采访、整理 2006年已经近在眼前，但是2005年的市场梦魇依旧阴云不散。那些在2004年、2005年播下的政策与投资的种子，将在2006年生根发芽，还是会开出令人“恶之花”？ 预测行业发展趋势及房地产热点区域，也许和算命先生并没有多大区别。但是我们始终难免有算卦的冲动。就像苏格兰谚语说的一样，“对于没有航向的船，所有的风都是逆风。” 本文中业内专家、企业领袖对2006年行业趋势的预测，以及对企业应对策略的论断，除少数由本刊记者采访外，大多根据2005年12月在上海举行的两场行业盛会——地博会与住交会上的发言整理。相信他们的观点，对业内人士把握未来会有所帮助。 A、2006年，房地产行业何去何从？ 中国房地产业协会会长杨慎： 紧缩性的调控和扩展性的调控并行 2006年宏观调控的方针变了，不是紧缩性的调控，而是紧缩性的调控和扩展性的调控并行，而以扩展性的调控为主。明年两个坚定不移是重点，第一个坚定不移的解决房地产业发展中突出的问题，第二个是要让房地产稳步发展。这是一个重大的战略性方案调整，是房地产业的利好消息。 中国房地产协会副会长兼秘书长顾云昌： 环保、节能成为主题 2006年很可能是绿色地产的全面启动年。我们的行业将以“舒适健康，资源节约，环境友好”的方向营造我们的产品。 在2006年，我想提出几个需要关注的问题。 第一、要关注先行性指标，对未来的影响。有些指标反应出来，对未来指标是有影响的。 第二、存量土地盘活的力度。我们现在提倡融资的多元化，产业发展基金，什么时候能够出台，银行在说，信贷投资基金成为中国未来投资的方向。 第三、空置房的问题。我们看空置房的时候，要考虑我们如何改善我们的结构。 全国工商联房地产商会会长聂梅生： 行业绿灯已经亮起 2006年应该是一个比较清楚的局面，起码有两件事情是非常清楚的，一个中国的经济要继续的发展还靠拉动内需，房地产一定还要担负拉动内需的经济作用。第二个将来中国城市化的方向转到了城镇，绿灯已经非常清楚了，方向也很清楚了，现在更多的应该考虑和将来房地产发展的配套政策。 资委研究中心宏观战略部部长赵晓： 2006年宏观调控可能对房地产有利 几乎所有的经济学家，有一个一致性的共识，2006年，政府对住房信贷应该有更多的鼓励。由于考虑到明年钢材、水泥都有可能出现严重的过剩，有关部门正在研究，明年是否要加大经济适用房的建设；是否要通过经济适用房的增长，抑制房地产价格的上涨，消化钢材和水泥。 北京华远集团有限公司总裁任志强： 土地供应不足的地方房价就会继续涨 从2005年的土地供应量减少就可以看出，2006年肯定会下降，土地是作为整个开工的的先期指标之一，如果土地的供应量急剧下降，一定会在2006年产生一个矛盾加剧的问题。总体而言，如果供应量严重不足的话，就一定会发生这个地区房价上升的情况。 SOHO中国董事长联席总裁潘石屹： 我看好未来房地产市场 从大的情况看，到了年末很多经济学家都在评价2006年如何如何，尤其是国外的一些经济学家说中国的经济要出问题，因为出口的形式非常的严峻。我是不同意他们的说法的，中国的老百姓的勤劳，成本的低效率的高，在任何一个国家都是很有竞争力的，我非常看好中国的经济，也很看好中国的房地产市场。 万通实业集团董事会主席冯仑： 房地产市场正走向健康轨道 房地产行业从过去一年来看正在走向一个持续健康发展的轨道，这个事本身在中国是一个大事，因为房地产市场有很大的需求，政府又把房地产作为主导行业，所以一定会持续。 房地产行业不应该一直停留在博弈阶段。现在房地产价格一味的降低价格。市场博弈中，并不会因为开发商不好过，政府调控，消费者就一定得利，购房者的并不能寄托在开发商的痛苦基础之上。现在钢筋水泥都出了问题，居民的可支配收入也减少了，房价是低了，口袋里的钱也少了，这时候仍然没有幸福。 上海城开集团总经理倪建达： 2006年上海市场积聚力量 2006、2007年的房地产业对上海来讲可能面临的是严峻的考验。2006、2007年年的房地产业可能是积聚力量准备重新回到原有位置的过程，我个人认为2007、2008年将是上海重新发力的时候。但是如果说2005年给了我们同行考验的话，那么2006年将会使我们的同行更聪明，更理性、更优秀。 