黎明前的黑暗 中国房价一年左右将暴跌
现在全国的房地产泡沫能够持续的膨胀而不崩溃，关键的因素在于ZF和KFS联手做多。其中 KFS的能量是比较有限的，真正能够长期托市的是ZF。假如让市场规律来决定全国的房地产价格，房价早就像股市一样跌的天昏地暗了。也就是说空军的决胜王牌是经济规律，而多方的命脉则是政府的行政干预能力。而现在有形的手能量相当大，以至于基本上掩盖了市场经济规律这支无形的手；所以才有人不断地问房价到底要什么时候才会跌。但是这种状况在一年左右必然彻底结束。转自
为什么能够说的如此肯定，因为在
这里需要特别强调一下，从2006年的
随着外资银行大量吸收人民币存款，特别是高端客户的优质存款，国有银行的存款来源就大面积缩水。而且越是高端客户，对于品牌越是看重。不信你看看他们的孩子哪个不是花钱送到国外的名校，谁把国内大学当回事？这部分高端客户一个人的资金流量就可能抵得过成百上千的普通人，能量不言而喻。所以国有银行的生存环境会空前严峻。而对于房地产来说，能够获取暴利的主要一个条件就是利用银行的钱空手套白狼。对于国有银行来说，被人空手套白狼没什么大不了，反正赔了也是国家的，又不用自己掏钱。同时经手人员往往从黑幕中获益，乐得睁一眼闭一眼。可对于外资银行完全不同，赔的是自己的钱，决不允许空手套白狼。而国有银行由于受到外资的竞争，本身存款缩水坏账成堆，资金链就很紧张；也不可能继续容忍空手套白狼，否则就只有破产。同时，为了维持自己的资金运转，国有银行必须竭力按时收回贷给ZF和KFS的贷款。这样的话整个多方的资金来源就被切断了，而还款压力剧增。
在这种情况下，ZF和KFS的选择只有一个（具体的分析在另一个帖子里）。那就是地方ZF增加土地供应以增加现金收入，同时KFS不得不加速抛售房产来回笼资金。既然急于抛售就只有压低新盘的价格，新盘降价投资客就会争取尽量在高位结算离场。二手房市场也将在新盘带领下出现抛售。这么一来多方加大出货量，剩下的结果就只有一个——房价泡沫崩溃，全国房价暴跌！
有些人说房价会在几个月内暴跌，我觉得不可取。局部地区也许会有，但是全局而言不可能，因为多方的能量现在仍然是相当大的，特别是地方ZF的能量不可小视。他们会用尽手里的每一分钱和每一点权力来维护自己的既得利益。所以说只要手里还有牌可出，多方就会和空方死抗而不降价。只有当银行业放开使多方受到了釜底抽薪的打击，空方才能够真正的获得战略优势。假如你把自己的心理预期定位在几个月，那么到时候很可能自信心受到严重打击从而怀疑自己的判断力。周围的亲戚和GF也会怀疑你而强迫你放弃自己的判断，搞得不好就会前功尽弃，成了给KFS 垫背的。所以时间方面要戒急戒躁，对多方的能量一定要有清醒冷静地判断。这样才能像莫斯科城下的苏军，既不低估德军的实力而过早反攻，也不被德军马上要衰退的最后一次攻击吓破胆而放弃莫斯科。而是耐心的等到大雪酷寒，天时完全利于苏军的时候集中兵力，一举让德军永远远离莫斯科。空军要想获胜，就必须从兵法中吸取养料，短期内速胜的心理绝对要不得。
具体的时间，从
为了大家看着方便我把另一个帖子的内容靠一份过来。
ZF的托市能力其实不过如此
总有很多人喜欢拿中国的社会结构来说事，言下之意无非是中国的社会结构是大政府小社会，ZF能够通过控制社会而实现长期的托市。似乎这样一来，房地产就不会降价，多方就可以高枕无忧了。可是ZF对股市的托市早就失灵了，既然这样，房地产为什么不会步股市的后尘？股市不是这里关心的问题，咱们回到房地产来详细分析。
既然要分析ZF的托市能力，那么我们就必须首先知道ZF手里到底有多少牌可出。牌出完了，托市自然也就到头了。要分析有多少牌就要看ZF控制了多少社会资源和行业，也就是分析中国的社会结构。同时呢，大家关心的其实不是现在的价格，而是未来价格的走势。既然要预测未来，必然从历史中寻找根据。那就先来看看社会结构的历史演变。
