征转用中的农用地价格到底指什么
——与《农用地征转用价格评估机制探析》的作者商榷
笔者拜读了《中国土地》2005年第5期中“理论探讨”专栏中的文章《农用地征转用价格评估机制探析》，有一个问题想与该文的作者探讨。笔者认为文中涉及的农用地价格不应该为农用地的农用地属性所有权价格加上农用地的农用地属性使用权价格，而应该单纯地指农用地的所有权价格。当然，这里所说的农用地价格是很狭义的，指农用地的所有权由集体所有转为国有的情形，即农用地征转用时涉及到的农用地价格，不包括国有农用地在不同使用者之间的流转和集体农用地在本集体经济组织内的流转等仅涉及到使用权流转的情形。《农用地征转用价格评估机制探析》讨论的征转用价格是集体农用地征转用后转变为国有的情形，属于这里讨论的范畴。
《农用地征转用价格评估机制探析》一文提到了农用地的征转用价格该怎样评估。在具体分析时得出的结论为“农用地征转用价格应该包含农用地的农用地属性所有权价格、农用地的农用地属性使用权价格及土地用途改变的增值收益分割值，前两者可以合并为农用地价格。而后者即土地用途改变的增值收益分割值是农用地征转用价格的有益补充。”笔者认为“农用地的征转用价格”应该包含农用地的价格和土地用途改变的增值收益分割值是非常有道理的，其中农用地价格是政府按照市场公平的原则给予农民的交易价格，土地用途改变带来的增值收益分割值在一定程度上反映了对农民集体所持有的农用地发展权的补偿，这在理论上讲是很合理的，也是许多学者所持有的观点。但是该文作者提到的“前两者可以合并为农用地价格”按照笔者的理解，可以用公式表达为：“农用地价格=农用地的所有权价格+农用地的使用权价格”，事实上这个公式与该文作者的表达只是定语附加的问题并没有实质的区别。笔者认为这种对农用地价格的分析无论在理论上还是在事实上都是错误的。
从理论上讲土地的所有权价格即是土地的完全价格，自然包括土地的使用权价格。而将两者进行叠加是不合乎经济学逻辑的。众所周知，土地所有权是物权的一种，其主体是土地的所有者，客体是土地。该文中提到的农用地所有权价格属于农用地的所有权在经济上的实现形式。充分性（全面性）是土地所有权权能构成的一个重要属性。也就是说，土地所有权是一种充分的、全面的物权，包括占有、使用、收益、处分的全部权能，相比而言，土地的地上权、地役权、抵押权等物权，都只是对土地的部分权利。也可以说土地所有权是一级权能，而从占有到处分的其他权能则是二级权能。将一级权能在经济上的实现与二级权能在经济上的实现相加也是不合情理的。这其实如同甲将某物出售给乙后获得了该物的交易价格，而同时甲还要向乙收取乙使用该物应付的价格一样的不合情理。
另外，该文中也提到“农用地价格评估比较适宜采用于收益还原法”。按照土地估价的理论，收益还原法的公式为
从事实上看，这种对农用地价格的理解也是不合情理的。在土地征转用过程中，农民失去的是对农用地的所有权，与此同时他们也就相应的失去了对农用地的占有、使用、收益、处分的权利，而不可能再持有土地的使用权等权能。当然有的情况实行的是整建制转归国有而将被征地农民原地安置，但这只是对农民的一种补偿安置方式，同时这里农民获得的也不是农用地的农用地属性的使用权，因而也并不属于农用地的使用权范畴。另外一种情形是农用地的所有权与使用权相分离的状况，土地的所有权与使用权是具有相对独立性的，两者可以分离，这时土地所有者并没有放弃土地所有权，只是将一定年期的土地使用权让渡给土地使用者，从而收取相应的地租，也就是这一段年期内的土地使用权价格。如果该块土地的所有者让渡的是土地的所有权，他也就没有资格再获得土地的使用权收益了。