房地产业“降温”尚待时日
利率、房税难遏制高房价
作为打压房地产投资行为的政策，央行的房贷新政让人们对房地产业“降温”的期待成为现实，但对住房降价的渴望却依然难以企及。在3月24日，由焦点房地产网举办的“上海楼市发烧，北京吃不吃药”论坛上，北京、上海和香港三地的业内人士表达了相同观点：房贷利率上调对房价调控作用有限，房产泡沫在短期内仍难消除。
房贷利率上调是温柔回归
近日，央行上调房贷利率，这是在不到半年时间里，第二次上调房贷利率，央行宣布，自3月17日起，住房贷款利率由5.31%上调至少0.2个百分点至5.51%。住房贷款利率的基准利率也提高至5年期以上贷款基准利率即6.12%。同时，房地产价格上涨过快的城市或地区住房贷款首付比例从20%提高到了30%。
SOHO中国总裁潘石屹表示，房贷利率上调是温柔回归。要用历史的眼光看待此次房贷利率上调，在96、97年的时候，房地产业还没有成为我国的支柱产业。政府为了寻求新的经济增长点，刺激新的消费需求，在97年初左右将房贷利率调低，使其低于贷款利率的平均水平，这种给房贷的优惠政策对于提高房地产业的迅速发展起到了一定的促进作用。而经过近十年的住房商品化历程，在绝大多数大、中城市，房地产行业已经成为国民经济的支柱产业，而且发展进入平稳阶段，在这种情况下，央行将利率回归到同期贷款利率水平，实行下限管理，只是适应了房地产经济发展的现状，便于宏观管理，同时在全国没有采用一刀切，由各地根据房地产市场的价格情况弹性确定个人住房贷款最低首付款比例，也体现了此次宏观调控采用市场化的做法。对于房贷利率上调的影响力，香港中原地产总经理施永青举香港的例子说，当时房贷利率从10%上调到20%左右，都没能阻止当地房价的上涨。
利率、房税都难遏制地产投机
央行提高个人住房贷款利率和首付比例，财政部拟议开征房地产税，意味着政府政策的一个转向：从抑制房地产投资、供给，转向抑制房地产需求。但如果缺乏配套政策，开征房地产税只能增加自住业主的居住成本，而对投机者带来的成本则微乎其微。
“资金找不到新的投资途径，加上房地产现在是高利润行业，所以都堵在了房地产业。”香港中原地产总经理施永青通过电话连线说。随着近几年国内经济的快速增长，财富积累的速度同步加快；但是从投资渠道来说，富余资金可以选择的“出口”却很单一，多数选择股市，但目前股市却一直“不景气”；同时，房地产在很多城市又是方兴未艾，自然成为资金“首选的出口”。施永青认为，要想减轻房地产投资过热，首先要解决投资渠道问题。
东中西区域发展改革研究院副院长孙飞博士表示，目前的房地产税究竟属于何种性质？是将目前由开发商一次性缴纳的大宗税费合并，改为由业主分七十年分摊，还是在已有的税费之外另征新税？目前尚无答案。如果属于前一种情况，则房价有可能下降，但养房成本会提高，这当可在一定程度上遏制房地产投机。但若是后一种情况，则无助于遏制房地产投机行为。因为，只要购房人预期地价、房价将会持续上涨，则房地产税所带来的成本，将会被房价上涨带来的收益所抵消。尤其是对于那些快进快出的投机者来说，这笔成本几乎不用考虑。
社科院金融所尹中立博士认为，开征房地产税后，加大了“炒楼”者的囤积住房的成本，自然会打击“炒楼”者的“积极性”。但该税的征收使贷款购房者后期风险加大。据统计，在商品房的购买人群中有80%以上都是采取按揭贷款方式，房地产税的征收很可能会使消费者出现买得起供不起的现象，增加消费者的购房风险。
房价趋高原因多样