在毛泽东时代，ZF垄断了社会的全部资源。也就是说，ZF可以通过行政命令控制全部的土地，全部的劳动力，全部的企业和银行，以及全部的砖家和媒体。在这种社会结构之下，ZF要托市易如反掌，因为整个社会的资金流动完全在行政命令的控制之下。几个文件就可以托住市场。随着文革的结束和改革开放，这种社会一去不复返。
从80年代到90年代中期，私人资本逐渐发展壮大，ZF通过行政命令控制的社会资源开始缓慢缩小。但是非公企业比例很小，土地、银行和砖家媒体等要害部门仍然是ZF完全控制的。也就是说ZF的控制范围变化为全部土地，大部分企业和劳动力，全部的银行和砖家媒体。
从90年代中后期开始，大批国企被出售给私人，私人企业和外资企业大量涌现。同时，私人资本也开始以非法方式进入银行领域（地下钱庄）。ZF通过行政命令的控制范围变为全部土地，一部分企业和劳动力，绝大部分银行和全部砖家媒体。由于社会资金流动的最要害部门——银行仍然基本全部在ZF控制之下，因此社会的资金流动基本上还是在ZF控制范围之内的。这种社会结构一直存在到现在，但是始终处于缓慢的变化之中；因为国企除了垄断部门基本上都是经营不良，所以在宏观经济中的影响力在缓慢的缩小。
那么，在未来几年中国的社会结构又会怎样变化呢？由于入世的保护期将在06年完全结束，银行和零售、物流等行业要对外资全面开放。这样的话，外资银行必然在中国迅速发展并与国有银行进行激烈的竞争。以往大家存款基本只有到国有银行一条路，不管那些银行的不良贷款有多高。这样一来，国有银行整体来说根本不用为存款来源发愁，因为社会资金无法流到国有银行体系之外。那么不论多少不良贷款，国有银行的资金链都不会断裂。同时，ZF控制的砖家媒体对坏账避而不谈，大多数人也不会产生恐慌挤兑。所以就算有天文数字的坏账，银行体系也能够维持。在这种情况下，ZF可以控制银行给KFS输血。同时，更为重要的是ZF可以通过强迫银行给自己贷款维持其资金链，到了还款的时候还可能赖着不还。反正无非就是给银行增加些坏账，国有银行不愁资金来源也无所谓。但是这一切随着外资银行的进入将一去不复返。
外资银行由于良好的信誉和竞争力将会大量的分流社会存款，国有银行的资金链会全面绷紧，无法继续承受KFS和ZF不断增加坏账。ZF无法通过行政命令控制外资银行，也不可能强迫银行贷款或者贷款后不还款。那么KFS和地方ZF空手套白狼的游戏就无法继续玩下去。也就是说，在未来几年，中国的社会结构将要发生明显的变化。
中国的社会结构由于入世将变得更加接近市场经济，中国ZF行政手段控制的范围将变化为全部的土地，小部分企业和劳动力，一部分银行，全部的砖家媒体。事实上，从80年代开始中国的社会结构就在向真正的市场经济过渡，只是速度很缓慢，而入世保护期的结束在大大的加速了这一点。
好了，现在我们知道了ZF能有多少牌可出，接着就可以分析托市能力了。
先说土地，土地是全部垄断的，似乎ZF可以通过控制土地的供应量来托市。实际上不是这么回事。减少土地供应也许几个月内可行，但是根本无法长期实施。现在土地的审批权是属于地方ZF的，减少土地供应等于直接减少了地方ZF的财政收入。而现在各级地方ZF全部是负债运行，现金收入减少怎么维持资金链。有人说了，减少土地供应提高地价不就行了。可是抬高了地价卖给谁？KFS不会送钱给地方ZF。同时，减少土地供应就较少了开工的工地数量，与建材和施工相关的??因此说，尽管土地是全部垄断的，但是土地供应不会减少，除非地方ZF能够从其它渠道获得源源不断地资金注入。
这源源不断地资金从哪里来呢？税收当然是一个，但是税收根本不足以支付财政支出。在ZF垄断全部银行的情况下，可以源源不断地强迫银行给自己注入资金。而外资银行的进入又切断了这一来源。剩下的选择就是发行地方ZF债券，现在中央禁止发行。即使以后放开，发行债券能够支持的时间也很短。因为以前借银行的钱可以不还，借老百姓的钱必须到期连本代利归还，否则会发生什么不用说都知道。所以债券也只能一时应急。90年代以前地方ZF还可以出售自己名下的企业和住宅，现在能卖的早就都卖完了。现在能卖的只有土地着一块，因此土地的供应量不可能减少。 土地说完了再来说银行。银行以前可以充当ZF和KFS的提款机，以后也不可能再充当。不仅不能从银行提款，ZF还必须给银行注入资金以帮助他们应付外资银行的压力。ZYZF要照顾四大银行，地方ZF要照顾各地的商业银行。否则发生了挤兑风潮那是谁也管不住的。因此，在以后银行只能增大ZF维持资金链的难度而不可能为其托市服务。转自81.china.com
