一、住房价格辨析

　　1、老百姓所说的房子问题的范围指的是什么

　　对房价高最为敏感的、意见最大的是人群是占人口80%以上的中低收入的老百姓。而这些人群所关心的房子是他们可能购买的普通商品房。而不是高档公寓、别墅，更不是商业用房、写字楼、工业用房、政府和事业单位用房，更不是全部房地产开发的范围（房地产开发的范围还不仅限于房屋）。解决这个问题，对房地产业的影响并非是全部。

　　2、老百姓所说的房价问题的范围指的是什么

　　老百姓所说的房价问题包括有现在的房价太高和房价增幅太快两个方面。

　　3、房价是不是高了，怎么看

　　有报纸说，房价高是指北京、上海。这种说法如果不是无知，便是有意混淆视听。如果把东京、香港的房价作为参照物，上海、北京的房价也不算高。如果把县镇的房价与大城市相比，那是非常便宜的。由于现在房屋的购买没有限制地域，发达地区的购房者到西部地区买房，在他们看来太便宜了。所以房价高不高，要有一个合理的标准。现在仁者、智者们提出房价与当地购房者人均年收入之比值的概念，我认为是有道理的。按此原则，我国的这个比值比起日本、香港地区、英国、美国都高的多。北京的人均收入是成都的两倍左右，上海也比成都高的很多，如果按此原则来评估房价高低，那么就不会得出其它城市（如成都）的房价不高的结论。

　　有的经济学家（肖灼基）说我国房地产没有泡沫。其实房地产泡沫与否，与所讨论的房价问题不是一回事，普通老百姓也不关心，老百姓对经济学家在这个时候跳出来说这番话是什么目的，起什么作用，很反感。作为一个知名的经济学家，不只是研究经济学，重要的是应用经济学理论的专长，为国家的和谐发展起到积极的作用，别陷入纯学术研究的圈子里出不来。建议这些经济学家关心的面再宽一些，深入基层，做些国情调查，为老百姓的利益着想一下。

　　4、房价太高，指的是什么

　　第一是指不合理、第二是指暴利。

　　不合理是指房价由于政府在过去很长一段时间，没有考虑绝大多数人民的实际情况，没有把老百姓放在心上，没有正确处理好GDP和老百姓生活改善的关系，有意或无意地促成房价畸高的现状。最近，成都市房管局对房价做出正面的回应，说成都市的房价“基本合理”，说房价收入比在6.6，与国际上定义的3-6倍差不多，结合国情，认为是不高的。须知该部门的计算是以三口之家70平方米来计算。那么，国际上定义的人均又是多少平方米呢，没有披露。中央政府正在着手解决房价问题，省政府已经表示房价过高已成定论，难道成都市的房价就是一片净土吗？希望成都市房管部门要慎言，不要顶风而动。

　　占人口80%的中低收入老百姓的住房是问题的核心，而这大部分人的平均年收入又是多少呢，是不是该部门所说的人均年收入一万多元呢。按照中国统计年鉴（2004年版）的数据比例计算，中低收入老百姓人均年收入只有7650.47元。那么中低收入人群的房价收入比应当是8.97，而不是6.6倍。

　　按照中国统计年鉴（2004年版）的数据比例计算，就全国城镇而言，中低收入人群的衣食医教费用占总消费支出的71%，而用于居住支出（还并非仅指购房）只占10%，每年人均约535元。可见中低收入人群购房能力有多么差，这才是中国国情。现在各种各样的说法都有，但是都没有从这个角度去分析。大量的说法是站在政府职能部门、银行系统、税务部门、房地产单位、部分媒体界、某些官方学者发表的言论，都回避这个事实。我们国家在改革开放以前和改革开放前期，由于众所周知的原因，国家对老百姓住房问题的欠债太久太多，需要解决住房的问题很多。而长期以来的低工资制，使老百姓家里没有什么积累（据说80%的存款在20%的人手中，20%的存款在80%的人手中），住房购买能力极差。共产党领导下的社会主义国家要更多地为多数老百姓的困难着想，这也是国情。那些职能部门的官员们动辄就说中国国情，但就是没有说到我所谈的国情。在我们这种国情下，占人口绝大多数的中低收入老百姓急需解决和改善住房条件，但购房又困难，是不争的事实。应当建立适应国情现状的商品房房价机制，才是合理的。现在的住房房价，对他们来说就是不合理。

