日前，潘石屹老师发表了大作《当前房地产市场的死结和钥匙》，这是一篇很有意思的文章，至少比起“学术论文”要来得实在，把该说的问题都说了，从一个身经百战的企业家的眼光来看市场的死结和钥匙。凭借市场的经验和企业家独有的敏锐触觉，准能嗅出不同寻常的味道。

潘老师看到了“房价上涨过快”和“空置率太高”这对矛盾，并认为问题所在是市场结构不合理， “产销不对路”，流通环节不畅通。就这些问题，他通过以为北京老干部的管理经济的经验，大白菜和牛奶的市场化出发，提出了的房地产的市场化。潘老师说：“房子也是同样的道理，政府不可能了解到每一个市场，在什么样的区域地段，需要什么样的房子，在市场的神经末梢只能靠市场的手段去配置这些资源，使供需达到平衡。多年的实践和别的行业的经验证明：市场配置资源是最合理的，最不容易造成浪费的。”还有二手房的流通，物业产权的明晰等等，潘老师确实看到了房地产的“钥匙”。历史的经验总是正确的，可是潘老师也许没有发现，大白菜和房子的不同之处。大白菜是食品，而且是必需品，价格弹性很小。而房子是奢侈品，不但价格弹性大，而且价格水平高。价格弹性小，价格的波动不会对商品本身整个产业链造成严重的影响。所以，潘老师本人也决不会投资一个楼盘项目像投资一株大白菜那样漫不经心吧。既然，连潘老师本人也不会像投资大白菜那样投资房地产，那又怎能要求政府一个劲的放手市场呢？房地产不但问题复杂，而且关系国计民生，更加涉及国民经济的长远发展。潘老师可以发挥商人“拍脑袋”的本色，而政府则要肩负更重大的责任。这种处理问题的角色是不一样的。

于是，第二个问题就出来了。历史的经验总是让人信服的，为什么大白菜就能走市场，而房地产就不行呢？那就是“市场”不一样。大白菜价格放开了，第一个反应就是“涨价”，价格的上涨导致资源向该行业流入。这意味着什么呢？就是越来越多的人希望从事大白菜的种植，采购，销售。接着就是大白菜的市场供应量增加，市民可以按需购买，不再用菜票了。这个时候，大白菜再带动其他农产品的市场化，整个市场就表现为一个自由竞争的市场。政府只需要在经营秩序，市场规范，税收等方面进行管理，而不用直接参与价格管制。整个市场都是良好运行的，这就是社会主义市场经济的成功之处。但是，房地产不一样，它不等于大白菜。第一，房地产行业的进入壁垒过高。想做大白菜的生意，只需要100元的本钱。想做房地产的生意要多少钱呢？潘老师比谁都清楚。过小的资本不能进入，只能任由“大鱼吃小鱼”。第二，房子的市场化要建立在土地的市场化之上。（潘老师在文中提出）就现今来看，我国的土地政策法规还是比较规范的。但我国土地的供给受到人多地少，山地丘陵多，平原少等等的现状的制约，而不像大白菜那样可以通过技术改良来提高产出。第三，房子是一种资产，是一种固定资产，是一种可以增值的固定资产。既是消费品，有时投资品。双重角色决定了房地产不能像大白菜那样。第四，就是市场化的问题。大白菜的市场化是自由竞争，而现阶段的房地产市寡头垄断。由于进入壁垒的过高，导致资源掌握在少数人手中。形成了现阶段的寡头垄断的 局面。而潘老师提到的“国务院03年关于房地产的 18号文件也强调了市场资源的基础作用”（潘）。国务院强调的是开发商之间的自由竞争，强调“持续健康发展”。18号文件的标题是《国务院关于促进房地产市场持续健康发展的通知》。

潘老师在第10段，详细谈了房子市场化的问题，的确很中肯和具有可操作性。最后，潘老师提到“房屋价格上涨过快的另外一个原因，就是中国的居民没有其他的投资渠道，而居民存款又迅速上升，到今年二月底已经达到15.12万亿元。每年全国商品房的成交额大约是1万亿元，就算没有别的资金注入和单位购买，单这15.12万亿元的居民存款，再加上银行提供的70％的按揭贷款，就可以把当年推出的商品房购买50遍。所以，让中国居民有新的投资管道和工具，对稳定房价和经济都是有好处的。”（潘）这不能不说是独具慧眼的商人的见解。但是，15.12万亿是掌握在多少人手里呢？80%的财富都是掌握在20%的人手里的（帕累托）。其次，不是说没有更多的投资渠道，我国的投资渠道已经很多，股票，外汇，期货，期权，黄金……而是中国人传统的“安居乐业”的思想促使国民都想拥有一套满意的住宅。加上前面说的房子具有的双重功能，甚至是多重功能——居住，投资，保值，增值的功能是其他投资工具都无法比拟的。而且15.12万亿里面还要分多少用途——教育，婚嫁，医疗，养老，保险……购房有70%的按揭，可其他的用途是一点儿都不能按揭的。

据我们学经济学的认为，我国的房价过高就是寡头垄断造成的放开商的“价格合谋”。这是笔者以及都为业内人士都一致认为的。潘老师的“钥匙”是管用的，但有局限性。我的“钥匙”是一，现阶段逐步提高我国的利率水平。二，引入竞争机制。使房地产行业重新洗牌，实现开发商的优胜劣汰。

我也是谈谈个人较为片面的看法，希望业界同行多批评指正。