问题的提出
今年的中秋国庆一些房地产商推出了一系列的优惠活动。一时间，房地产市场红红火火、热闹非常。而房子的价格则是大众百姓的最关心的问题，谈论房价则成了茶余饭后的重要话题。到底房价是会继续上涨没有止境，还是会因为国家最近出台的一系列政策而迅速下降，会不会降价？什么时候降价？因为客观事实的发展还没有完全暴露其固有的性质，还没有将其面貌鲜明地摆在人们之前，使人们无从看出其整个的趋势和前途，一时间众说纷纭。我认为房价之战涉及到国民生计，牵扯到太多人的利益。那么这场没有硝烟的战争将会持久战，为什么会是持久战，而最后的结果又会是怎样的？房价的上涨或下降是多方利益妥协的结果所以这必定是一场持久战，而最终的结果必定是房价下降。
现状的分析
自国家与上世纪90年代初开放房子买卖以来，从最初的单位出售的福利房到现在已经经历了十多个年头了，而房价持续快速的上涨则是从大约98年开始的，就淮南——安徽省的一个大中型城市来说，其房价已经比3、4年前上涨了一倍还多。目前，在中国的东部和中部的大部分大中城市，一个中等收入的工薪阶层的一个月的工资买不起一平方米的房子，在这种环境下各种各样的“房价不会下降论”（简称“不降论”）便不断地冒出。理由一：国土资源是有限的，不可再生的，而中国的人口是不断上涨的。理由二：在当年第二代人口出生高峰期的孩子，现在已经到了谈婚论嫁的年龄，而他们也是房子需求的主力军。理由三：农村城镇化，农村的剩余劳动力不断地涌入城市，他们的需求也刺激着房价的上涨。随着时间的推移，国家推出了一些相应的政策，如“国六条”、“国八条”。而此时一些房地产商也推出了相应的优惠措施，于是有人在那里开始叫嚷，房产的大面积降价已经开始了，并且很快会降到一个百姓大都可以接受的较低的价位。我们把这种言论称之为“速降论”。
那么我们说以上两大类观点都是错误的。为什么说他们的观点是错误的呢？他们没有能够用全面的、发展的眼光看待问题。只是机械的就眼前所能看到的而大发言论。
影响房价的各方面因素
我们说房价是各方面因素相互影响相互制衡的结果，那么影响房价上涨的因素有那些呢？
一、房地产商。
商人逐利为本，他们会尽一切可能去攫取最大的利润,他们会为了利润尽一切可能地去寻找并利用法律条例的空白之处,会尽可能地去营造房子紧缺这样一种氛围,使大家都去抢购,从而抬高房价,以上等等都说明房地产商是影响房价上涨的重要因素之一。
二、地方政府
房地产的上涨使得地方税收增加，而地方税收的多少则从一个方面反映了一个地方经济的发展情况，所以税收的多少也是地方官员政绩的一部分，基于此，一些短视的地方官员和政府对于国家的一些条例法规执行得不够积极，正所谓是“上有政策，下有对策”。
三、国内房产炒家
房产从近十年来看，都是只升不降的，并且有着巨大的利润空间，有一些人，于是集中一些闲散资金，大量购进房产，以抬高房价，并一次牟取暴利。
四、国外资金
随着中国加入WTO组织，中国的国门正逐步向世界打开，境外的资金进入国内将会越来越容易。并且人民币正在升值，当外资用外汇现在购入国内的房产等一些有升值潜力的产业，等人民币升值到位后，再将这些产业抛出换取外汇，这中间其所赚得的钱不仅有产业本身升值的钱，还有利用人民币升值赚的差额，造成国家资产大量流失。
五、一些客观和主观上的因素
客观上的如上文提到的土地资源是有限的、人口增多，农村剩余劳动力进城等。主观上主要是百姓的跟风的心理。
而促使房产价格下降的因素又有哪些呢？
首先是国家的力量。现在的中国，国家对市场的控制能力比起计划经济时代已经大大降低了，国家的主要经济调控手段还是宏观上的。不可能因为一条两条法令的出台而使物价飞涨或者速降。并且房价的飞涨或者速降都不利于社会的安定。这是对国家经济发展不利的，是国家不愿意看到的，而且对于中国这样一个发展中的社会主义国家来说，需要相当长时间的相对平稳的环境来发展经济。房子是百姓生活息息相关的不动产，房价的高低变化都深深的影响着百姓的生活。所以，房价升得过高或者下降得过快，都有可能造成经济局势的动荡。从而不利于经济的发展。当年，美国房产“泡沫”的破裂间接引发了经济危机就能很好地说明了这一点。中国政府自然不会放任房价的涨跌，能够控制房价，使“泡沫”软着陆是最理想的结果。即使不能，也要把损失减到最小，中国脆弱的经济链很难经得起太大的打击，作为一个对人民大众负责任的政府，是不会也不允许经济失控的局势发生，所以也必将尽量完善相关法令，并采用经济杠杆来调节市场。
