房地产：在平衡木上高歌独舞意犹未尽

一面是不断出台的调控政策，一面是居高不下的房价，政策和市场博弈的格局在07年还将延续。06年房地产销售好于预期，07年将维持稳中趋升的态势，而未来政策调控目标将转向完善住房保障制度为主。

    新农村建设和城市化进程、消费升级、人民币升值、全球资金流动性泛滥等利好房地产行业发展的因素不会改变，城市化和城镇化建设不断加速年轻人口向城市转移，住房消费的刚性需求和人民币升值长期预期形成的利好支持行业景气周期长期高位运行得以可能。我们认为07年房地产投资增速将会维持在24％-27％的水平，房价维持稳定运行态势有望获得5％左右的增长，二三线城市房价有望增长20％－30％。

预计未来国家调控房地产市场将以长期完善住房保障制度和中期完善税收调节手段为目的。国家宏观调控特别限制外资购房的举措已使部分开发商资金紧绷，加速了行业整合，上市公司资产负债率远低于行业水平，在行业整合中优势凸显。

当前房地产融资仍以银行为主，在银根收紧之后，为应对宏观调控带来的资金压力，房地产开发出现了“开放商＋投资商”、房地产商联合开发如万科与南都合作、中粮集团与天房发展合作等综合开发模式，港资、外资等投资资本开始从房地产二级市场转向房地产开发一级市场，具有行业优势和项目优势的国内房地产商对资本吸引力较强。

我们认为政策调控的结果是加快结构调整和行业整合力度，具有规模品牌优势、资金运作能力强、土地储备充足和获取能力强的龙头公司在行业整合大潮中获得历史性发展机遇，“强者恒强”的市场格局加速形成。

与国际估值相比，国内房地产公司的总体估值偏低，优质公司投资价值低估明显。行业前景长期向好和宏观调控的持续升温将铸就一批超级房地产蓝筹，其投资价值值得长期关注，具有地域优势的二线房地产公司也存在较好的成长机会。

全国商品房销售面积与销售额同比情况

资料来源：中经网、英大证券研发中心

国内主要房地产股估值水平

资料来源：英大证券研发中心