房贷新政突显房地产市场多方博弈
　　四川省农行、建行率先推“两成首付”
　　
　　本报记者　杨仕省　成都报道
　　
　　“购房者缴纳一定比例的首期款后，剩余款项可按照‘先贷款，后购房’的方式，由银行帮购房者交清。”6月8日，建行省分行行长赵富高对外界正式宣布“直贷式”个人房贷。
　　
　　日前，农业银行四川省分行（以下简称农行省分行）抢先最新调整房贷。接下来，紧追不放的建设银行四川省分行（以下简称建行省分行）8日联手成都市房管局推出新的“直贷式”个人住房贷款。两家银行新政共同之处在于最低首付的成数规定为两成。
　　几乎在同一个时间，川内个人住房贷款发放最多的银行———建行省分行也正式公布相关具体措施：建行省分行联手成都市房管局在8日推出全新的“直贷式”个人住房贷款。
　　对此，“他们是否有作秀的成分，真正的目的恐怕是想控制房贷蛋糕市场份额”。一位不愿透露姓名的房贷界分析师向记者这样分析。
　　
　　两大银行逆市而行？
　　毋庸置疑，房贷一直是部分房产热点地区商业银行贷款增长的主导力量。
　　单靠房贷利率调整这一项政策无法有效控制房价，购房人的真实需求不会因为房贷利率小幅调升而减弱，也不会因为部分地区购房首付款成数减少而下降。“房价高的一个重要原因是土地成本居高不下。”四川大学揭筱纹教授这样认为。
　　为配合国家对房地产市场的宏观调控，央行曾要求全国各大商业银行，可将房地产按揭贷款中首付额度由二成升至三成。而最近四川省建行与农行分别出台的房贷新政，却似乎反其道而行之。
　　建行四川省分行联手成都市房管局在蓉推出全新的“直贷式”个人住房贷款。建行的做法在于，“购房者缴纳一定比例的首期款后，剩余款项可按照‘先贷款，后购房’的方式，由银行帮购房者交清。”6月8日，建行省分行行长赵富高对外界正式宣布“直贷式”个人房贷。
　　“这种方式可以帮我实现一次性付款买房的愿望，每平方米省300多元。”几天前曾接受过记者采访的李先生得知这一消息后非常高兴。
　　而中国农业银行总行在“五一”前专门召开会议，并制定了个人住房贷款政策的指导意见。日前，农行四川省分行房地产信贷处负责人向记者表示，针对农总行日前出台的房贷政策，制订并开始实施最新的房地产信贷政策，将大力支持低价位的自用住房。
　　“首次贷款购房，最低首付仅两成，期限最长30年。”6月9日上午，农行省分行房地产信贷处唐学兵坦言，这一新政力度还是蛮大的。“农行省分行将给予大力支持低价位的自用住房。”农行省分行房地产信贷处有关负责人称，如果是第一次贷款购买经济型的自住用房，首付成数最低2成，期限最长30年，而且利率可按基准利率的90％执行。这一标准与宏观调控前的房贷政策相差无几。
　　从农行的新规定来看，同样是自住购房，如果是第二次贷款，“最低首付三成，按基准利率执行。”对于连体别墅、独幢别墅等高档住房，可以发放按揭贷款，但首付不低于四成，“如果是商业用房，首付起码要五成。”
　　两相比较，两家银行的相同点是：“如果是第一次贷款购买经济型的自住用房，首付成数最低两成，期限最长30年，而且利率可按基准利率的90％执行。”
　　两家银行不同点是，建行采用“购房者缴纳一定比例的首期款后，剩余款项可按照‘先贷款，后购房’的方式，由银行帮购房者交清。”更具有杀伤力的是，建行“直贷式”个人房贷不需开发商作担保人，银行可直接面对购房者发放。“购房者看中楼盘后，不分期房和现房，也不受楼盘开发商和合作银行的限制，到建行贷款再去付款拿房子就行了。”建设银行省分行一女性工作人员在电话里告诉记者。
　　对于“七部委”关于稳定住房价格的八条意见（即“新国八条”）出台以来，农行四川分行，建行四川分行抢先一步执行下限管理，川内银行首次调整房贷且川内多家银行有意跟进。
　　记者在对两家银行部分网点的调查中了解到，多数市民对农行、建行调整房贷持支持态度，但
　　他们更希望银行能把规定中的实惠体现在实际的相关业务办理中。毕竟，购房者的忧虑也在这里。
　　
　　成都二手楼市持续走低？
　　房贷新政的影响也体现于二手楼市。
　　近年来，成都的二手房市场一直处于低迷状态，很多买房的“炒家”都处于观望状态，等待房价再度涨高。
　　而这次出台的新政明确规定，对于购买的新房在两年内交易，要收取全额营业税。这让一些短期“炒家”急于在“6·1”大限前出手房屋。
　　记者获知，成都二手房交易量近来已出现下降态势。“我们认为这是短期交易萎缩的市场行为。”成都鑫易居负责人表示。
　　据透露，成都房产中介业在二手房买卖中，一般都会恪守中介服务费收取交易额的2％－3％的行规，但鑫易居却不管交易多大的房子，中介服务费只收取1000元。此外，受新政影响，众多炒家急于出售手中的住房，另一方面，前来淘房的“买家”也不少。
　　“房贷利率调高，目前对售房还没有产生很明显的影响。”在房地产市场打拼多年的成都丰德企业发展（集团）有限公司董事长许晓舟告诉媒体记者。不过许认为，调高房贷利率即将开征房地产税的消息，预示着国家将要对房屋的生产和消费进行限制。
　　“我们感到各种有关房地产的新政频频出台，一、二手市场交易量的下降对开发商和买房者都不是一件好事情。”许说。
　　另一家房地产开发商四川大陆集团的董事长杨大陆也表达了类似的看法。他认为，最好让市场这只无形的手来调控市场，而不要总是由政府来设计调控方案。
　　或许，这是银行与政府之间的又一场博弈。究其原因，在于银行拥有一个商业化运作的市场主体和国家金融政策执行者的双重身份。