和记黄埔上海有限公司董事总经理佘耀庭： 2006年第三季度中国地产开始康复 如果说中国地产发展的重要指标，我们要看GDP，对比美国和其他的地区，一直都是往上走的。按照建设部的数据，如果中国的城市化每增加一个百分点，城市里就增加1000万人口。中国现在对住宅面积的需求，超过五亿平米。如果我们从这些方面看呢，大众的市场需求一直是增加的。住宅分成几个市场。如果我们看中端以及高端的市场，高端主要是看外围，看全球的走势，还有看其他城市的投资机会，还有证券各方面。我看未来十二个月，高端市场比较稳定一点。如果说一下康复的时候，我看应该是2006年三季度开始。 复旦房地产研究中心主任尹伯成： 2006年还有调整的空间 我认为上海的房价应该在今年3月初4月的高位上调整30％。我觉得现在上海的房地产市场总的来说已经调整了15％，我预计2006年还有一点调整的空间，调整到什么时间要看价格调整到什么程度，我认为最多到2006年年底应该是差不多了，但是2006年我预计上海的房价会有一个小幅的回调。 B、谁将是下一个热点与冷点城市？ 上海倒下了，接下去的会是谁？上海冷却了，谁会成为新的热点？房地产行业的时针将指向哪里？下述专家、老总会有解答。 戴德梁行房地产上海总经理张国正： 下一次机会不在上海 我觉得明年的房地产热点肯定不是上海，我们的结论是在西面，武汉可能会升值得最快。原因是那边的技术比较低，好的开发商往那边跑。到了哪里之后释放了当地的购买力，当地不是没钱，而是产品让他们觉得不到位。现在这些技术高的开发商去的话，把比较好的开发技术、好的产品带到了当地，这些产品的定价肯定不会在普通价位，肯定会是高一个档次。在这样的带动下，我自己是看好西面和中部。 裕景兴业集团总经理黄世达 现在看天津 天津滨海区增值得非常非常厉害。当时我们的口号叫八十年代看深圳、九十年代看浦东，现在又看天津了。确实在天津要找土地已经是很不容易了，我们大连也有土地，在这边也有发展。这边可能是新的热点。在北京已经很难找了，要发展出去，可能就是北京的周边地区。天津是比较好的发展区域。另外一个就是在大连，在环渤海里面，发展比较好。 复旦房地产研究中心主任尹伯成： 下一个调控轮到北京 上海的房价在下跌，下一轮轮流到哪个城市要下跌，他们不肯讲，我这个人是个大炮，我认为下个下跌的就是北京，北京的泡沫越来越大，肯定是靠不住的。 北京华远集团有限公司总裁任志强： 北京房价还会涨 凡是哪个地区，土地供应量奇缺的，肯定会成为明年的增长热点，不管是在二线、三线还是一线城市。中小城市，包括三线城市，都可能还是力度加大。我个人认为，到目前为止，北京提供的数据是不能满足市场需求的。五环地区的土地供应量占到整个总量的80%，3环以内供应量不足20%。 复地集团范伟总裁 第一还是上海 2006年总体上我是乐观派。如果要进行城市间的比较，有一些简单的现象也能够说明不同的城市之间未来的房价应该怎么定位。最近有两个数据，一个是大学毕业生的就业城市的倾向分布，上海第一位、北京是第二位、深圳是第三位。从这点大家就可以知道未来这三个城市的房价是怎么排列的；明年研究生报考最热门的城市还是上海。 广东宏宇集团董事长黄文仔： 希望能有个项目在上海 我是广州是我起家的地方，弃之可惜；北京是中国的一个大都市；上海是一个中国最大的城市，上海发展的前景非常大。他觉得非常对，世界上现在有五个地方是最值得置业的，第一是美国的纽约，第二是英国的伦敦，第三个是日本的东京，第四个是中国的北京，第五个是中国的上海，巴黎可置业也可不置业，莫斯科可买可不买，所以他们非常看重中国的城市，所以我一直很想在中国的三大城市都有一个星河湾。 上海房地产销售集团有限公司总裁周忻： 2006年看天津 2003年有人问我这个问题，我说是澳门，2004年有人问我这个问题我回答是上海，2005年有人问我这个问题我回答是深圳和北京，2006年你问我这个问题我回答是天津。 C、2006年，企业如何面对？ 万通实业集团董事会主席冯仑： 靠创意来开发地产 中国的开发商像厂长，美国的开发商是导演。纽约最新的开发商赚得都是创意的钱。导演的回报率百分之几百，厂长的回报率不会超过20％。 