　　另外一个重要问题，不得不谈一下，因为涉及国家对房价政策的区别对待问题。在改革开放初期，国家要求中西部顾全大局，不要与东部沿海地区争项目、争投资，要让东部地区先发展，然后再带动区部地区发展。中西部地区为了响应中央的号召，也顾全了大局。然而中西部地区的经济发展落后于东部已成为事实，西部和中部地区与东部地区老百姓的人均收入相差极大，住房状况也差的比较大，住房购买资金相差更大。而住房的市场又是全国性的，这样，给中西部地区老百姓的住房购买和改善带来极大的压力。说西部地区的房价不高，显然是不公平的。

　　发展房地产业的目的是什么，我认为应当反思一下。诚然，房地产业对GDP的贡献达20%以上，可以促进城市的改造、带动相关产业的发展、增加国家的税收、提高土地拍卖价格、增加就业机会、提升政府的政绩。正因为如此，政府部门对房地产业给予了高度的重视，在方方面面进行了极大的支持，通过各种手段刺激投资和发展。然而弱化了改善人民居住条件功能的观念。如果能够重视这一点，就会对现在商品住房交易做细致的调查，包括商品住房交易构成比例、购房者的构成、购房者购房前房产状况、购房目的、购房方式、绝大多数老百姓的意见、房地产市场的“繁荣”实质是怎么回事等，那么会发现成都市户口的中低收入城镇居民的购房能力很弱。就会在房地产政策制定上，早些解决这个问题。如果说以前认识不够，情有可原，那么在中央强调权为民所用、情为民所系、利为民所谋，执政为民的现在，再不重视，就不可原谅了。

　　把中低收入老百姓欲购的普通住房的价格不加区别地与整个房地产价格捆绑在一起来说房价，是不合理的。如果不是糊涂，就是有意。

　　暴利问题。我向从事建筑工程造价审计的和房地产估价的专家们咨询，了解到房屋的价格构成。我们仅以普通商品房为例来说明。砖混结构主要用于七层以下的住房，其工程造价每平方米在500元左右，框架结构的普通住宅，没有地下建筑工程造价在每平方米在800元左右，有地下建筑和电梯时（一般20层以上），工程造价在每平方米在1000元左右。其中建筑材料占造价的60%-70%。建筑材料涨价，是房地产商对房价提高的重要托词。那么近来一段时间，各种建筑材料综合价格平均在20%左右变化，上述的造价就会在500-600元/平方米、800-960元/平方米、1000-1200/平方米幅度。不过就是200-300元左右。在成都市华阳镇前一年多，170平方米跃层商品住宅单价800元，现在已涨到1600元，其环境相当好。而市中心同样的房，单价在4000多元，随着区位向外推，一环路的价在3500元以上，二环路的价3000元以上，三环路的价2500左右。我们以华阳的房屋作为基准，每平方米房地产商只有300元售价与造价之差，其中包括了土地使用权费用、开发商的管理费、销售费用、财务费用、各项税金和开发商的利润。

　　华阳的同样房屋两年的时间由800元/平方米升到1600元/平方米。这主要是利润的变化，其次是地价变化。那么到市中区单价差额就有3000多元。其中土地的区位价格占了大部分。房价与造价之比由华阳的8/5-16/6变为40/6。房地产估价师认为房地产商的销售利润率在20%-45%，而全部工业行业的销售利润10%，商品房绝对是暴利。而地价也是房价高的主要因素。

　　国土部门近来说土地价格只占房价中的20%，我没有根据说其公开的数据是对还是不对。但是可以说其给出了一个模糊概念下的数据。在县以下的城镇房价中地价所占的比例是低于20%的，而大中型城市中不同区位房价中地价所占的比例是不同的，大部分比例远远大于20%。所以不给出前提只说房价中地价比例，只能给老百姓更多的难以判断的信息，有混淆视听之嫌。

　　5、房价涨幅太大

　　2004年，全国商品房平均销售价格上涨14.4％，涨幅比上年（2003年4.8%）提高10.6个百分点，商品住宅平均上涨15.2％，而与此同时，全国城镇居民人均可支配收入比上年只增长7.7％。其中2003年土地交易价格上涨10%左右。使得原本购房困难的中低收入群体雪上加霜。

　　二、解决房价问题的几点建议

　　1、住房房价问题的解决是当前政府政绩的重要体现

　　中央强调不能只追求GDP的增长，要建立和谐的社会，要为老百姓的利益着想。改革开放到现在，老百姓已经具备购房的基本条件，但是又是能力很差的，在这种情况下，解决老百姓居者有其房和不断改善住房条件，是一个非常复杂的系统工程。有些事情是当地政府可以做的，有些是必须向国务院及相关部门反映解决的，有些则必须由全国人大来解决的。事情不能再拖下去了，但又不能草率。所以解决好了，是大得民心的辉煌政绩，最好能创造一些具有推广的经验办法。

