增加地方GDP总量，但是，从长期看，这样做的后果一定会造成居民对非住宅商品购买与消费能力的下降，并且导致经济增长的结构性失衡。

总之，用工资房价比来衡量，中国目前的房价肯定是过高了，那种将中国的房价与发达工业化国家与地区的房价之绝对值进行比较，进而认为中国的房价还处在较低水平的看法不仅是错误的，而且还非常有害。造成中国房价过高的原因是多方面的，但是，问题的关键似乎在于人们错把住宅这种非常特殊的商品当作一般消费品来对待了，结果就有了不恰当的政策和市场投机行为的普遍发生。

控制房价，保持经济可持续增长

从以上分析中我们已经知道房价上涨并不是经济增长的起点，而是经济增长的终点，并且，根据国际惯例与经验，中国目前的房价不仅过高，而且已经包含泡沫。因此，为了保持中国经济健康而又可持续发展，必须对目前房产价格加以必要的控制。

根据住宅商品具有不可无限再生产的特征，我们首先应当制止把房产当作投资或者投机对象的错误做法。日本著名的土地经济学家野口悠纪雄在总结日本泡沫经济破灭的经验教训时指出，问题的根源在于日本社会错误地把不可无限再生产的土地和房产当作投资和投机对象，最终走上泡沫破灭和经济衰退的道路。他在《土地经济学》一书中强调指出，正确的做法应当是把不可再生产的土地和不可无限再生产的住宅作为一种稳定社会和经济的资源来配置比较合适。毫无疑问，为了达到这样的目的，应当提高房产投资者的融资成本、抑制对于投机性不动产交易的融资，同时对投资者拥有的房产课以较高物业税，而对投机者转手出售的房产课以较高交易税，那种旨在鼓励投资或者投机房产的政策应立即停止。这样做就是要让房产真正进入最终消费渠道，使其由投资或者投机对象真正变成可以用来改善居民居住环境和质量的资源。

根据住宅商品是一种不可移动的非贸易商品这一特性，它不适合销售给非本地居住或就业的居民，因为有大量证据表明，非本地购房者一般都是投机套利者。因此，为了控制房价非理性过度上涨，各地政府最好在购房的身份上设置一定门槛，以防非本地的投机套利资金进入房产市场，哄抬房价，扰乱正常市场秩序。目前那种在全国各地广为流行的、不管是有组织的还是自发的异地购房团，都应当被拒之门外，并设法将他们引导到不是制造泡沫、而是创造真实财富的生产性投资活动中去。

考虑到住宅商品既非贸易品、又非可无限再生产的商品这样两个特点，决不能完全由自发的市场机制来决定其价格，政府必须采取一些必要政策措施来指导和规范住宅商品价格水平，以切断那种预期房价上涨招致的投机性需求，因为投机性需求会使现实房价与地价出现螺旋式的恶性循环而造成泡沫经济。

借鉴国际经验，政府在控制和规范房产价格时大致可采取以下一些政策措施：

第一，完善房产交易制度，提高房产交易市场透明度。这样做不仅便于政府发现市场异常波动，而且也可以给消费者提供准确信息，防止因为信息不对称而造成的价格上涨预期或者价格下跌预期。目前上海市政府采取的网上公开销售方法和限制期房转让的交易制度都是对不恰当的房产交易制度的有效改进。

第二，启动住宅抵押证券化改革，建立住宅抵押证券化市场。完善房产交易制度只是对房产交易的一种规制，但它无法揭示房产市场潜在的风险，假如能导入住宅抵押证券化市场，那么人们就可以在一个相对来说属于远期性质的市场交易中发现房产现货市场存在的风险而进行有效防范。一个规范的住宅抵押证券化市场还可以起到创造新的投资渠道、遏制房产投机的作用。

第三，政府可以通过提供公共住宅或低收入者购房补贴政策分别从供给与需求上对房产市场价格加以调控。尽管这样的政策会带来一些负面影响，但是从执行这种政策的欧美国家与没有这种政策的日本和东南亚国家的比较中可以清楚看到，欧美国家的房价远比日本和许多东南亚国家的房价要稳定得多。迄今为止，我们已经看到了日本和中国香港房地产泡沫破灭给经济增长带来的巨大破坏，然而，这样的泡沫在实行上述调控政策的欧美国家里却很少看到。两害相权取其轻，从稳定房价的角度看，积极而又灵活地推行公共住宅和低收入者购房补贴政策是一种可取的政策。或许有人会以中国香港特区政府推行廉租公房政策而招致经济衰退为理由来反对这样的干预政策，其实，香港的问题在于推行这一政策的时机选择得不好，当房地产泡沫一触即破的时候，采取这样的政策不仅不能起到抑制房价的作用，反而只能起到将房地产泡沫捅破的破坏性作用。中国内地目前的房地产泡沫尚未膨胀到一触即破的地步，所以适度而又灵活地采取这样的政策对于抑制过快上涨的房价是有积极意义的。更何况，推行这样的政策还有助于缩小社会贫富差距，从而对保持社会稳定也具有积极意义。

第四，政府应当通过土地开发而不是土地批租的方法来有效地增加土地供应，借以达到降低住宅建设的土地成本和房产价格的目的。土地开发和土地批租的区别在于：开发是一种需要政府投入的行为，而批租则是一种政府索取的行为，尽管在土地批租以前政府也需要投入一定资金把生地做成熟地，但其目的是为了获得更多批租收入。界定开发还是批租的一个简单界限是：建小区还是建社区。一般说来，小区建设只需要简单公共基础设施配套即可，而建立社区则需要全面的公共基础设施配套。目前中国各大中心城市居民都不太愿意居住到城市郊区去，一个主要原因就是城市郊区只有公共基础设施非常简陋的小区，而没有真正适合居住与生活的社区。在大部分郊区，政府除了提供煤、气、水、电和交通等基础设施之外，并没有向居民提供比如医院、学校、图书馆、市场以及休闲设施等。其结果必然导致居民在城市中心区高度集聚，从而导致城市中心区房价居高不下，而政府也乐于从高涨的房价中获得土地批租的高溢价，由此产生的后果则是土地批租价格与房价螺旋上升的恶性循环。因此，制定国土开发规划，采取积极的土地开发政策来缓解土地供给的紧张局面已经刻不容缓。

最后，在中央政府对宏观经济进行全面调控的今天，我们必须记取日本和东南亚国家的经验，对已经存在泡沫的房价不要轻易打压，以免泡沫捅破给经济增长带来消极影响。我们应当在保持房价稳定的前提下，通过上述一系列政策措施，对房地产市场进行结构性调整，消除房价过快增长的结构性因素，来保证中国未来经济的可持续增长。(作者：复旦大学世界经济研究所所长、教授 华民)