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最后剩下的就是砖家媒体了。这一块不会放开，但是人都是有脑子的。忽悠人必然被人识破，现在的砖家媒体公信力不断降低就说明了这一点。有了网络，更多的人可以对抗砖家的梦话。高等教育的普及和出国的热潮也让更多的人具有了敏锐的分析能力。这样一来，砖家媒体对房事的忽悠能力也必然是逐渐降低的。转自81.china.com
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到此为止，我们已经分析完了ZF的托市能力。不过，托市能力的下降是一个比较缓慢的过程。为了尽快买到便宜的房子，我们该怎么办？其实上面的分析已经可以很容易给出答案。转自81.china.com
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第一， 尽可能把所有的钱存到外资银行，特别是原来存在地方商业银行的钱。地方银行的风险ZYZF是不管的，以后取不出哭都找不到坟头。如此一来地方ZF资金链吃紧，必然出售更多土地，从源头降低土地价格。转自81.china.com
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第二， 说服更多的亲戚朋友把钱存到外资银行，特别是那些有企业和大笔现金往来。转自81.china.com
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第三， 让更多的人了解实际情况，阻止砖家媒体借助话语权忽悠消费者。转自81.china.com
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国际歌说得好：从来就没有救世主也不靠神仙皇帝。空军单单依靠等空，盼空是不够的，漫长的等待不是每个人都可以接受的。要加快买房的进度，就必须自己行动起来；必须从等空转变为做空。总而言之一句话，空不是等出来的，也不是盼出来的，空是做出来的！
简行者 发表于: 2006-04-06 8:55:26
中国房地产问题的症结在地权
● 史文胜（北京）
探讨社会问题的症结，是知识分子的使命。可是，那些被称为经济学家的人们，盲目相信一个教条：与其他商品一样，住房价格也应该听任市场按照供给曲线和需求曲线的交叉点来决定，而无视房产的基本属性——生活必需品。
一个普通家庭的最大宗商品，其价格不能通过地区之间的套利或者进口来平抑。房价的大幅上涨，将大大降低普通家庭的生活质量。其实，生活必需品的需求和供给，应该而且必须加以调控。
由于人们盲目相信市场经济中的交易是自由的，所以，山西的煤老板可以在北京大量购房，温州炒房团可以自由地哄抬其他城市的房价，富人可以购买多套住房。学者只是论及炒房行为破坏了房地产市场的正常秩序，对于炒房这种赤裸裸地转移别人财富的行为，很少有人质疑其合法性。
《宪法》上的逻辑错误
去年上半年，中国政府施展了一系列调控房价的“组合拳”，可是，房价依然我行我素地飙升。以金融手段为主要内容的房价调控政策，为何被消弭于无形而不见成效？问题的症结到底出在哪个环节呢？答曰：地权！
房产是附着在土地之上的，所以，法律制度对于地权的界定，直接决定了一国的房地产政策。中国法律对于地权的界定有别于其他国家，因此，中国必须采取与其地权的法律界定相一致的房地产政策，使法律体系自洽，而不能照搬其他的房地产政策。
