境外资金给上海楼市的影响 日前，央行、外汇局相应出台了一系列限制外资入市炒楼的相关政策，从市场的反映来看，较为平淡，影响不是很大。许多境外基金操作购楼依旧，如高盛集团前不久花了7000万美元收购了虹桥花苑，许多海外资金以参股入股的形式进入房地产市场。个人的购房行为虽有观望，但仍有入市。 从境外资金入市的形式看，分二大部分。一部分以基金形式出现，如摩根、高盛、麦格理、腾飞等等。他们的大量资金投入的是收购办公楼，操作的模式都是中长线，他们以先进的经营理念来管理，以提高租金的手段来获取回报，靠改造增值，靠管理创利，况且这些项目均在宏观调控政策规范之外，另一部分，大多以个人形式入市购房，在住宅的高档市场境外资金入市的比例超过50％，达57％，是主导需求地位。诚然，这部分人购房大多用于居住，但并不能排斥其中不少人是用于投资。 很显然，从投资的角度看，境外资金，握的时机准确到位，操作的手段十分老道，理念上看非常超前，在烂尾楼的改造、增值、经营，创利上，实实在在给内地人上了一课，当然作为投资者，他们考虑的就是如何回报。要知道上海办公楼平均8％的投资回报率，高档住宅平均15％以上的涨幅是足够引诱大量境外资金的入市。（1）较高的投资回报率。（2）人民币升值的预期。（3）中国经济高速发展带来房地产增值的空间。这才是境外资金入市的真正目的，虽然目前的政策规范了境外资金炒楼的现象，但影响不是很大，倒是他们的先进的管理水平，超前的经营理念，老道的操作手法，都久久影响着内地的房地产业的经营者们。