当前国际地产基金所关注的三大热点

　　越来越多的国际地产基金正在大举进入中国大陆市场，学会国际资本市场的通行语言，理解海外投资机构所关心的热点问题，选择合适的沟通渠道与他们交流并合作，将是今后中国房地产企业所必须面对的一个重要行业课题。

　　美国柯罗尼基金是跨国投资、重组、购并的世界级基金之一(Opportunity Fund)，专门投资、开发和收购具有升值潜力的项目、资产和企业。自1991年起，柯罗尼基金在美国、欧洲和亚洲共投资100多亿美金，涉及4000多个项目和资产。

　　2004年4月，美国柯罗尼资本集团与上海实业发展股份有限公司共同发起创立了扬子基金，柯罗尼负责牵头国际融资2亿美金，上实发展将积极参与、协助和配合柯罗尼的融资活动。扬子基金的投资方向为中国大陆的问题房地产项目和银行不良资产。

　　2005年3月，扬子基金整体收购了北京中远地产所开发的远洋新干线D座酒店式公寓，紧接着又在4月收购了北京另一个高档公寓项目--怡景苑的48个单元。

　　从世界范围看，国际产业投资基金市场基本上被少数几家华尔街大投资银行、美国大控股公司、大基金所垄断。能够在此行业竞争的主要有三类公司：第一类是华尔街大投资银行，如高盛(Goldman)、摩根士坦利(Morgan Stanley)；第二类是大控股公司如美国通用电气(GE)；第三类是专业的大型产业基金(Opportunity Fund)，如龙星、柯罗尼。

　　与追求暴利、高风险为宗旨的创投基金不同，产业投资基金追求低风险和平稳利润，年平均回报率固定在25%左右。这就是产业投资基金的投资者多是资金雄厚但偏于保守的保险公司、公共退休基金和大学捐赠基金等的主要原因。

国际地产基金关注三大问题

　　"在做出投融资项目和对象的决定时，国际地产基金首先关注合作伙伴本身的素质，如公司业绩、企业管理层能力、企业声誉和以往开发项目等因素，房地产企业必须要用资本市场语言和思维来与他们进行合作。"曾亲自操刀收购北京远洋新干线D座酒店式公寓的王知新这样解释，他认为国际地产基金在选择项目投资时会关注合作伙伴、区域价值和产品特色三大问题。

　　合作伙伴：国际地产基金在中国大陆寻找的合作伙伴差不多都是上市公司的前20家以及少数优秀企业。他们对合作公司的治理结构提出了很高的要求。能够合作的公司在结构上要比较规范，要有长期的企业发展战略，要有相当专业的团队以及稳定的产品线、良好的市场声誉。

　　有规模、有信用的房地产公司与国际地产基金合作的可能性最大。中国现阶段的资本市场在地产开发、财务管理和公司管理等方面存在着种种不透明的制度性障碍，客观上阻止了海外资本的进入。"国内商业银行不借贷的房地产企业，国际地产基金更不会借钱给你，如果想用套银行贷款的方法来套国际资本，这条路是完全行不通的。通过媒体传达给开发商的信号是--不要把国际资本当作一种占便宜的方式，长期运作资本的人决不会是傻子！" 王知新先生如是说。

　　区域价值：国际地产基金现阶段的注意力还是在北京、上海、广州、深圳、成都、重庆、西安等一线城市，因为资本市场的人力资源管理成本非常高，不可能用几个专业人士进来就把中国市场都摸清楚了。未来三五年内，海外基金经理人的管理辐射能力不会有太大变化，加之目前还存在着很多制度性障碍，国际地产基金不会轻易进入中国的二三线城市。

　　与国际资本的合作过程中还存在着一个在基金管理公司话语权的问题。“扬子基金因为有上实发展的股份，同时有同策咨询公司的参与，由此建立了一支操作能力很强的管理团队，团队的骨干成员大多是国内的行业精英。同时国内投资者在投资委员会就享有投标权。这就如同经营管理层必须听股东意见，投资委员会有最终决定权，职业基金经理人是没有决策权的。”