“土地供应量少是房价趋高的主因。”论坛上，SOHO中国董事长潘石屹再三表达了同一观点。在他看来，目前北京地区，尤其是四环内土地供应量明显不足。尽管政府公布的土地供应量数字很大，但由于拆迁保护和耕地保护等政策影响，真正转化为可建筑用地的面积并不多。同时，中国建筑容积率普遍设定得较低，这与人多地少的实际国情背道而驰。
经历过香港楼市波动的中原集团董事局主席施永青，直接把矛头指向回报率。他说，在上世纪香港的银行曾连续调高利率，但房价依然高歌猛进，究其原因正是不菲的回报率令投资客趋之若鹜。因此，为调控房价而控制投资行为的重点，在于削减投资客的回报率，如果投资回报大于投资成本，投资客根本不会在乎房贷利率上调这些措施。
至于如何有效调控房价，潘石屹认为，解决土地供应量紧缺，加快土地转化为房子的速度，并适当提高容积率是一剂良药。而施永青提出，对于内地楼市，关键要提高市场透明度，像土地供应量、房屋空置率等数据都需要向消费者如实传递，这样才会令消费者、投资客在房产市场更加趋于理性。孙飞博士表示，“对开发商和消费者而言，尽管利率调整在短期内是利空影响，长期看则是利好消息，因为它可以迫使开发商采用薄利多销的营销方式，压缩房地产业的暴利空间。调控房价需要采用综合手段，除利率调整外，市场供求关系、土地供应量以及房地产税等调控措施是“一个都不能少”。
利率手段 是一把双刃剑
据新浪网最新的一项调查显示，61%的人表示将因加息而改变购房计划。利率手段是一把双刃剑，有真实需求的普通购房者也因加息增加了负担。新浪调查显示，46%以上的受访者认为提高首付成数对购房影响很大；80%多的人认为利率调整对普通购房者的影响最大，利率调整将影响到购房行为的接近61%。不少业内人士也表示，当前北京的房地产市场上，大多数消费出于自住需求。这部分人的需求呈现出一定的迫切性和必要性。但加息增加的成本对这部分人来说是一笔不小的负担。而房地产投资者一般具备了一定的经济实力，他们对加息的反应反而要小。
利率、房税难遏制高房价
作为打压房地产投资行为的政策，央行的房贷新政让人们对房地产业“降温”的期待成为现实，但对住房降价的渴望却依然难以企及。在3月24日，由焦点房地产网举办的“上海楼市发烧，北京吃不吃药”论坛上，北京、上海和香港三地的业内人士表达了相同观点：房贷利率上调对房价调控作用有限，房产泡沫在短期内仍难消除。
房贷利率上调是温柔回归
近日，央行上调房贷利率，这是在不到半年时间里，第二次上调房贷利率，央行宣布，自3月17日起，住房贷款利率由5.31%上调至少0.2个百分点至5.51%。住房贷款利率的基准利率也提高至5年期以上贷款基准利率即6.12%。同时，房地产价格上涨过快的城市或地区住房贷款首付比例从20%提高到了30%。
SOHO中国总裁潘石屹表示，房贷利率上调是温柔回归。要用历史的眼光看待此次房贷利率上调，在96、97年的时候，房地产业还没有成为我国的支柱产业。政府为了寻求新的经济增长点，刺激新的消费需求，在97年初左右将房贷利率调低，使其低于贷款利率的平均水平，这种给房贷的优惠政策对于提高房地产业的迅速发展起到了一定的促进作用。而经过近十年的住房商品化历程，在绝大多数大、中城市，房地产行业已经成为国民经济的支柱产业，而且发展进入平稳阶段，在这种情况下，央行将利率回归到同期贷款利率水平，实行下限管理，只是适应了房地产经济发展的现状，便于宏观管理，同时在全国没有采用一刀切，由各地根据房地产市场的价格情况弹性确定个人住房贷款最低首付款比例，也体现了此次宏观调控采用市场化的做法。对于房贷利率上调的影响力，香港中原地产总经理施永青举香港的例子说，当时房贷利率从10%上调到20%左右，都没能阻止当地房价的上涨。
利率、房税都难遏制地产投机