二、价值规律
价值规律的表现形式是商品的市场价格随着供求关系的变化围绕价值上下波动。这里实际上提到了两点。一是房子本身的价值。二是供求关系。我们这里首先着重讨论房子本身的价值。这里房子本身的价值主要包括房屋本身的成本和其它无形价值。建造楼房需要买地，建造设计规划、购进建材、聘请人员、楼房外围建设（包括绿化等），还有宣传等。以上的花费构成了房子的成本。经统计,一般来说,土地价格所占比例不会超过房价的20%。有报道，在上海、杭州，一所价值15000元/m2的房子。其建安成本不过2000元/m2，所有成本加在一起不超过5000元/m2，就算还有其他费用，也不过占到房价的一半多点。
所谓无形价值，不外乎小区所在的地理位置，周围环境、房子户型、相关设施，这些其实都可以说已经在房子的成本里了。为什么这么说呢？房子所在的地理位置的好坏，这是其所在土地的地价决定的。现在的土地都是明码标价出售，没有哪个政府会将一块位置极好的土地卖的价钱很低，除非特殊情况。还有小区的设施、环境等都已经归在相关费用里了。
对于供求关系，现在总体上来看是需求大于供应。这里我们应该分两部分来看。一、确实有很多人需要房子。但是需求也是要有经济基础的，当价格远远超出其支付能力时，这种需求也便不存在了。二、不可否认的是有些实力较强的方地产商在有意地制造声势，但是说的人多了，谎话也会变成事实。
三、百姓大众的意愿
有人看到这个可能发笑——百姓是最好骗的，随便造点声势，就会有一大批人上当，如同飞蛾扑火一般。可是我要说的是，百姓是社会财富的源泉。没错。现在大部分人士在拼命的买房子，有些是动用了几代人的积蓄，有的则欠下了数额不小的债务。可是不知道大家有没有想过，如果大部分的人因为房子而把积蓄全部花光。或者欠下了大笔的债务，那么这房子还能去卖给谁？中国的百姓讲究安居乐业，所以百姓渴望得到属于自己的房子，但是前提条件是价格不能超出其支付能力过多。“水能载舟，亦能覆舟”亦适合于这里，不要把百姓推到对立面上。南京冠生园公司就是一个很好的例子，因为贪一时便宜，而使用过期原料，置百姓健康于不顾，结果曝光后，在很短的时间就宣布破产了。所以百姓大众的意愿是不可忽视的力量。
驳“不降论”
很多人都认为房价是不会下降的，这些人的观点也就是前问提到的“不降论”。而他们所持有的根据前文也有提到。一、国土资源是有限的，不可再生的。而中国的人口是不断上涨的。二、当年第二代人口出生高峰期的孩子现在已经到了谈婚论嫁的年龄，他们是买房的主力。三、农村剩余劳动力涌入城市。他们的需求也刺激房价上涨。
那么以上的观点，我们说他们的观点是片面的，不能够看到问题的全部。没错，人口是不断上涨的，土地是不可能再生的，但是第一，土地虽然是不可再生的，可是也不会像其它不可再生的资源一样，如煤、石油等，用过就没有了。工地在没有大的自然灾害的情况下，其总数基本是恒定不变的，人口是不断上涨的，但是其上涨的趋势是在减缓的。在许多城市中，我们不难看到低矮的、布局不合理的楼房，在城市的边缘也不难看到许多的平房或者窝棚，那么合理地对旧房改造或者重建并且住房的高层化是不可避免的趋势。现在全国各地建房高潮一浪高过一浪。合理利用土地和空间，相信能够很好地解决土地问题。并且随着西部开发的进行，人口问题会得到进一步改善。也是风俗问题，结婚就要买房子，而又恰逢第二代出身在人口高峰期的人到了谈婚论嫁的，房子问题就被提到了首位。那么这个问题我们就要分几个方面讨论一下。没错，是第二代出生在人口高峰期的人到了结婚的年龄。但是中国的人口分布是农村人口占了百分之七、八十。即使是农村城镇化，那么农村人口同样占到了百分之六十以上，他们一般都是在自己的家乡有所谓的宅基地。即使进城打工也只有很少一部分在城市中的买房子。第二、据统计，现在在中国0.4%的家庭占有了全国70%的财富。对于年轻人也是如此。只有一少部分可以很轻松的购买房子，相当一部分要花光父母的积蓄。还有，相当一部分是没有积蓄的，而自己又买不起。有很多人不仅花光了父母用来养老的积蓄，还因此而背上了沉重的债务，就更不要说日后的子女教育费用了。那么当榨光了大部分人的积蓄之后，有还能够有多少人能够买得起房子？刚才说了农村的剩余的劳动力大量的涌入了城市，但是真正买得起房子的又有几个？
所以，以上理由看似成立，但是随着时间的推移都不会成立，所以我们说“不降论”是不正确的、片面的、静止的，不能够用发展的眼光看待问题。
