“唱衰”06年地产业的几个关键数据

巫继学个人独立学术网站：www.wayee.com，www.economics.com.cn］

新一年房地产走势如何？是继续强劲上升房价飚高，还是放缓增量房价趋平，抑或颓势展现房价下滑？日前，中国经济景气监测中心向社会提供的一份研究报告，其中有关房地产业的几个关键数据也许可以给人们一些指向。在我看来，这些数据向人们强烈显示，今年房地产业的发展不仅不可乐观，而且潜在危机。（《空置量达上亿平方米 商品房供应存在过剩危机》2006年1月11日北京现代商报）。我惊异，这印证了自己年前的研判与论断。（《在劫难逃：地产业危机渐近》12月8日新浪网）

大量囤地，必然引发经济风险

研究报告指出，存量土地过多是房屋潜在过剩矛盾的重要基础。而在2005年我国购置土地面积中未完成开发土地面积近1.7亿平方米。去年前11个月，全国房地产本年购置土地面积中，未完成开发土地面积16706.7万平方米，占同期本年购置土地面积的53.8%，低于前几年和2005年上半年、前10个月的水平。按照2005年前11个月水平，目前本年购置土地面积中未开发的部分还能满足1年多的开发需要。

大量圈地，一直是过去一年中房地产公司的你争我夺的焦点，这在全年的媒体报道中有很多披露。然而，大量囤地导致的存量土地过多，它的经济风险也与日俱增。第一，大量截留囤积土地，会遇到政策风险。由于大量截留囤地不可避免地存在各种钻政策空子的行为，这在日后的政策规范上便埋下了难以规避的风险。随着我国房地产业法律法规的不断完善，囤地过程中的破绽也将一一暴露。今日之错为，他日必为此付出代价。第二，会遇到违规风险。由于大量囤地，必然超出本公司开发实力，那末土地闲置就成为不可避免的事。翻开建设部等七部委《关于做好稳定住房价格工作意见的通知》，其中有这样的规定：对超过出让合同约定的动工开发日期满1年尚未开发的土地，征收土地闲置费；满2年未动工开发的，无偿收回土地使用权。虽然要收回难度很大，但并不代表不能收回。这样，闲置土地就面临着两条出路：一是按规定将土地建设成产品投放市场，二是被政府收回作储备再投向市场。那条路对房地产家来说都是劫难。第三，会遇到市场的风险。谁都知道，市场价格没有永远的上涨，也没有永远的下挫。就像谁也说不准明天、下个月、明年的股市是牛是熊一样，谁能说准地价在今后走势是高还是低？第四，会遇到企业自身资金风险。房地产公司大量圈地的一个潜规则是“分期付款”。这个“分期付款”往往是付了第一笔，以后的钱就不那么畅快地付了。特别是办了相关手续，将地划归本公司名下后，付款多半遥遥无期。但是，卖地方也不会那样好说话，“强龙难压地头蛇”，何况这涉及违反合同，自己不站理。一旦闹上法庭，强制要求付款，商家难堪、难办、难受的日子就来了。“赔了夫人又折兵”的戏，就曾在圈地的房地产公司一再上演；由此引发公司倒闭的离奇事，也时不时地冒出来让大众开开眼。第五，会遇到产业结构变化的风险。在社会经济的大系统中，产业结构是一个相互依存的逻辑链，一个产业在一段时期内可能是国家经济发展的战略重点，在一个时期其地位可能会变化。在加入了WTO后的今天，一个国家的产业结构变化直接会因国际经济发展的变化而变化。第六，会遭遇来自社会各方的巨大压力。大量截留圈地以挺房价，实在为大众所唾弃，实在是一桩千夫所指之行为。这可能在表面上不表现为什么物质力量，但有句话叫“人言可畏”。人言可畏实为中性词，当着公共大众对一种事物形成了共同看法，形成了一致认同，形成了相似的价值取向时，公共大众的话语具有强大的精神力量。

过度开发，必然引发市场灾难

研究报告指出，房屋潜在过剩矛盾最集中的体现，是商品房施工面积过大。前几年，商品房的竣工面积占施工面积的比重即房屋建筑面积竣工率持续下降。2005年前两个月，房屋建筑面积竣工率仅为3.7%，比上年下降26.5个百分点，之后虽逐步提高到2005年前11个月的18.8%，但仍比上年低11.4个百分点。2005年前11个月，房屋施工面积14.9亿平方米，比上年同期增长18.5%；规模相当于2000年和2004年的2.3倍和1.1倍，按2005年前11个月水平计算，相当于5年多的商品房竣工面积。