毋庸讳言，中国《宪法》第十条存在着一个不该出现的逻辑错误。该条款规定：城市的土地属于国家所有；农村和城市郊区的土地，除由法律规定属于国家所有的以外，属于集体所有。问题是，何谓“国家所有”？
从法理上讲，“国家所有”只能是全国人民终极的、平均所有。幸好，中国《宪法》第二条规定“中华人民共和国的一切权力属于人民”；《宪法》第三十三条规定：“中华人民共和国公民在法律面前一律平等”，从《宪法》的角度保障了全国人民对于全部国土之终极的、平均所有。当然，“终极”、“平均”到何种地步，还要受到学术理性、人文理性的制约。
根据中国宪法，作为农村集体的一员，农村居民享有一份集体土地的长期使用权；同时，作为全体国民当中的一员，又享有城市土地的13亿分之一的长期使用权。城市居民只享有城市土地（一个宽泛概念）的13亿分之一的长期使用权。也就是说，一个城市居民只享有一份地权，而农村居民享有双重地权。这种不对称的、歧视性的地权安排，显然有悖宪法第三十三条之精神，导致宪法条文之间不能自洽。
应在法理上界定平均地权
因为中国宪法对于地权的界定存在严重的逻辑错误，笔者认为应尽快拟定《宪法修正案》，在法理上明确界定：农村土地归全体村民平均所有，而非终极所有；各城市的土地归该市全体市民平均所有，而非终极所有。另外，还应尽快制定《平均地权法案》，规定平均地权的实施办法；并规定市政当局有义务按照成本价为市民提供基本居住用地。在目前阶段，如果城市居民人均拥有建筑面积为
从法理上明晰了平均地权之后，可以很明显地看到，政府拍卖住房用地属违宪行为。政府把本来就属于人民的土地再以高价出售给人民，这无异于保姆掠夺了主人的财产，再把本来就属于主人的财产高价售给主人！有了平均地权这一把利器，如果开发商哄抬房价，若干居民就可以联合起来，向政府申请属于自己的地块，自己建房，这就彻底打破了开发商垄断商品房供给的局面，房价就会被钳制在成本加合理利润的水平。
有了平均地权的法律武器，可以推演出：每一个家庭只能有一套住房，因为每一个居民只享有一份地权；当住房占地超标时，必须支付惩罚性的地价；山西的煤老板没有资格在北京买房，因为他们所享有的那一份地权，在山西境内已经得到落实；炒房团炒作房价是违法行为，因为炒房本身就意味着炒房者侵占了别人的地权！
对于暂没有住房的人士来说，势必要租房。建议只能由房屋租赁公司以法人的名义购买住房，然后出租。
地权是房地产问题的主要矛盾。不懂得地权的归属，就不可能理解房地产，也不可能制定理性的、可持续的房地产政策；在调控房价的过程中，必然会进退失据。抓住了地权这把利刃，中国的房地产问题就可迎刃而解。
·作者为中国社会科学院金融研究所博士研究生
中国楼市真正的危机
王育琨
过度超前的住房需求,虽然构成现时经济增长的引擎,但却对中国的长远发展构成巨大威胁,最终将使所有参与者皆为输家
中国楼市送走尴尬的2005年,迎来不确定的2006年。两难的处境使楼市政策并没有实质的改观:调控楼市价格伤了经济;放任价格伤了民情。尴尬政策的背后是尴尬的认知,尴尬认知的背后是难以启齿的利益。各种局部利益的交互作用,终于酿成中国楼市的真正危机。
政策在“任期利益”的冲击下摇摆
有人以“排山倒海”形容2005年房地产调控政策的出台,“国八条”、七部委联合出台稳定房价意见、房贷利率上调、预开征二手房交易所得税、央行建议取消商品房预售制的报告等等,刮起了一股股旋风,可是能够撬动价格走向的也就是少数几个城市。发展还是硬道理。2005年底中央政府又吹起了住房消费年的暖风,建设部的官员也频频表态看好2006年的发展形势。开发商则坚持一如既往的高调,上海绿地甚至宣称年销售额要超过250亿元。地方政府更是看多楼市,“任期利益”需要一定的增长速度来拓展。就是那些骂声不断的购房者和持币待购者,也指望市场有个明确的信号,以便财富早日增值。
