——房产品价格上涨三段论简要演绎之一

研究商品价格离不开对供求关系的考察，研究房地产产品价格问题考察需求必须从人口问题入手。而自1980年第一栋商品房出现至1998年住房制度改革，全面实现市场化供给，再到目前，国内房地产产品价格变动就是在人口持续流动中拉开序幕的。

改革开放初期，受制于当时的国力水平和现实基础，国家制定了重点开发、逐批发展的国民经济发展思路。在这一思路指导下，国内经济发展格局在国家的优惠政策的指向下，以点到线的模式在时间和空间上依次排开，从经济特区的试点到设立沿海开放城市的发展范围扩大，中国经济经历了辉煌的发展阶段。也正是这种辉煌而高速的发展，创造了就业和收入，从而引发了改革开放以来持续至今的人口流动。

这个阶段的房产品价格上涨，原因很单纯，就是在政策扶持部分区域经济优先发展背景下的人口流动，造成某些区域人口密度持续上升，而房地产产品作为生产生活必需品在明显供小于求的现实背景下自然引发价格上涨，单从房地产市场角度来看是供求关系失衡，市场调节性的上涨，属于正常的经济现象。

但是必须引起关注的是在这一阶段人口流动方面体现出的一些特点。

（1）  人口流动的目的地在变化

受国家政策影响，人口流动的重点呈现出由“南飞”到“东南飞”再到“东飞”的态势。起初人口流动的主要目的地是以深圳为代表的首批经济特区，以及在此基础上延伸到广东的其它城市，随着政策的变化，人口流动的主要目的地又逐渐转向以上海和北京为代表新一批享受优惠政策的城市。

（2）  人口流动流向的产业在变化。

初期，人口流动的是以出口加工贸易为主的劳动密集型产业的快速发展对简单劳动力需求增长引起的，而逐步随着改革开放的深入，人口流动则是以比较全面的经济领域的整体发展对各种劳动力需求增长引起的。

（3）  人口流动的人口结构在变化。

由于流向产业的范围不同，初期人口流动的人口构成主要以农村过剩劳动力为主。而后来以各行业兴起为核心的引发的对各种劳动力的需求，尤其是对高级劳动力的需求，人口流动构成中，大学毕业生等高级劳动力的比重日益提高。

虽然都是人口大规模流入部分区域，但是由于人口流动的上述变化造成的对于区域房地产品的供求关系影响是截然不同的。

首先，对于定居地的预期是不同的，农民工多数抱着打工的流动态度，对于工作地定居的意向并不明显，因此对工作地的房地产产品的形成需求有限；而大学生为代表的高级劳动力则从事相对稳定的职业，对于工作地定居的意愿是非常强烈的，这就构成了区域市场房地产产品的需求生力军。

其次，劳动密集型产业的从业者收益水平相对较低，因此就算对工作地房地产品有所需求，但是限于购买力的制约，无力支持房地产品高价格预期的形成；而高收入行业的从业者则满足了这一条件。

因此，我们认为目前房地产价格矛盾突出的焦点并不是作为首批改革开放城市的深圳，其中一个很重要的原因是国家适时的扩大改革开放，增多享受优惠政策城市，提高政策宽松和优惠程度的政策演进，通过分散投资吸收地的方式，有效的分散了人口，避免了深圳等城市因为人口过度集中（尤其是高收入人口过渡聚集）引发房地产垄断条件成熟的问题发生。

另一个重要的结论是，国内部分地区（如上海、北京等）的房产品价格的上涨在一定程度上具有市场的客观要求，因此在不改变人口流向这一基本环境的前提下，调控的难度将相当大，而政策的准确性也很难保证。