　　2、让中低收入的老百姓切实得到实惠

　　现在也陆续出台了一些政策，比如银行提高住房贷款利息，还有增加消费税的说法，还有征收房地产税或物业税的说法，还请相关的研究机构进行研究提出方案。银行提高住房贷款利息并没有让老百姓满意。对于后者由于尚未出台，不能妄加评论，但是每项政策出台，首先应考虑对中低收入的老百姓是否真的得到实惠，让他们体会到党和政府是关怀他们的，不能税、费、息只有升，没有降，项目只有增加，没减少。

　　3、净化中低档商品住房市场

　　由于在未来很长的一段时期，全国各地区的人均年收入差别仍然很大，对住房购买能力差别也很大。所以为了解决居者有其房和逐步改善住房条件的问题，在房地产市场又是全国性的市场的情况下，应当制止在普通商品住房领域里的投资性和投机性购房。尤其是当地中上等收入百姓有能力购入的住房，以及以下等级的住房，应当净化为仅仅是解决无房或卖掉小住房换购较大住房的市场。也就是纯粹为解决居住目的的购房。为此，仿效新加坡的办法，采用交易税随使用年限递减的办法。例如，对普通商品房购入第二年以内卖出的，由卖房人交纳增值部分的100%交易税，也就是说赚的钱全部交税；第三年以内交80%的税；第四年以内交60%的税；第五年以内交40%的税；第六年以内交20%的税；第六年以后正常税率。让投资性和投机性购房者不仅无利可图，而且会吃亏。

　　4、区别对待的地价政策

　　房屋价格受土地影响太大，因为它包括受国家政策调控的土地使用权的价格，它这一点是区别于其它任何商品的。城镇土地是全民的资产，理应为全民利益服务。占城镇人口80%以上的中低收入人群应当是城镇土地使用的最大收益者。因此应使他们得到适应其生活水平的使用条件，应当与其它用地有显著的区别。这是一个基本观点。为了解决占人口绝大多数中低收入老百姓购买住房的困难，在近几年，用于中低档住房的地价应对这部分人采取优惠政策。其一，将地价中国家收益部分采取减免的办法；其二，这类住房在购入后第一次进入二手市场时，就先按土地市场价补足差价后才能交易。

　　5、普通商品住房利润应当调控

　　关系到多数老百姓切身利益的普通商品住房，目前其价格中的利润太高。中国大陆以外的房地产商的利润率绝大多数是百分之几，而我国即是百分之几十，房地产商的利润在我国是畸高的，属于暴利行业。对适合高收入人群的别墅、高档公寓开发具有高利润率和加收消费税是可以的，就像化妆品一样，他们使用的是非必需品，而且因为他们是少数富人。但是允许在普通商品住房也有这样高的暴利，实际上对于中低收入的老百姓来说是利益上的损害。不符合我党执行的理念和发展经济的目的。因此为了多数人的利益，有必要、也有可能进行调控。

　　为此我建议，对不同成本利润率的住房（仅限于普通商品住房），由物价部门、建设部门、统计部门组成小组，对不同类型房屋进行成本核算，制定核算程序，给出计算方法，调整方法，并给出基准成本率。在售房前由物价部门委托工程造价机构进行成本核算，报批。同时制定不同成本利润率的房屋相关税率。高于全社会平均利润率的房屋实行差别高税率，低于全社会平均利润率的实行很低的差别低所得税率。税率的制定应使政府的加权平均税收率不变，而使享受高档房屋的人群多纳税，中低收入者得实惠。

　　6、二手房市应加强规范。

　　二手房交易对新房交易有着很大程度的影响，也是解决中低收入老百姓住房方法的组成部分。但是这市场目前很不规范，主要是解决交易欺诈行为，尤其是中介方，应当及早出台法规。制定法规前，不仅听取专家的意见，而且应找几百例交易买卖当事人了解情况、征求意见。

　　7、在制定关于房价问题的政策前，我希望不仅听取建设部门、物价部门、税务部门、银行、房地产商和专家的意见，更重要的是直接听取中低收入人群的意见。可采多种方法，如在报纸、电视台、政府网站上发布公告，给出联系地址，请群众写信或发电子邮件的方式反映意见。在此基础上，选出有水平的代表，召开听证会。