央行提高个人住房贷款利率和首付比例，财政部拟议开征房地产税，意味着政府政策的一个转向：从抑制房地产投资、供给，转向抑制房地产需求。但如果缺乏配套政策，开征房地产税只能增加自住业主的居住成本，而对投机者带来的成本则微乎其微。
“资金找不到新的投资途径，加上房地产现在是高利润行业，所以都堵在了房地产业。”香港中原地产总经理施永青通过电话连线说。随着近几年国内经济的快速增长，财富积累的速度同步加快；但是从投资渠道来说，富余资金可以选择的“出口”却很单一，多数选择股市，但目前股市却一直“不景气”；同时，房地产在很多城市又是方兴未艾，自然成为资金“首选的出口”。施永青认为，要想减轻房地产投资过热，首先要解决投资渠道问题。
东中西区域发展改革研究院副院长孙飞博士表示，目前的房地产税究竟属于何种性质？是将目前由开发商一次性缴纳的大宗税费合并，改为由业主分七十年分摊，还是在已有的税费之外另征新税？目前尚无答案。如果属于前一种情况，则房价有可能下降，但养房成本会提高，这当可在一定程度上遏制房地产投机。但若是后一种情况，则无助于遏制房地产投机行为。因为，只要购房人预期地价、房价将会持续上涨，则房地产税所带来的成本，将会被房价上涨带来的收益所抵消。尤其是对于那些快进快出的投机者来说，这笔成本几乎不用考虑。
社科院金融所尹中立博士认为，开征房地产税后，加大了“炒楼”者的囤积住房的成本，自然会打击“炒楼”者的“积极性”。但该税的征收使贷款购房者后期风险加大。据统计，在商品房的购买人群中有80%以上都是采取按揭贷款方式，房地产税的征收很可能会使消费者出现买得起供不起的现象，增加消费者的购房风险。
房价趋高原因多样
“土地供应量少是房价趋高的主因。”论坛上，SOHO中国董事长潘石屹再三表达了同一观点。在他看来，目前北京地区，尤其是四环内土地供应量明显不足。尽管政府公布的土地供应量数字很大，但由于拆迁保护和耕地保护等政策影响，真正转化为可建筑用地的面积并不多。同时，中国建筑容积率普遍设定得较低，这与人多地少的实际国情背道而驰。
经历过香港楼市波动的中原集团董事局主席施永青，直接把矛头指向回报率。他说，在上世纪香港的银行曾连续调高利率，但房价依然高歌猛进，究其原因正是不菲的回报率令投资客趋之若鹜。因此，为调控房价而控制投资行为的重点，在于削减投资客的回报率，如果投资回报大于投资成本，投资客根本不会在乎房贷利率上调这些措施。
至于如何有效调控房价，潘石屹认为，解决土地供应量紧缺，加快土地转化为房子的速度，并适当提高容积率是一剂良药。而施永青提出，对于内地楼市，关键要提高市场透明度，像土地供应量、房屋空置率等数据都需要向消费者如实传递，这样才会令消费者、投资客在房产市场更加趋于理性。孙飞博士表示，“对开发商和消费者而言，尽管利率调整在短期内是利空影响，长期看则是利好消息，因为它可以迫使开发商采用薄利多销的营销方式，压缩房地产业的暴利空间。调控房价需要采用综合手段，除利率调整外，市场供求关系、土地供应量以及房地产税等调控措施是“一个都不能少”。
利率手段 是一把双刃剑
据新浪网最新的一项调查显示，61%的人表示将因加息而改变购房计划。利率手段是一把双刃剑，有真实需求的普通购房者也因加息增加了负担。新浪调查显示，46%以上的受访者认为提高首付成数对购房影响很大；80%多的人认为利率调整对普通购房者的影响最大，利率调整将影响到购房行为的接近61%。不少业内人士也表示，当前北京的房地产市场上，大多数消费出于自住需求。这部分人的需求呈现出一定的迫切性和必要性。但加息增加的成本对这部分人来说是一笔不小的负担。而房地产投资者一般具备了一定的经济实力，他们对加息的反应反而要小。