供需矛盾的变化对上海住宅市场的影响。 综上所述，上海产业结构的变化，将严重影响着上海住宅市场的发展。非居住用房的崛起，将冲击着居住用房的需求，投资投机客的纷纷退出市场，被动性需求的减少，改善性需求将主导着整个上海市住宅市场。从建设部统计的数据来看，全国的人均居住面积宅已达26.1平方米。而上海又处高位，人均居住面积已达34平方米。全国有40个城市套均面积已达113平方米。16个城市套均居住面积已达120平方米。而上海又处在这样一个高位。但是，我们应该清楚地看到，目前的市场需求是多元化的。从市场细分的角度来看。我们的供需矛盾又极不平衡。有效需求量的减少，和无效需求量的扩大又将成为一个新的供需矛盾，影响着整个上海住宅市场。 其一：非居住用房的需求扩大，而居住用房的需求减少的矛盾。依据产业结构变化对非居住用房的需求扩大，而市场非居住用房的供应量前几年又偏少，特别是境外大量资金拼命收购大量的写字楼，足以证明市场内大量需求的存在。如今在浦东陆家嘴地区，金融街上的写字楼现在是一房难求，租金不断的翻新(可提供数据列图表)。静安市中心的梅、恒、泰金三角地区租金，甚至高于陆家嘴地位，年创税收，高达市创税收第一。但供应量却不足。何怪乎。最近出让的大量地块，属性为商业用地，或综合用地，但商业用途比例占大。比如，卢湾的新新里地块，真如镇的副商业中心地块，新江湾城的C5地块，花木镇的商业地块。商业用地在扩大供应，非居住用房供应量在扩大。从辩证的角度看，正好印证这种矛盾的存在。居住用房的需求量在减少，而供应量却在不断地扩大。06年供应量2700万平方米，需求量却只有2200万平方米。07年供应量有2500万平方米，估计需求量只会在2000万平方米左右。居住用房的需求量在减少，供应量却在扩大。特别在结构的调整上，大量的90平方米以下的住宅，将在07年08年产生，到时，结构性供应量扩大（小户型），而需求量到底能达到多少还是个未知数，因此，有效地需求和无效的供应又将成为房地产市场的一个新的矛盾。 其二：有效需求量的减少和无效供应量的扩大的矛盾。 我们刚才说了，整个大市场是供大于求。这是无可非议的。但从局部地区来看，情况就又不一样了。从市场细分角度看，由于房地产的地域性很强，不可替代性很明显。造成有些区域市场，住宅用房供不应求。特别在内环线内，这种情况就十分明显。由于土地的稀缺，可开发的地块已经非常稀少，房源的供应量在减少，但需求量却由于各种原因没有减少，据网上房地产统计数据。06年6月至10月合计：内环内新增量有78.8万平方米，而实际成交量则为98.4万平方米。两者的供求比为1：1.25。供应量整个少了25%。而中环之间的供需矛盾基本平衡，但也略显供不应求。06年1月到5月合计供求比为1：1.07，6月到十月的供求比为1:1.11。供还是小于求。可见市场的需求性有明确的所指性。反观，外环附近至外郊环间，则供应量明显大于需求量。据网上房地产数据统计，06年1月到5月合计的供求比为1：0.91，而6月到10月合计的供求比则为1:0.83，从这个数据上看，很明显，这两个地区供明显大于求，出现了大约20%的供应量过剩。这充分说明：市场的需求客观存在，但所求的地域性极强。这是因为房地产是不动产，其本质特性是地域性强，不可替代性强。而我们的居住习惯是有圈子性的，买房者首先要考虑的:物业不能离上班单位太远，不能离自己的父母、子女、亲戚太远，不能离自己朋友太远。如果家离单位、子女、父母、亲戚、朋友太远，都会造成生活成本的提高。加上外环附近，外郊环附近，各种配套，特别是生活配套、交通配套、文化教育配套，医疗卫生配套等等都不到位，购房后，生活质量会下降，因此，大多数购房者，即需求客，都会集中在中内环和内环内，造成局部地区的供需矛盾的不平衡，形成供不应求。反之，外环、外郊环附近的供需矛盾也不平衡，形成供大于求。一个供不应求，一个供大于求，这就是当前有效需求量的减少和无效需求量的扩大的矛盾。何怪乎老百姓在迷茫，在困惑，当前到底是房价跌了，还是涨了？到底什么时机能买房？