客观看待楼市的真实面 近期一系列宏观调控政策出台，在新政下我们应该如何客观看待真实的市场，我认为房价应从市场的高低端两极来看待，90㎡的套型建筑面积在深圳是合理，同时二手房的空置率应值得关注。 两极看待区域房价 从市国土资源和房产管理局公布的数据显示，2006年上半年普通住宅（144㎡以下）均价为7119元/平方米，非普通住宅为13263元/平方米，政府已注意到将普通住宅和非普通住宅区别出来，毕竟占总销售套数12％的非普通住宅只是经济发展到一定阶段才产生的少数人群的需求，有其特殊性，反而销售套数占88％的普通住宅才是市场的必需品，其真实价格才是市民大众应该关注的。 目前政府部门的统计是以整个区域的平均价格为指标，所包含的片区范围较广，统计上的数据容易掩盖市场的真实供应情况，如宝安区就涵盖了最近热销的高端楼盘招商华侨城曦城（新安片区）、星河丹堤（龙华片区）等，整个区的均价被此类高档楼盘拉高，而且，当月或季度均价往往因当时推售楼盘的档次影响而出现价格波动，事实上宝安仍然有部分低于6000元/平方米的楼盘供应。对于宝安、龙岗两区，如果能将统计细分到以片区或街道办（如龙华片区）的平均价格为指标，将更能真实反映区域内的房价，以引导置业者合理购房。 90㎡是合理的居住面积 至2005年11月，深圳平均每个家庭户的人口为2.40人，按90㎡套型建筑面积计算，人均居住建筑面积已达38平方米，是2005年全国城镇人均住宅建筑面积26平方米的1.4倍，理论上90㎡的套型建筑面积应该足够目前深圳大多数家庭居住。在宏观调控的作用下，房价将逐步趋向平稳，置业者应摆脱“追涨”心理，量力而为，实行理性的梯级消费，可先购买小户型作过渡，等到经济许可及有居住需要时再以小换大，不要盲目追求一步到位，追求大面积户型。加上目前不少中小户型楼盘在规划、布局等方面都有较大提升，有规模的楼盘一般都规划有花园、会所、泳池、儿童游乐场所等，公共配套设施齐全，在户型设计上更为实用、舒适，同样可媲美大户型楼盘。 二手房空置率值得关注 虽然关内新盘稀少，但二手房的供应量不可少估。到2006年3月止，全市约有6800万平方米存量房，约75万套，以香港目前空置率（已售但无人居住）6％的比例计算，深圳有约400万平方米空置房。这部分空置房可能以前是买下来等着升值的，甚至也不出租，但在贷款利率不断上调以及房价升幅放缓的情况下，这些空置房可能会再次进入市场流通，从而增加二手房的供应量，此部分后市供应也值得市场关注。