驳“速降论”
当国家发布了一些相关法令条款后，或者适值节假日之时，一些方地产商主动地稍稍降低了些房价，或者给予了一些优惠政策，于是有人大呼，房价开始全面下降，并且很快会降到一个比较“合理”的价位。
但是过了几个月，房价并没有下降，反而稍有上涨，事实很好的说明了这些人的观点是错误的。这些人太“乐观” 了，可以说是太一相情愿了。如同盲人摸象，只看到一点表象就把这当作事情的全部。
这些人，我们说他们的观点是错误的，其原因是：
首先，中国的人口众多，并且大部分都居住在东部，人口和土地的问题是实实在在存在的，而且是不可能在很短的时间内解决的。
其次，“群众效应”是可怕的。由于害怕房子会涨价，于是只要一有价格稍微便宜一点的房子，便会去抢购，就如同飞蛾扑火一般。大家都觉得房子贵，但是还是会不顾一切的去抢购房子。为什么？是因为大家心中的恐慌，不知道过些天房价还会涨多少？于是民众的情绪刺激着房产市场，而房产市场又促使着开发商大范围的圈地建楼，如此又导致建材价格和其他相关材料的上涨，材料的价格上涨又导致了房产成本的上涨。如此等等条件决定了房价不可能在短时间内下降。
综上，我们说“速降论”也是错误的，太过于一相情愿，眼光狭隘，不能用长远的、发展的眼光来看待问题。
房价的“持久战”
我们说房价是由各种因素影响的结果，是“持久战”。那么为什么是“持久战”？又是怎样发展的？其结果是怎样的？
首先，我们来说一说为什么是“持久战”，在前文说过房价是多种因素影响的结果，也就是说这些因素影响了房价涨跌的快慢。第一、中国中、东部人口密集，土地和人口的矛盾是不可能一下子就解决的，需要长时间地规划和建设，合理地利用土地，并且通过西部开发从而达到转移人口的目的，从而能够较好的解决这一矛盾。第二、房地产商和国家之间的矛盾。商人以逐利为本。自然是希望能够利用各种途径来攫取利润，以积累更多的财富。中国是一个发展中的社会主义国家。贫穷不是社会主义，是需要一部分人先富起来。可是，同样两极分化也不是社会主义。消灭贫穷、消除两极分化是现在国家的发展方向。但是国家对经济领域的干预是宏观上的，是通过各种政策、制度和相关法律来调控的。而社会制度和法律体系的完善不是一朝一夕就可以完善的，是需要长时间不停探索和实践的。反映到房价上也是如此。第三、政府是由人构成的，而绝大部分人都难免会有私心。前文提到的“上有政策，下有对策”的现象正式这种私心的表现。这个矛盾由来已久，也不是一时半会就能解决的问题。第四、前文提到的国家为了使社会能够安定，也不会允许房价速升或者速降。这里不再赘述。
综上，房价的涨跌必然会是以“持久战”的形式发展的，那么发展的过程又是如何变化的呢？
房价的变化大致可以分为这样三个阶段。第一阶段自由发展阶段。时间是从国家开放房产买卖开始至2005年左右。这一阶段特点是政府较少干预，基本由市场本身进行调控。开始时，上涨较为缓慢。随着时间的推移，在一些“有心人”的炒作和宣传之下，房价上涨的速度开始加快。由于未来的不可预知性，大家都不知到明天房价是否会涨，于是对于价格稍便宜的便会蜂拥而至，从而又促使了房价的快速上涨。
第二阶段、国家干涉相持阶段。房价较之第一阶段上涨趋势较为缓慢，有时会有小幅反复。国家已经意识到房地产业中“泡沫”的存在，并尝试通过制定法规和其它手段使“泡沫”“软着陆”。现在处于第一阶段和第二阶段的过渡阶段。国家已经开始着手出台一些法令法规和一些相关措施。
第三阶段、下降阶段。当然这一阶段有多种可能性，只是有的几率较大有的较小而已。第一种可能性。国家通过完善法律体系和社会制度，使得“泡沫”软着陆，房价逐渐回到合理的价格。我们不可否认的是国家的力量是巨大的，当然这种可能性也是最大的。但是也有其它的可能性，虽然几率较小，但我们不可否认，它们是存在的，这里我们也把它们摆出来，供大家讨论一下。第二种，国家失去对房价的控制能力，则价格会迅速上涨，在达到最大值后，“泡沫”破裂，然后迅速下跌，对经济产生巨大的冲击。当年，美国、日本、香港都发生过类似的事情。三、发生战争，冲击经济使房价下跌（现在看来，这种情况可能性最小，几乎是不可能发生的）。
我们可以从以上的分析得出这样的结论。不论经理怎样的情况，房价必将下降，只是要经历一个相当长的发展时间。我的分析至此为止。我所说的，只是个人对整个事情的发展分析，也算一个总结吧。这个问题值得引起广大的注意和讨论，我所说的只是一个概论，希望诸位研究讨论，给以批评指正和补充。