房地產投資者﹐你能接受真理嗎﹖
2005年05月10日09:05
到時候你們就哭吧。
小時候﹐每當媽媽沖進屋﹑拉開正和兄弟們扭打在一起的我時﹐這是她最常說的話之一。近來﹐當我思考如今過熱的房地產市場時﹐這句話重新浮現在我的腦海里。
現在的房地產市場已經發展到一個狂熱的地步﹐市場參與者的言行舉止無不荒謬之極。你難道想讓對房地產的投資成為一段慘痛的經歷麼﹖聽我一句苦口良言吧﹕千萬別忘了以下7條真理。
1. 投資單一房地產市場風險無法分散。
儘管今天的房地產市場一片紅火﹐但誰也不能保證大筆投資一定會只賺不賠。沒錯﹐我們都聽說了﹐聯邦住房貸款抵押公司(Freddie Mac)的數據顯示不少地方的房價都大幅上漲﹐加州﹑羅得島和華盛頓特區三地過去5年間的房價漲幅甚至超過了一倍。
但其他州的房價並不都像這三個州一樣火爆。實際上﹐亞拉巴馬﹑艾奧瓦﹑印地安納﹑密西西比﹑北卡羅來納﹑內布拉斯加﹑俄亥俄﹑田納西﹑猶他幾個州過去5年來的累計房價漲幅只有不到25%。
2. 房地產價格並不會只升不降。
本輪房地產泡沫破滅之時﹐房地產市場的衰退或許和2000年至2002年股價大幅下挫的熊市不大一樣。相反﹐房地產市場的價格有可能會溫和下滑﹐與之相伴的是房屋銷售的急劇萎縮﹐這是因為業主在認為出價沒有到達他們心目中的合理價位之前是不會把房屋售出的。
要想推測房價可能的跌幅﹐不妨看看今日比較炙手可熱的兩個地方－－波士頓和洛杉磯房地產市場在上世紀90年代初期的表現吧。聯邦住房貸款抵押公司的數據顯示﹐截至1992年年中的30個月波士頓及其周邊地區的房價下跌了10%﹐而洛杉磯的房價在6年間累計下跌了21%。
3.房價下跌時住房信貸會給你造成沉重負擔。
大部分業主往往會開玩笑地說銀行才是房子的真正主人。當然﹐這是無稽之談。不論他們抵押貸款佔房價的比例是60%﹑80%還是95%﹐貸款者都是房屋的主人﹐因此不論是房價升值1美元還是貶值1美元﹐他們的財富都會隨之起起伏伏。
通常來說﹐這是一個值得高興的理由。假設你買了一棟30萬美元的房子﹐首付了6萬美元﹐向銀行借入了24萬美元的抵押貸款。如果你的房價升值20%至36萬美元﹐那麼你的房屋淨值就從6萬美元增至12萬美元。
不過﹐按揭貸款也會讓你損失慘重。假設你在上世紀90年代初期洛杉磯買了一棟30萬美元的房子﹐但之後房價下跌了21%。於是你的房價市值縮水至23.7萬美元﹐這意味著你的首付也就等於付之東流了。
要是你必須出售怎麼辦﹖通過每個月的按揭還款﹐一大筆按揭貸款已經得到償付。儘管如此﹐一旦你計算出你為出售房子所需支付的經紀手續費﹐你可能最後還是兩手空空而歸。
4. 房地產是一項長期投資。
由於出售房地產代價高昂﹐而且抵押貸款加上房價下跌可能造成毀滅性的影響﹐因此除非你計劃至少5年內按兵不動﹐否則你不應買房﹐而如果你打算在今年充滿泡沫的市場上買房的話﹐你等待的時間甚至要更長。
但時下﹐處處可見人們購買房地產以期在幾個月之內出手的例子。我能說什麼呢﹖幾年後﹐當我們回首現在﹐我們將對這樣的愚蠢感到驚訝。
5. 賺大錢的地方是租金。
與今天房地產市場的“短線交易員”不同﹐多數成功的長線房地產投資者購買房地產的目的不僅僅是為了升值。
這些投資者關注他們能夠收回的租金收入以及租金與房貸月供款﹑地產稅和其他成本的比較關係。
對於住房購買者來說﹐這是值得學習的一課。買房一個最大的理由是﹐那樣一來﹐你實際上可以把房子租給自己。確實﹐這種“估算的租金”價值可能要遠遠高於你從升值中獲得的收益。
底線﹕你在買房的時候要關注找到一個你喜歡居住的地方﹐而且它是你可以預見將在相當長的時間內保持不動的地方－－並把任何升值看作額外的收益。
6. 家居裝飾不是投資。
許多業主認為重新修繕廚房﹐裝飾或替換一個屋頂也構成一項投資。事實並非如此。2004年﹐Remodeling雜誌對18個家居裝飾項目進行了分析。在所有18個項目中﹐該雜誌發現業主不大可能在出售的時候收回全部的成本。
換言之﹐如果你將房子修繕一新並在一年後出售﹐你可能只能收回80%或90%的裝修費用。你等待出售的時間越長﹐你能夠收回的部分就越少﹐因為你的家居裝飾看起來將日益陳舊。.
這並不意味著你不應修繕房子﹐尤其是你將從隨之而來的改進中得到很多快樂。但要把這些裝修看作支出﹐而不是投資。
7. 抵押貸款必須還清。
這些天﹐我常常聽到人們將房產作為抵押借錢度假或購置新車的故事。
他們的理由﹕只要借款金額低於房價升值﹐他們仍然可以掌控局勢。
不過到最後﹐所有這些抵押貸款都必須償清。但是什麼時候呢﹖在許多情況下﹐業主計劃在退休的時候折價出售房產﹐並利用出售所得來償清貸款餘額。
這樣的計劃可能會行得通。但記住折價出售可能牽扯不快的選擇。為了償清抵押貸款﹐而同時購買一處相當的房產﹐你可能不得不移居另外一個州。
另一方面﹐你可以選擇在同一個地方購買一所小一點的房子。問題是﹐你可能會傾向於在一個鄰里環境較好或者風景較佳的地區購買房子。俄亥俄州Medina的財務顧問法雷利(Charles Farrell)稱﹐他已經促使人們降低對房子大小的要求。“但價格並沒有降低﹐仍具有相當的可比性。”