实名制购房不可只看上去很美

                                  

 

 中国经济时报 章剑锋

 

 

实名制购房，听起来很美。不光听起来美，建设部还要把它落实下来。他们在春节前下发的新一年工作要点通知里面说，要落实商品房预（销）售合同联机备案和实名制购房制度。要严肃查处内部认购、违规促销、囤积房源、哄抬房价等违法违规行为。

媒体报道出来后，有人对此表示质疑，认为实名制不会有任何作用，也有观点认为，实名制如果没有相关操作细则，很难落实到位，只会有名无实。这两种观点都是说实名制在落实之前，已注定不会有收效。实名制会不会只可能听上去很美，根本就是一个概念。我们对此同样表示忧虑。不论落实与否，实名制均是否可能成为一项空头名词？

就此想听听您的见解：

 

一，您认为实名制是否有利于商品房投机市场环境的净化？为什么？

 

阎雨：所谓实名制购房制度，主要是预售购房合同、预售登记以及最后的产权证必须是同一个姓名。这一规定的主要目的是，遏制房屋预售阶段的内部认购、囤积房源、哄抬房价等炒房行为。

   毫无疑问，这有助于净化商品房市场环境，规范商品房的市场交易。

原因很简单，实名制通过严格控制“售前环节”，可以在一定程度上起到抑制炒房号的作用；通过联网记录，也可以发现恶意炒家，从而通过信贷和税收等政策，为其投机行为设置难度。
  

二，非实名制购房是投机盛行的主要因素么？如果是，这背后是否意味着，由于建设部门监管力度不够或者根本就没有进行监管是造成投机盛行的重要原因？

阎雨：房地产领域投机盛行的根本因素是中国的政策法规不健全，有法不依，执法不严，违法不纠的情况普遍存在。官商勾结、银商勾结使得资源配置、信息批露、政策执行被扭曲和变形，潜规则成了社会主流意识。诚信公道的基本商道被完全践踏。市场化程度低、法制环境差是投机盛行的根本原因，不止房地产领域，其他领域无不如此！

 

 

三，都说实名制落实不了，您觉得能落实么？要落实的话，关键需要解决什么问题？

阎雨：实名制能否落实取决于政府的指政能力和水平。因为政府公信力贬值，企业和公民的公共道德意识差，自觉尊章守纪的开发商恐怕少之又少，因此落实实名制的关键是建立配套的监管体系，制定相应严厉的违规处罚措施。

 

四，购房实名制让人想起网络实名制，南方一些省份也曾实行网吧卡，上网必须用实名，便于监控，但是才出台几个月就销声匿迹了，虎头蛇尾的。有人说是光打雷不下雨，现在同样有人怀疑，购房实名制会否同样如此？

  阎雨：网络实名制与购房实名制在现阶段性质不同，不可同日而语。上网不存在国家税收问题、不存在金融信贷风险问题、不存在洗钱漂钱问题。当然如果网络安全威胁到社会稳定和公民生活，实行实名制完全有可能。网络实名制失败原因是工作量大、管理成本高，在管理技术上还需要继续成熟完善。

购房实名制应该不会虎头蛇尾，因为这关系到国家的宏观调控。

 

五，既便有人监管，可能出现的串通与造假之类障碍，是否也将进一步制约政策收效？因为不久前就有房地产管理部门官员对本报记者说，这年头要想知道开发商的实际情况很困难，因为他们都不说实话。实名制推行后，谁能保证开发商不会与购房者或投机者串通瞒骗监管者呢？如此一来，因为监管不到位，是否实名制就变成有名无实，流于形式了？

 

阎雨：没有相应的惩罚措施，肯定会有钻空子的开发商。按照现行政策，开发商撤销预售合同时不征收交易税，没有办理产权证明时也不征收契税，这意味着，即使开发商签订虚假预售合同，也不会有任何损失。这样一来，开发商很可能发动职员以及亲戚朋友来签预售合同，造成热销的假象。应该加强政府各部门，消协、建委、税务、工商等的监管。加大违规者的处罚力度并在获取预售许可证等方面提高审核门槛。

这项措施虽然不能禁止炒房，但肯定会有遏制作用，至少增加了炒房者的操作成本。

六，有观点说，眼下地方与中央之间存在巨大分歧。本报记者调查后也了解到，地方政策与中央政策确实有冲突，地方官员寄希望房地产业拉动地方经济发展，出台种种政策与措施扶持房地产投资，鼓吹培育市场，热度不减。在这种分歧之下，实名制能够被地方完全采纳而不被拒之门外么？这种分歧和对立有没有可能成为实名制无法落实的一个重要难点？

阎雨：中央与地方政府在经济增长方式及未来利益分配上的有冲突。由于地方政府对银行拥有支配权，在90年代初期的经济过热中，险些酿成了一场致命的金融危机。90年代中期之后，地方政府手中的金融权力被几乎悉数上收。地方政府赖以主动推动经济增长并能够独立支配的只有土地这一项核心资源了。房地产膨胀得越大，地方政府的收益就越大。而与此同时，它的成本却仍然是零，因为土地的减少，银行的坏帐，资源的衰竭几乎都不是由地方政府来承担最终责任。正是这种成本和收益的极端不对称性，极端本位主义的驱使，使他们开发这一稀有资源几乎达到了毫无节制的程度。2001年到2003年间，地方政府的土地出让收入为9100亿元，与1998年的67亿相比增长近140倍！而在1998年－2003年的5年间，全国发行国债也不过9300亿元。除此之外，在整个房地产的建设、交易的过程中，政府税、费收入占到了房地产价格的将近30％～40％左右。而这些滚滚而来的财富大都流进地方政府以及与房地产相关部门的口袋。对这一问题我曾写有专题论文予以分析、探讨和呼吁。

     对于实名制地方可能有消极抵制，但实名制毕竟是房地产经济管理的有效、有利的措施和手段，是趋势和方向，最终必然要实行。