我们中国的城市价值的提升的过程，实际上是我们创造性的能力怎么样来转换的一个过程。我们不能光靠本钱来发展，我们是要靠智慧，要靠精神，要靠产业链的延长，特别是在服务链上的产业链的延长，来创造GDP。 SOHO中国董事长联席总裁潘石屹： 市场上缺什么我们造什么 对我们公司来说，在过去四、五年时间随着GDP的增长，现在已经成为全北京最大的房地产公司，我们希望及时的转型。只有市场上面缺少的才是我们应该做的，这才是我们房地产开发商的社会责任的一部分。从现在开始起我们再不做住宅了。我就觉得市场上北京、上海这些大型城市对写字楼、商铺的需求量是非常大的，因为这样的城市离国际化大都市办公条件、商业条件还差得很，这是我们商人应该去做的事情。 和记黄埔上海董事总经理佘耀庭 2006年是和黄发展期 和记黄埔的经营模式是，把全球化的在设计、规划、管理上的经验，放进去中国市场。同时我们特别强调人才的本地化，希望在中国的市场上充分利用本地的人才。如果在中国这个市场里面没有一个特定的关系，没有一个网络是比较困难进行营运的。因为和记黄埔2004年末开始大量收购地块，所以2006年也是一个发展期。 绿地集团董事长张玉良： 2006年会超200亿 近期我们的拿地速度，在上海没有一个企业跟我能比的。我觉得我们有几个前提，第一个前提是我们的干部队伍能够适应我们的扩张。第二个，是我们的资金链。第三个，我们所有扩张的地方，都是追求效益，追求现金流。如果没有上面这三条，我本人是主张不扩张的。2005年我的销售中的盈利超过了45％以上。我们会坚定做中国第一阵营的房地产企业。大概明年，就会超200亿，不是100亿。2006年可能主要是在已经进入城市，加大投资。 中富投资董事长袁野： 和外资合作痛并快乐着 与外资合作是痛并快乐着的过程。银行对它的直接融资卡得越来越紧，小的开发商唯一的选择就是你必须去“傍大款”。而国外公司对融资合作有很高的要求。国内开发商要有一个心态的调整，一旦大家结合起来，国内企业可以从国外大集团那里学习到了很多你原来没有想到的决策和思考方法。另外国外企业对回报率也有一定的要求，和国外合作要让利给你的合作方，大家联起手来可能会走得更远。 复地集团总裁范伟： 多大的资源做多少事情— 市场的发展过程中总是会有一些波动，这是很正常的，作为一个企业就是要完全清楚的分析形势认清自己的资源，平衡发展节奏，这是每一个企业都会认真考虑的问题。比如说上市不是每个企业都能上市的，银行融资就是很多中小企业比较主要的渠道。说到底还是量力而行，有多大的资源做多少事情。 凯德置地中国投资总裁林明彦： 集中、平衡的投资对接海外投资者 我们是新加坡上市的公司，资本市场为我们提供了帮助，但同时也会对公司产生约束。因此，我们首先我们要集中，我们的投资只是定向的投资房地产行业。除了集中之外我们比较注重的就是平衡，公司在运作的时候我们还要平衡区域投资。最近我们有一部分的资产分配到北京、广州、上海。这样增加了整个企业抗风险的能力，取得了平衡的效果。我们还考虑一定要有规模，希望介入比较宽或者深的市场，在规模上达到一定的效益。 上海城开集团总经理倪建达： 现在是建立品牌战略最好的时候 大家都看淡的时候未必都淡，大家看好的时候未必好。现在是建立品牌战略最好的时候。我认为一个品牌不仅是一个广告的突破，更是一个企业文化理论的存在，是一种不可替代的价值观。我认为站在消费者的立场上，为消费者提供了价值就是企业的品牌形象。 中体奥林匹克花园管理集团董事长吴振绵： 体育设施建设切入二线城市住宅市场 一个城市需求什么，市领导怎么想的企业应该知道。第一，二线城市是最缺乏体育设施的；第二，房地产应该发展的时候到了。所以我们选择二线城市，因为二线城市缺这种建设，我对城市配套没有什么要求，我的要求就是我在这里做这一块地就归我。 裕景兴业集团总经理黄世达： 投入还会再增加 从整体看来，中国房产市场中长线发展是会很好的，我有信心，我们的投入还会再增加。我们的发展主要还是在长三角，珠三角，离不开这些地方。2006年我们把主要精力放在整合方面。整合之后的市场竞争力将会更强。我们集团的主要战略目标是三架马车同时进行，第一做好房地产开发这块，第二是基金管理，第三个是物业管理。