2001“入住纠纷年” 痛遭蛇咬
2002 楼市上演预防总动员

2002.12.06刊发

纠纷 ：蛇？
去年是北京市场公认的[入住年]多项入住事件被炒得沸沸扬扬、打人的、打官司的闹个不停。今年却安静了许多，俗话说一朝被蛇咬……

纠纷总量未减
伤势相对较轻

虽然时隔已过一年，但２００１ 入住纠纷年 留给人们的印象却依然深刻。这一年，大批项目、尤其是明星楼盘在入住环节出现了问题，开发商与购房人之间产生了激烈的矛盾，有的还闹上了房展会。面对大量出现的入住纠纷，我报２００１年５月曾率先主办过 入住研讨会 ，入住，成为２００１年社会各层面广为关注的焦点话题。
那么，２００２年的纠纷情况又如何呢？
记者从北京市消费者协会和北京市国土房管局有关部门了解到，截至目前，今年的纠纷投诉与去年相比，总量上并没有太大变化，面积问题、房屋质量差、承诺不兑现、乱收费依然是投诉的重点。
不过，从其影响力和市场反馈看，今年的纠纷与去年相比，却有明显区别。
北京四季房展会组委会负责人之一的李金功谈起这个问题，颇有感触，他对记者说，从２００１年秋季房展东环１８遭到姊妹项目九龙家园业主围攻开始，每次展会几乎都无一遗漏地受到 闹会 的干扰，不过，从今年下半年开始， 闹会 的现象已开始逐渐减少，规模也在减小，购房人的情绪趋向平和、理智。
记者查阅了２００１年与２００２年媒体的有关报道后，也发现今年 重量级 的入住纠纷事件较去年有明显减少（详见表１）。

开发商变被动挨咬
为提早出击

俗话说 一朝被蛇咬，十年怕井绳 ，２００１年大量入住纠纷的集中出现让每一家开发商都心有余悸，于是，预防纠纷成为北京开发商们２００２年的中心工作，据记者从多方收集的信息，这种预防主要表现为以下几方面：
１．早准备--预留 入住准备期 或推迟交房。
为了使房子能在交付时达到使用和绿化完成等要求，现在，部分开发商采用了以下两种方式：一是将原来的仓促入住改为预留出入住准备期（一般为１～２个月），以便能提早发现问题、解决问题。如最近入住的万科青青家园，离合同约定日期近１个月，即已具备交房条件，没有提前交付就是为了待小区道路、中心花园全部完成后 成品交房 。北京万科物业管理公司总经理谢炜告诉记者，万科也是从纠纷中走出来的，万科的房子也不是完全没有问题，但规范的操作流程为新项目的平静入住提供了保障；二是索性将原订的交房日期推迟，宁可按合同向购房人进行赔偿，也不愿引发纠纷。
同时，入住的专业性也在大大提高。如分批办理、公示收费文件、及时返修，引发纠纷的导火索被有效规避。
２．早研究--研究新理论，实践新办法。
这一年中，面对入住纠纷，北京楼市也在进行理论上的探讨，其代表当属华远新时代董事长任志强。他在海润国际公寓项目中率先采用了国际流行的 房屋质量保修保证担保 制度--购房人在与开发商签订《商品房买卖合同》后，可以得到一份由保证担保公司出具的 承诺书 ，在保证期间，若房屋及配套装置发生质量保修问题，小业主可以要求开发商或保证担保公司进行保修或赔偿；同时，任总还与北京建筑设计院和律师事务所围绕引发纠纷的 物权 合作撰写了上百页的论文。这两项尝试同２０００年年底新御景推出的收纳主要装修材料用作入住核查的 材料箱 等若干理论与实践上的尝试一起对减少楼市纠纷进行了有益的探索。
３．早沟通--加强沟通与客服。
房子不可能完全没有问题，关键是要做好沟通--这已成为２００１年留给２００２年最好的座右铭。
在去年年底华清嘉园发生入住纠纷后，华润置业就将２００２年命名为 客户服务年 ；万泉新新家园在今年上半年发生面积纠纷后，也推出了客户服务计划；而联谊会、业主通讯、入住须知等沟通工具更是被越来越多地采用。
４．早降温--谨慎承诺，降低客户预期值。
今年除锋尚提出 告别空调暖气时代 外，楼盘的广告都不再是概念的诉求，而回归到 广而告之项目 的作用，购房人的心理期望值大大降低；同时，鉴于 录音可作证据 的压力，开发商也不敢像以前那样随意承诺。这样，当房子交付时，购房人的心理落差就会大大减少，纠纷也在这一过程中得到有效避免；如开发商能在承诺之上再给购房人提供些超值服务，客户的满意度就会更高。

预防纠纷
购房人靠集体维权

面对大量出现的入住纠纷，鉴于单个购房人的弱势地位，购房人迫切渴望团结起来，而网络恰恰为这种联盟提供了平台与可能。
最早组织集体签约的是大运村对面的知春时代、京通路沿线的柏林爱乐和美然动力街区等项目，最早尝试集体收楼的是海淀五道口的华清嘉园，而目前，集体签约、集体收房在业主中正在成为潮流。
记者与去年曾成功集体签约、近日正在进行集体收楼的知春时代业主吕先生与刘先生取得了联系，他们告诉记者，在争取自己权利的过程中，总感觉个体的力量太小，而大家共同聘请一位律师进行集体签约或集体收楼则有利于争取到最有利的合同条款，保障自己的最大利益；面对纠纷，他们更愿意选择理智维权。

２００３，纠纷能否终结？

回答是否定的。
因为真正能提早、有效预防纠纷的开发商还只是一部分，相当多的开发商还处在怕惹纠纷、但又不愿 有所作为 的状态下；另外，在购房人进行集体签约、集体收楼的过程中，业主们也较难达到意见的统一和进退的一致，漠视权利与滥用权利的现象均普遍存在，这些对解决纠纷都将起到负面作用；另外，对于最易引发纠纷的不公布公摊部位和面积、质量瑕疵的处理等问题，今年有关部门仍未出台相关文件加以规定与明确。
北京市国土资源与房管局物业处刘刚处长在预测中指出，随着市场和购房群体的进一步成熟，入住纠纷将会逐渐减少，但不会在短期内消失。购房人要理智消费。指望政府包揽一切是不现实的，随着市场经济的发展，政府对市场的干涉要越来越少，购房人要学会依靠合同来保护自己。
著名购房专家、朝阳园物业管理委员会主任舒可心提醒广大购房人，降低自己的心理预期值、关注合同权利对于减少物业纠纷很重要，滥用业主权利只能使局面更糟。
四季房展会负责人李金功则认为，现房时代的到来和大量新盘上市有利于减少纠纷，但这又是中国房地产发展历程中的一个必经过程，只有等根源问题消除了，纠纷才能逐渐消除。

绝对喜讯！
入住许可证 有望明年出台

在本次采访中，记者从北京市房地局有关部门获悉了一个喜讯，那就是类似香港 入伙纸 的 入住许可证 制度（政府对一个楼盘使用权、居住权的认可）目前正在研究中，有望于明年出台。
在目前我们的入住中，楼本体通过验收后有关部门会开具竣工验收合格证，但环境、综合配套、承诺是否兑现等却没有任何考评。如果 入住许可证制度 能采用的话，将会有效规避入住纠纷。