北京的房价上涨速度之快,上涨幅度之大远远超过政府部门,开发商,购房人的预期.大家都认为要涨,但没想到涨这么快.可以称之为暴涨.随之而来的,房价能涨到什么程度,现在的房价是否存在泡沫?
社会学者,政府官员都说有,潘石屹说没有,任志强说没有,开发商都说没有.
但我要提醒大家,现在到了警惕房产泡沫的时候了.
什么是房产泡沫呢?
当房产的价格远远高于起实际价值时,就是房产泡沫.
房产的实际价值是通过房租来体现的,房价与租金之比过大,房产泡沫就存在.
房价与房租之比多少比较合理呢?
我个人的理解,银行贷款利率代表社会平均投资回报率.房地产投资回报为社会投资平均投资回报就是合理水平.现在银行贷款利率为6.12%,那一年的租金收入与房价之比为6.12%,就比较合理.投资回报期限应该在16年左右.
前两年上海的情况,一套总价200万的房产,年租金不到2万,租金与房价之比只有1%, 投资回报年限长达100年,房产泡沫出现.只有回归到正常的回报率房产泡沫才会消失.
北京现在的情况是房价一路上涨,而租金一路下跌.部分地区房价与租金之比已经跌破正常水平.已经出现房产的泡沫.
防止地产泡沫,政府具有不可推卸的责任,目前出现的房产市场土地供应短缺,是政府对土地供应不能与市场需求相适应的结果.政府应进一步调整土地供应量和供应结构,满足市场需求,让地价恢复它应有的价值,从而防止房价上涨过快,严重偏离应有的市场价值,防止地产泡沫的发生.
现阶段房产是老百姓主要的财产,如果出现房产泡沫,导致老百姓房产贬值缩水,老百姓的一生的心血付之东流,其产生的社会不安定不可低估,对宏观经济产生巨大的不良影响.
政府应审时度势,采取切实可行的措施,防止地产泡沫在北京的发生.