在房价高企的号召下，特别是暴利的强烈刺激，往往诱发房地产公司强力开发。浏览过去一年的资料可见，房地产公司几乎都是在自己的经济实力的极限层次上进行建房盖楼。这种为眼前的利益刺激而进行的过度投资，这种施工面积过大，最终必然引起灾难。第一，它势必引起房地产企业的资金投入过大。“2004中国房地产金融报告”指出，房地产开发资金中使用银行贷款的比重在55%以上。（《人民银行：55%以上房地产开发资金来自银行贷款》，2005年08月16日新华网）这一数据，验证了此前舆论普遍猜测的房地产开发资金大部分源于银行贷款的判断。2005年的情况比之2004年，有过之而无不及。另据央行有关部门统计，2005年3月末，房地产贷款占金融机构中长期贷款的34.5%；2005年前11个月，房地产开发投资本年资金来源中国内贷款比重虽略有降低，但仍占18.2%。第二，它势必引起对未来市场的狂热期望。谁都知道，房地产商对于市场的期望从来都是心比天大。任志强、潘石屹、刘晓光、孙宏斌、王石等等，一个比一个牛气，一个比一个霸语，一个比一个自信心爆棚。其中任志强更是出位，他不仅如同超女一般与一个学者演绎了2005年的房地产的PK版，而且对建设部的房地产报告凡不合心意的内容逐条批评，在网上有洋洋数万言宏论。不管未来巨大需求会不会来，凡地产商都听不得反面意见。第三，一旦供求失去平衡，势必在置业中造成三大严重后果：一是圈起来的地长期闲置，二是楼房“烂尾”，三是楼盘积压。土地闲置近年来愈演愈烈，国土局多次召开会议，下发文件要求整顿。去年2005年7月8日《第一财经日报》发表文章严峻指出，全国闲置地40万亩，开发商大量囤地以时间换金钱，引起政府的高度警惕。至于“烂尾楼”，更为业界怵目惊心。中国房地产业现存的烂尾楼总量，应与中国空置房面积和占压资金总数相近，“即在12500亿平方米以上”。（《烂尾楼困扰十年之后，咸鱼翻身见生机》2005-12-13新浪网）楼盘积压的后果，是任何一个房地产商最伤心的事，这等于说是自己资金的积压，甚至等于说是资本的“殉难”。第四，过度开发还将引发相关行业产能过剩问题。钢铁、水泥行业等与房地产高度相关。近年来这些行业产能扩张，根本性原因就是过快增长的房地产对钢铁、水泥等需求的拉动。目前也由于房地产对这些产品需求下降等因素，助长钢铁等行业产能过剩和水泥等行业产能潜在过剩。据统计，2005年我国钢铁行业产能大于市场需求1.2亿吨，加上在建能力7000万吨和拟建能力8000万吨，过剩约2.5亿吨；2005年前三季度，水泥期末库存比年初增长19.5%；2005年前10个月，非金属矿物制成品业产成品库存达660.3亿元，亏损企业亏损额90.4亿元，比上年同期增长58.8%。

空置率超标，必然招致房市衰落

研究报告指出，2005年以来，我国商品房的销售面积及增长虽然仍大于和高于竣工面积，但长期常态性供大于求矛盾的积累依旧存在，两者的增速差距逐步缩小并接近。2004年，商品房销售面积比上年增长13.7%，增幅比同期商品房竣工面积高11.6个百分点；而2005年前11个月，商品房的销售面积比上年同期增长20.8%，增幅仍高于竣工面积。截至2005年11月，全国商品房及住宅空置面积分别达1.14亿平方米和0.63亿平方米，比上年同期分别增长14.2%和8.0%；规模分别超过2005年上半年房屋竣工面积和接近于2005年前5个月的住宅竣工面积。

我国的商品房空置率目前大大超过国际公认的10％的警戒线。按照国际通行惯例，空置率在5％－10％之间为合理区，商品房供求平衡，有利于国民经济的健康发展；空置率在10％－20％之间为空置危险区，要采取一定措施，加大商品房销售的力度，以保证房地产市场的正常发展和国民经济的正常运行；空置率在20％以上为商品房严重积压区。国家必须采取一系列措施，甚至是强制措施，以使商品房空置率在一定时期内降到比较合理的区间，否则将给国民经济，特别是房地产业的发展带来一系列的严重问题。

如此高的商品房空置率表明，房屋不是用于满足安居需求，而主要是从事投资。据建设部2004年调查，北京市商品住宅投资性购房比例约17%，在投资购房中，28.5%在短期内转手，23.5%用于出租，48%空置待涨价。长三角主要城市商品住宅投资性购房比例在20%左右。甚至部分城市和项目存在一定投机炒作现象。表现为一些楼盘短期内价格上升较快，部分购房者转手牟利；部分城市次新房（购买后不到两年）短期炒作现象突出，如上海市2004年次新房转让占二手房交易量的46.6%。空置房一般是用于炒房或者出租。然而，与房价高企不相称的是，房租在各地都未见相应上涨。房价是什么？不过是购买楼房的70年租金而已。这就意味着，从一个长期的价格波段来说，房价并不具有持续涨的基础，而眼下的高价，正表明炒作风险巨大。

谁都知道，楼房是用来使用的，一当楼房空置，表明房市的投机性指数增高，它最终导致的结果将是房市衰落。