但是，随着房地产宏观调控的不断深入和市场的日益成熟，单纯的概念的说服力正在降低。一个鲜明的轨迹是，购房者的心态正日益冷静务实，成熟开发企业也正将着力点向前期产品研发侧重。简单的概念包装如果没有实际的品质和服务支撑，很可能将风光不在。

　　“挂羊头卖狗肉”概念盛行

　　智能化住宅目前正在广州盛行。2006年据说是广州的“公寓年”，有媒体报道共15个国际公寓将在今年入市。但当地人士透露，这些公寓多是由普通住宅加上几个智能设备包装出来的概念产品。

　　可视对讲门铃、监控摄像头、烟感报警器、三表远程抄送……当一个普通住宅添了几样新产品，就可以摇身一变成为代表了高尚居住的国际公寓。专家介绍，按目前的智能化配套成本，楼盘单价最多只需要在原来的建筑成本上增加100元。但数据显示，今年2月广州此类国际公寓的单价在9000－15000元/平方米间，是住宅均价的两倍。

　　而来自全国工商联房地产商会的统计，在该商会对23个生态住宅所做的调查中，所谓绿色建材成本只占项目总成本的2%－3％，但这些生态住宅的价格同样不菲。

　　“我们称这些概念楼盘是挂羊头卖狗肉。”广州一位房地产从业人员告诉记者。

　　与智能住宅一样华而不实的是水景住宅。随着上海东外滩、北外滩、南外滩、外滩源等沿江开发规划的启动，一大批江景住宅应时而生，但真正能看到江景的房子却为数寥寥。

　　“我家只能在厨房窗口看到东方明珠，而邻居家更惨，买的时候还可以看到江水，现在对面又起了一座高层，江景已经完全挡住了。”上海虹口区某楼盘业主胡先生介绍。目前，该楼盘二手房的单价在15000－18000元/平方米。一套110平方米的房子，总价近200万元。

　　概念做实才有效果

　　为此，专家提醒购房者，对概念楼盘需要冷静评判，包括概念的持续性、性价比的考量，甚至后续的物业管理等。“有概念不怕，关键是做实。”上海某运动概念的知名楼盘开发商对记者表示。

　　运动概念也在上海楼市由来已久。从奥林匹克花园、汤臣高尔夫别墅，到新体育广场等，无不是打着运动生活的概念曾经一度引领楼盘热销榜。世界杯之际，有人集体辞职看球，运动对城市人生活的影响可见一斑———这也正是众多开发商瞄准运动地产的原因。

　　然而专家指出，未来的运动概念将不再仅局限于加几处体育设施，或邻近某运动场馆。更重要的增值服务应该在后续的物业管理中体现，比如在特定的体育盛会或节日期间组织相关活动。

　　调控新政带来生存难题

　　随着楼市调控日益深入，品质时代可能成为概念楼盘的一种终结。“越来越多的房地产企业正在形成共识，打造真正的楼市精品，而不是依靠一时的概念取胜。”招商局地产上海管理总部副总经理董雷表示。

　　董雷认为，“国六条”新政将引发新一轮资产整合，中小开发商由于资金和经营瓶颈，很可能将越来越多的项目资源让渡到大型开发商手中。而这种让渡将通过收购、兼并及合作等多种方式完成。受此影响，市场期待已久的品质时代有望到来。

　　而从近日结束的国际地产大会传出消息，上海有望在此轮调控的实施细则中加入科技绿色住宅的要求，节能环保等科技要素将在上海等城市率先发展起来，而全国工商联住宅产业商会会长聂梅生称，这有望成为中国广泛发展绿色住宅的开端。

　　而业内人士介绍，受万科等前辈级开发企业的影响，越来越多的大型房地产开发企业正在将创新的重点前移到产品研发阶段，从建筑本身发掘产品品质，其余辅助工作比如承建、广告、营销等工作都可以外包出去。“其实概念营销只是开发环节中最简单的一环，此前却一度成为开发商的重心工作。这种催生概念炒作的因素正随着调控在减少，概念楼盘‘不变则亡’并不夸张。”一位市场人士称。

　　国内四大类概念楼盘特色比拼

　　所谓概念楼盘，是指那些定位明确，同时在定位上下足功夫的楼盘。其定位通常单一而清晰，客户针对性强。值得强调的是，花里胡哨、浅尝即止的表面文章，并不能够真正代表概念楼盘的实质内涵。目前。国内的概念楼盘虽然名目繁多，但最主要的是以下四类。

　　体育楼盘：国内倡导体育楼盘的先行者应数中体奥林匹克花园，强调将体育产业与房地产业相结合。在体育概念打响后，市场涌现出不少相似定位的楼盘在上海，以沪西工人文化宫体育中心为卖点的上海新体育广场；以高尔夫运动为吸引力的汤臣高尔夫别墅等等；而北京亚运会和广州九运会的召开，更是催生了一批以体育概念为号召力的楼盘。

　　水景楼盘：水景楼盘在概念营造中主要突出亲水性，无论是人工制造的水景小品，还是利用天然的河道水路，只要与“水”能搭上点边的，都可以被称之为水景楼盘。其中最具价值性的，无疑是那些临江、濒河的水景楼盘。以上海为例，随着黄浦江两岸综合开发工程的启动，一系列水景楼盘纷纷入市，其中北外滩、陆家嘴等区域，属于盛产临江楼盘的地区所在，房产价格随之扶摇直上。

　　教育楼盘：房地产与教育两大产业相结合时，教育地产便应运而生。教育环境对房地产的开发有着积极的依托作用，主要是由于为大学服务的第三产业配套比较完备，周围的人文环境也要比没有大学的城区浓厚一些。况且，高校内的高素质人士还能成为最具可能性的目标客户———人文环境的优势便成为教育型房地产的最大卖点。

　　在上海，毗邻中国科技大学上海研究院的中科大学村便是典型例子，而深圳市深圳大学附近的桃源居、蔚蓝海岸等楼盘，同样以名校作为卖点；其他在北京、西安、沈阳等地高校集中的区域，开发商均以大学教师或热衷于人文环境的客户为目标群体。

　　　绿色楼盘：公园绿地的重要性不仅体现在净化空气，以楼盘绿化率作为硬指标的现今楼市，周边大规模、大面积绿地的落成，无疑对于提升楼盘价值起到不小的作用。因此，毗邻绿地的楼盘纷纷打出“绿色”旗号。上海，闸北区大宁灵石公园落成前，区域均价停留在中档水准，随着绿地建设完毕，周边开始形成闸北区内的高价板块，而浦东新区世纪公园周边更形成高档住宅区域。