一、“假按揭”风险

“假按揭”是指房地产开发商采取欺诈的手段，利用虚构的房屋买卖关系获得银行的按揭贷款，房地产开发商虚构房屋买卖关系，恶意套取银行贷款是最常见的假按揭方式。有的开发商假按揭就是为了骗取银行信贷资金，一旦得手就逃之夭夭；有的开发商是由于实力不够或者楼盘销售不畅，在开发过程中后续资金不足，加上央行新规定提高了贷款门槛，其无法通过正常渠道获得资金继续开发，无奈之下只好通过假按揭骗取资金维持开发。

在假按揭中，开发商一般先大大抬高其开发的楼盘的售价，然后指使其亲属、朋友、员工等一大批人到银行办理按揭贷款手续。开发商与他们签订虚假的商品房买卖合同、开具虚假的首期款收款收据、伪造收入证明，再让他们持自己有效身份证件和其他相关材料办理按揭贷款手续。由于开发商参与造假，申请贷款所需的材料在形式上是完整的，银行很难发现问题。借款人申请到贷款后，银行的一般做法是把贷款直接划入开发商的帐户。在假按揭人数众多的情况下，银行划入开发商帐户的就是一笔巨额资金。在一起典型的假按揭案件中，当初销售情况非常好的楼盘，在发放贷款后仅过了几个月，就出现了大部分借款人集体违约不还款的情况。后来贷款银行经过调查才发现这些借款人大部分都是该楼盘开发商的员工，他们持伪造的单位收入证明、虚假的购房合同和首付款收据申请贷款，开发商套取了银行贷款后，仅帮借款人还款几个月后就不知所踪了。该楼盘也因此成了烂尾楼，银行承受了重大损失。

二、由于房屋发生瑕疵的风险

开发商开发的房屋出现较严重的瑕疵，比如1、房屋有严重的质量问题，无法正常居住；2、住房面积缩水，以次充好，抬高房价，造成购房者的损失，导致购房者抵触情绪大，而拖欠贷款；3、开发商没有履行承诺，未及时完成消防等配套工程，推迟入住；4、开发商尚欠缴地价、配套费，拖欠工程款，未办妥房产证，使部分业主拖欠贷款，放弃供楼，造成信贷风险；5、开发商为了售楼，过度地承诺。最常见的是开发商与业主签订返租协议，由于出租不理想或开发商拖欠返租款，使业主也拖欠银行贷款；6、物业管理不善，造成业主与开发商的纠纷，使业主拖欠贷款加大信贷风险。这些都会导致借款人发生群体性的违约不还款的情况。

三、借款人的信用风险

个人住房贷款属于中长期贷款，其还款期限通常在10年以上，在这段时间中个人资信状况面临着巨大的不确定性，信用缺失以及个人支付能力下降的情况很容易发生，往往就可能转换为银行的贷款风险。从信用风险的角度来看，一方面，个人住房贷款的顺利回收与借款人的家庭、工作、收入、健康等因素的变化息息相关，借款人经济状况严重恶化导致不能按期或无力偿还银行贷款，或者因借款人死亡、丧失行为能力，借款人的继承人放弃所购房屋，不愿还款，从而给银行利益带来损失的违约风险。另一方面，借款人还可能故意欺诈，通过伪造的个人信用资料骗取银行的贷款，从而产生道德风险。现在，有很多借款人根本不具备按期还款的能力，其通过伪造个人信用资料骗取银行的贷款购买房屋，再将该房屋出租，以租金收入还贷，一旦房屋无法出租，借款人也就无力继续还款，给银行带来风险。目前市场上出现了跟风者，看到别人贷款购房居住或投资，自己也跟着贷款买房。他们往往对市场没有专业的眼光，对政策的了解也不充分，也没有足够的资金，对将来自己的收入预期和总体规划都没有正确的测算，只是看到别人在市场中赚钱，自己也进去搏一把。一旦遇上价格波动，或者因收入、健康等原因导致支付能力下降，很有可能进入从“投资者”变成“房东”的尴尬境地。

（四）银行操作风险

银行信贷员在放贷操作程序上的不规范，可能造成合同不完整或抵押没有及时落实而产生的风险。部分信贷员在操作时对合同规范性的认识不够充分，导致合同填写错误、单方面更改合同内容、缺少客户或银行的签章以及客户资料不全，给以后的贷款管理和发生风险后的贷款清收造成障碍。贷款发放后对贷后管理不到位，资料不及时整理归档、抵押不及时到位，贷款逾期后不及时上报催收。人员道德风险主要是指银行贷款经办人员由于个人原因或者某种利益关系，明知借款人提供的是虚假材料而不指出，导致借款人相关资料不真实，误导贷款审批人。更有甚者，有个别经办人员知法犯法，内外勾结，故意伪造相关材料，骗取银行信贷资金。