楼市的尴尬,不由得让人联想到20世纪90年代中央政府的银行呆坏账治理。当年治理银行呆坏账,国务院总理曾经亲自担任行长,可谓前所未有的力度。但是所有的努力,最后终于还是被体制的惯性销匿。从1993年到2003年,10年呆坏账从5000亿元,一下子上升到了50000亿元。现在楼市出了乱子,引发了体制性腐败和民愤,还危及我国的长久竞争力。关注民生民意的中央政府高调宣誓调控,政策却在尴尬徘徊。若干迹象表明,巨大惯性的作用和话语权的偏移,城市官员强烈的“任期利益”,很有可能使中央政府的调控半途而废。
上海楼市是最好的风向标。因为价格涨得最猛,上海楼市格外受到中央政府的关注。与“政治问题经济解决”恰成对照,2005年的上海楼市则是“经济问题政治解决”的范例。当中央政府的问责制开始指向明确的时候,2005年3月,上海市顺应中央对房地产市场宏观调控的要求,提出了年内新开工配套商品房、中低价普通商品房各1000万平方米的目标。一个持续疯长5年的楼市,终于出现拐点,租赁市场和二手房市场率先下行,接着带动新楼盘上市价格跟着下滑。但是对这个基本面上海市政府的态度比较暧昧。上海市政府所属绿地集团的董事长张玉良就不认为新楼价格会下降。而且市政府对在压力下出台的调控策略,从来就不缺乏怀疑和修正的勇气。
楼市已经成为一个城市经济增长的重要引擎,任何不利于这个引擎发生作用的东西,都需更改与重估。如果说上海楼市价格看跌,无疑会挫伤投资偏好,这是上海经济所不能忍受的。这里包含着中国楼市的真正危机。
真正的危机：住房需求超越国力
与一般的认识相反,我看中国楼市深层危机,不是楼市价格的高低,甚至也不是楼市价格的分享机制,而是在众多利益集团追逐短期利益的作用下,住房需求膨胀超越了国力。
作为基本居住的消费需求,是一个与经济发展水平动态高度相关的变量,并不出自政府的恩爱或是民众愿望的强烈程度。经济学和社会学并没有给出一个经验数字或基准,人们于是有了不同的判断标准。有人抓住了住房价格与家庭年收入比,从中国畸高的比例（12∶14）与国际上的（3∶6）对比中,得出中国楼市严重泡沫化的结论;有人抓住了历史上国民人均收入与房价的对比,突出了中国楼市的泡沫;有人则简单对比上海、东京、首尔、台北、香港等三小时经济圈中的楼市价格,得出中国楼市极具投资价值的判断;有人则抓住中国人多地少的现实,坚持价格还有更高上升空间的判断。
住房总量什么时候都是一个对比的重要层面。香港与日本的人均GDP 都超过3.4万美元,而香港和东京的人均住房面积只有
香港与东京的房子,开间都小而且低矮,属于节能型的设计。而中国城市住房却是越建开间越大、楼层越高,属于耗能多的房型。据世界银行2002年报告分析,中国每创造１美元GDP所消耗的能源是西方7个发达国家的5.9倍,是美国的4.3倍、法国的7.7倍和日本的11.5倍。中国的能源利用率仅为美国的26.9％和日本的11.5％。面对这些令人瞠目的指标,不能不承认危言耸听者的理性。难怪联合国环境奖得主、美国地球政策研究所所长莱斯特·布朗说:“中国正在帮我们认识到旧的经济增长模式气数将尽。”是的,我们该问,中国耗能型的住房建设的气数是否将尽？
超越基本住房需求的住房狂热,已经成为中国经济的引擎。当一国居民把财富都凝聚在住房上的时候,这个国家的居民就危险了。因为,靠这种方式积累的财富,只会给世界上其他国家创造重要市场,却不会给自己的长久竞争力增添什么砝码！这个畸形的增长引擎终将因为本末倒置而受到惩罚。惩罚已经开始。我国城市环境的破坏、劳动力成本优势的丧失,耗能型生活方式的确立,这些都会很快在我们城市和国家的持续竞争力上表现出来。可惜,做庄者是受“任期利益”左右的城市官员,他们无暇顾及长远。
显然,过度超前的住房需求,虽然构成现时局部经济增长的引擎,却对中国的长远发展构成巨大威胁,将蚕食中国公司的长久竞争力。找错支点的中国楼市,将使所有参与者皆为输家。我们不能等到万劫不复的惩罚来临那一天才幡然醒悟！